رونق بخشی به بازار ملک

محتوای این بسته از تسهیلات خرید مسکن صندوق «یکم» رفع نقص خواهد کرد. وام مسکن «یکم» اگرچه با استقبال اولیه خانه اولی ها همراه شده، اما روند پرداخت به دلیل مبلغ بالای اقساط و دوره طولانی سپرده گذاری رضایت بخش نیست؛ به طوری که این صندوق نتوانسته معاملات مصرفی آپارتمان را متحول کند.
بسته تحریک تقاضای مسکن در بافت فرسوده با دو هدف «رونق بخشی به بازار ملک» و «تشویق عرضه در هسته شهرها» طراحی شد. محتوای این بسته از تسهیلات خرید مسکن صندوق «یکم» رفع نقص خواهد کرد.
وام مسکن «یکم» اگرچه با استقبال اولیه خانه اولی ها همراه شده، اما روند پرداخت به دلیل مبلغ بالای اقساط و دوره طولانی سپرده گذاری رضایت بخش نیست؛ به طوری که این صندوق نتوانسته معاملات مصرفی آپارتمان را متحول کند. موتور دوگانه رونق مسکن، تسهیلات خرید در «بافت فرسوده» را به وام در استطاعت دهک های متوسط رو به پایین تبدیل می کند. تیم اقتصادی دولت امروز در یک نشست ویژه، بسته جدید متولی بخش مسکن برای رونق زایی در بازار ملک را بررسی می کند.
در اولین روزهای کاری دولت دوازدهم، برای یکی از بخش های همچنان درگیر رکود، حاکی است: مسوولان بخش مسکن یک بسته برای «تحریک تقاضا در بافت فرسوده» طراحی کرده اند که محتوای آن ضمن «پاسخ عملیاتی» به خواسته دست کم یک سال اخیر بازار، قرار است «دغدغه ها» درباره ظرفیت مغفول در هسته شهرها برای رونق ملکی را نیز برطرف کند.
بسته پیشنهادی که امروز احتمالا با حضور رئیس جمهوری در جلسه ستاد اقتصادی، تشریح می شود یک محور اصلی دارد که شامل «رفع نقص از سبد تسهیلات خرید مسکن» برای متقاضیان واحدهای مسکونی نوسازی شده در «بافت های فرسوده» است. در قالب این بسته، قرار است «عملیات تحریک» بازار مسکن در مسیر رونق، با موتور جدید حاصل از بازطراحی موتور کم شتاب دو سال اخیر، به اجرا دربیاید. محرک جدید، مدل اصلاح شده صندوق پس انداز «یکم» متناسب با شرایط اقتصادی متقاضیان است که بر اساس آن، «کاهش نرخ سود تسهیلات، کاهش مدت زمان سپرده گذاری و همچنین افزایش طول دوره بازپرداخت وام یکم» در بسته سیاستی، پیشنهاد شده است.
مبلغ «اقساط» ماهانه تسهیلات «یکم» و همچنین «طول انتظار» برای دریافت این تسهیلات، در حال حاضر مهم ترین نقص سبد وام های مسکن محسوب می شود که در کنار، خلأ ابزار لیزینگ و انسداد مسیر پرداخت وام های بدون سپرده ساخت، امکان خروج کامل از رکود ملکی را سلب کرده است. صندوق پس انداز مسکن «یکم»، به عنوان موتور رونق مسکن -که دو سال پیش طراحی شد- در ازای یک سال سپرده گذاری متقاضیان معادل نصف مبلغ وام، در تهران 80 میلیون تومان وام خرید با طول بازپرداخت 12 ساله و مبلغ قسط ماهانه حدود 900 هزار تومان به سپرده گذاران پرداخت می کند. هم اکنون نرخ سود تسهیلات «یکم» در بافت های فرسوده با حذف شرط «خانه اولی» برای متقاضیان تسهیلات در بافت، 8 درصد و در خارج از بافت فرسوده 5/ 9 درصد است. اگر چه اختلاف در نرخ سود این تسهیلات در بافت و خارج از بافت فرسوده، اوایل سال گذشته و با هدف هدایت تقاضای مسکن به درون شهرها و کمک به دهک های متوسط رو به پایین، در اقدامی مشترک توسط دولت و بانک مرکزی ایجاد شد، اما تا کنون انتظارات از ظرفیت بالقوه این صندوق، محقق نشده است. مدل فعلی صندوق، به دلیل طولانی بودن مدت زمان انتظار و از آن مهم تر، مبلغ اقساط، فاقد کارآیی کامل برای تحریک تقاضای مصرفی است؛ به طوری که طی یک سال اخیر که اولین دوره پرداخت تسهیلات «یکم» محسوب می شود، آمارها نشان می دهد طول دوره پس انداز غالب سپرده گذاران در صندوق، به دلیل ناتوانی در تکمیل کف سپرده، به اجبار، از 12 ماه به 18 ماه افزایش پیدا کرده و باعث تاخیر در اثرگذاری نظام «پس انداز و تامین مالی خرید مسکن» بر تحرک بازار ملک شده است. علاوه بر این چالش، در حال حاضر به مراتب کمتر از نصف سپرده گذاران واجد شرایط دریافت وام در هر ماه، نسبت به دریافت تسهیلات خود از صندوق اقدام می کنند. ناتوانی مالی متقاضیان در پرداخت اقساط ماهانه، یکی از عوامل اصلی عدم مراجعه برای دریافت تسهیلات عنوان می شود. این ناتوانی برای دهک های متوسط رو به پایین، بیشتر از دهک های متوسط رو به بالا است. در بسته پیشنهادی دولت، برای برطرف شدن عیب موتور بازار مسکن –صندوق یکم- موتور جدیدی طراحی شده که در قالب آن، متقاضیان خرید واحدهای مسکونی نوسازی شده در بافت های فرسوده شهرها می توانند، با «کمتر از یک سال سپرده گذاری» در صندوق پس انداز مسکن، تسهیلات خرید در سقف صندوق «یکم» اما با نرخ سود پایین تر را در قالب «بازپرداخت 20 ساله» دریافت کنند. پیشنهاد مطرح آن است که نرخ سود تسهیلات «یکم» در بافت فرسوده از 8 درصد فعلی به زیر 7 درصد کاهش یابد و مدل پس انداز در صندوق نیز از روال فعلی «یک سال سپرده گذاری معادل نصف مبلغ تسهیلات» به «8 ماه سپرده گذاری» تغییر کند. در صورت تصویب مدل جدید، فرمول پس انداز در صندوق «یکم» از شکل طولانی «پرداخت یک برابر مبلغ سپرده بعد از هر 6 ماه سپرده گذاری» به حالت کوتاه تر «پرداخت یک برابر مبلغ سپرده بعد از هر 4 ماه سپرده گذاری» تغییر پیدا می کند. به این ترتیب، مدت انتظار برای دریافت ارزان قیمت ترین تسهیلات خرید مسکن مختص آپارتمان های نوسازی شده در بافت فرسوده، به کمتر از یک سال خواهد رسید. از طرفی، با کاهش نرخ سود تسهیلات و افزایش طول دوره بازپرداخت تسهیلات به 20 سال، مبلغ قسط ماهانه وام خرید مسکن «یکم» حداقل 20 تا 25 درصد کاهش پیدا می کند. در حال حاضر قسط وام 80 میلیونی «یکم» در بافت فرسوده (با نرخ سود 8 درصد) رقمی در حدود 865 هزار تومان است که با مدل پیشنهادی در بسته تحریک تقاضای ملکی در بافت فرسوده، مبلغ قسط این تسهیلات به نزدیک 600 هزار تومان می رسد. همچنین اقساط ماهانه وام زوجین 160 میلیون تومانی صندوق «یکم» نیز با مدل جدید، از حدود یک میلیون و 730 هزار تومان در ماه به کمتر از یک میلیون و 200 هزار تومان خواهد رسید. در بسته پیشنهادی، منابع مورد نیاز برای حفظ تعادل صندوق پس انداز مسکن –رعایت تعادل منابع و مصارف صندوق به عنوان خط قرمز بانک مرکزی- از چند مسیر قابل تامین است. بررسی ها نشان می دهد در صورت اصلاح مدل پس انداز در صندوق «یکم» با کاهش نرخ سود و افزایش طول دوره بازپرداخت، عملا تسهیلات خرید مسکن این صندوق، برای قشر بیشتری از متقاضیان، به «وام در استطاعت» تبدیل می شود به طوری که جذابیت آن باعث افزایش تقاضای دریافت تسهیلات، فراتر از حدمجاز تعریف در صندوق خواهد شد. در این صورت، منابع کمکی برای حفظ تعادل منابع و مصارف صندوق -که پیش تر از محل اقساط ماهانه تسهیلات مسکن مهر، تامین می شد و اکنون نیز ادامه دارد- کفاف حفظ تعادل بین ورودی و خروجی صندوق را نخواهد داد. به گزارش «دنیای اقتصاد»، پیشنهادهایی در بسته جدید برای تامین منابع کمکی صندوق پس انداز مسکن مطرح شده است که شامل «تبدیل خط اعتباری 45 هزار میلیارد تومانی مسکن مهر به سرمایه بانک مسکن»، «اختصاص کامل اقساط وام مسکن مهر به صندوق یکم بعد از تکمیل پروژه های مسکن مهر»، «شناورسازی نرخ سود تسهیلات از سال سیزدهم بازپرداخت معادل نرخ تورم به اضافه 2 درصد در هر سال»، «استفاده از منابع صندوق توسعه ملی» و همچنین «اجازه به بانک ها برای خرید اوراق رهنی از بانک مسکن در ازای سپرده قانونی نزد بانک مرکزی » می شود. دو سال پیش برای تبدیل بانک عامل بخش مسکن به بانک توسعه ای، یک پیشنهاد مطرح برای تامین منابع کمکی موردنیاز این بانک، «تامین مالی از محل فروش اوراق به سایر بانک ها» بود. در قالب این پیشنهاد، بانک های تجاری به جای رعایت سپرده قانونی 10 تا 13 درصدی نزد بانک مرکزی، می توانند در ازای همه یا بخشی از آن، به خرید اوراق رهنی از بانک عامل بخش مسکن اقدام کنند. این بانک به پشتوانه تسهیلات خرید مسکن پرداختی به وام گیرنده ها، می تواند در قالب بازار رهن ثانویه، اوراق رهنی منتشر کند و مطالبات بلندمدت خود را به منابع نقد تبدیل کند. در حال حاضر نرخ سود بازارپذیر برای اوراق رهنی بابت فروش در بازار سرمایه، بالای 18 درصد برآورد می شود که از نرخ سود تسهیلات اولیه بالاتر است؛ اما در صورت تصویب پیشنهاد جدید، امکان فروش اوراق رهنی با نرخ سود زیر 10 درصد به سایر بانک ها فراهم می شود و از این محل، هزینه تامین منابع برای تسهیلات مسکن نیز پایین می آید که این باعث خواهد شد پرداخت تسهیلات یکم با نرخ سود 6 تا 8درصد فراهم شود. در حال حاضر ظرفیت پرداخت تسهیلات «یکم» حدود 100 هزار فقره در سال است اما موتور جدید طراحی شده، در صورت تصویب در ستاد اقتصادی دولت و تصویب نهایی در شورای پول و اعتبار می تواند ظرفیت پرداخت تسهیلات خرید مسکن از محل صندوق پس انداز را به 200 هزار فقره وام در سال برساند که نیمی از آن، مختص بافت فرسوده خواهد بود. تسهیلات صندوق پس انداز جدید، قابلیت تبدیل به وام ساخت را نیز دارد و می تواند برای پروژه های نوسازی بافت فرسوده مورد استفاده سازنده ها و سرمایه گذاران ساختمانی قرار بگیرد. موتور محرک جدید برای بازار مسکن، یک موتور دوگانه است که هم تحریک تقاضای مصرفی به واسطه حذف اشکالات و نواقص وام «یکم» را موجب می شود و هم باعث تحریک عرضه ناشی از تسهیل فروش واحدهای از قبل ساخته شده، خواهد شد. آنچه باعث شده محور بسته جدید دولت برای تحریک بخش مسکن، بر توانمندسازی سمت تقاضا، طراحی شود، وجود 6/ 2 میلیون واحد مسکونی خالی از سکنه در کل شهرها و به خصوص نزدیک به نیم میلیون از همین آپارتمان ها در تهران است که اگرچه بخشی از آنها، خانه های لوکس و متراژ بزرگ عنوان می شود اما نواقص تسهیلات فعلی خرید مسکن به رغم سقف ریالی نسبتا مناسب تسهیلات باعث شده حتی در مناطق مصرفی و به خصوص مناطق بافت فرسوده، بروز رونق در معاملات ملک و به تبع، در ساخت و ساز، با اخلال و تاخیر همراه باشد. طراحان بسته جدید تحریک بخش مسکن معتقدند توانمندسازی تقاضای مصرفی با مدل جدید صندوق پس انداز مسکن و تبدیل وام های خرید به تسهیلات در استطاعت برای دهک های متوسط رو به پایین، می تواند در گام اول، عرضه موجود در بازار (خانه های خالی) را قابل استفاده کند و در گام بعد انگیزه ساخت و ساز و سرمایه گذاری جدید را ایجاد کند. با این حال، گروهی از کارشناسان اقتصاد مسکن پیشنهاد می کنند، علاوه بر بازطراحی تسهیلات نیازمند سپرده گذاری در جهت خواسته متقاضیان، باید تسهیلات بدون سپرده که در حال حاضر با نرخ سود 5/ 17 درصد و بازپرداخت 12ساله ارائه می شود نیز با هدف دستیابی به رونق در کوتاه مدت، از بابت کاهش مبلغ قسط و طولانی شدن دوره بازپرداخت، مورد بازطراحی و اصلاح قرار بگیرد. به گزارش «دنیای اقتصاد»، طراحی بسته «تحریک تقاضای ملکی در بافت فرسوده»، بعد از آن در دستور کار دولت قرار گرفته که رئیس جمهوری حدود دو هفته پیش در جریان معرفی وزرای پیشنهادی خود برای کابینه دوازدهم، بر «تمرکز بر بافت فرسوده» تاکید کرد و «بافت فرسوده را مهم ترین میدان حل مساله مسکن» دانست. هرچند، رفع نقص از سبد تسهیلات مسکن، پیش تر، چندین بار به صورت مستقیم و غیر مستقیم از سوی متولی بخش مسکن در قالب ضرورت «سبک سازی مبلغ قسط و طولانی شدن فرآیند بازپرداخت» مطرح شده بود و همچنین «چالش عدم تامین یارانه نرخ سود تسهیلات نوسازی بافت فرسوده» نیز طی سه سال اخیر بارها به عنوان مانع رونق نوسازی بافت فرسوده معرفی شده بود اما تاکید رئیس جمهوری بر موضوع اولویت بخشی به بافت فرسوده باعث شده نرخ مشارکت دستگاه ها و به خصوص شبکه بانکی با متولی بخش مسکن برای اجرای سیاست های رونق زایی، افزایش پیدا کند. مصداق این همراهی را می توان هماهنگی برای برگزاری نشست ویژه ستاد اقتصادی دولت دانست. سال 93 با تصویب دولت و شورای پول و اعتبار، مقرر شد سالانه 300 هزار فقره تسهیلات ارزان قیمت نوسازی بافت فرسوده به مدت حداقل 5 سال به متقاضیان پرداخت شود به طوری که بخشی از نرخ سود تسهیلات از محل یارانه دولتی، پوشش داده شود. این مصوبه به دلیل عدم همکاری دولت از بابت پرداخت یارانه و بانک ها از بابت پرداخت تسهیلات، یک سال بعد به 100 هزار فقره وام در سال، تغییر مقیاس داد و تاکنون، حدود 50 هزار فقره وام نوسازی طی دو سال از سوی سیستم بانکی پرداخت شده است که از ناکامی در تامین مالی پروژه های نوسازی بافت فرسوده به دلیل عدم پیش بینی دقیق و درست اعتبارات حکایت دارد. اکنون هرچند در قالب بسته پیشنهادی جدید دولت، تحریک تقاضا در بافت فرسوده در اولویت قرار دارد اما برای تشویق شرکت های توسعه گر –برند های ساختمانی که از ظرفیت مناسب برای نوسازی چند منظوره محله های بافت فرسوده در مقیاس بزرگ و فراتر از چند پلاک- نیز تسهیلات مالی و مشوق های کاهنده هزینه ساخت، طراحی شده است. یکی از پیشنهادها در بسته برای تامین مالی سازنده ها در بافت فرسوده، اختصاص یک هزار میلیارد تومان منابع بانکی با نرخ سود متعارف –به پشتوانه منابع کمکی- برای پروژه های نوسازی است.