انحراف در ساخت وسازهای تهران

نتایج مطالعات شورای عالی شهرسازی درباره میزان پایبندی مدیریت شهری تهران به خطوط قرمز طرح های جامع و تفصیلی نشان می دهد نرخ انحراف ساخت وسازها در برخی مناطق تهران تا 70 درصد رسیده که این وضعیت عملا باعث قطع ارتباط معنادار بین طرح تفصیلی و پروانه های ساختمانی شده است.
دبیر جدید شورای عالی شهرسازی، بازگشت تهران به ریل اصلی را با 5 گام شهرداری امکان پذیر می داند.
دبیرخانه شورای عالی شهرسازی و معماری کشور مطالعات جدیدی را با هدف راستی آزمایی میزان پایبندی مدیریت شهری پایتخت به سند بالادست اداره شهر تهران در پنج سال اخیر انجام داد.
نتایج اولیه این مطالعات از قطع ارتباط معنادار بین محتوای تدوین و مصوب شده ضوابط ساخت وساز با پروانه های ساختمانی صادرشده طی پنج سال گذشته از اجرای طرح تفصیلی تهران حکایت دارد.
بررسی های انجام شده از شورای عالی شهرسازی و معماری کشور نشان می دهد: در چند سال گذشته از اجرای طرح تفصیلی تهران به عنوان سند اجرایی ملاک عمل ساخت وساز، آنچه در عمل مبنای ساخت وساز در شهر تهران قرار گرفته نتیجه دو نوع دستکاری محتوایی و اجرایی در طرح جامع شهر تهران بود که تبعات آن باعث «توسعه انحرافی» پایتخت شده است.
سند طرح جامع شهر تهران به عنوان سند بالادست اداره شهر تهران است باید مبنای اولیه تدوین سند اجرایی ساخت وساز شهر تهران تحت عنوان طرح تفصیلی قرار گیرد که به دلیل دو سطح تغییرات صورت گرفته در روند تدوین و اجرای طرح تفصیلی منجر به شکل گیری ساخت و سازهای توافقی در سطح شهر شده و نهایتا توسعه انحرافی پایتخت را رقم زده است.
مطالعات انجام شده از روند تدوین و اجرای طرح تفصیلی تهران نشان می دهد: منشا توسعه انحرافی پایتخت در سطح اول از اعمال یکسری از تغییرات در طرح تفصیلی نسبت به سند طرح جامع شکل گرفته که منجر به ایجاد مغایرت های جدی میان طرح جامع و سند اجرایی آن یعنی طرح تفصیلی شده است و در سطح دوم تغییراتی میان مجوزهای ساختمانی صادر شده با طرح تفصیلی مصوب رخ داده و نتیجه آن ایجاد مغایرت های اساسی میان ضوابط ملاک عمل در شهرداری های مناطق و طرح تفصیلی مصوب بود. عمده مغایرت های جدی و اساسی ایجاد شده در طرح تفصیلی در سه محور تغییر کاربری، تغییر پهنه ها و تغییر افزایشی تراکم ساختمانی سه عارضه مهم را نصیب پایتخت کرده است.
مطالعات شورای عالی شهرسازی از توسعه انحرافی پایتخت حاکی از آن است این عوارض در سه شکل عبور ظرفیت جمعیت پذیری مناطق شمالی پایتخت از گنجایش ظرفیتی تعریف شده در طرح جامع تهران برای سال 1405، رشد چشمگیر تعداد خانه های خالی(48 درصد) در فاصله سال های 90 تا 95(مدت زمان اجرای طرح تفصیلی) و عدم تلاقی بخش غالب عرضه مسکن با حجم غالب تقاضای مصرفی قابل ردیابی است.
محمدسعید ایزدی، دبیر شورای عالی شهرسازی و معماری کشور با اشاره به نتایج مطالعات مهندسان مشاور در مناطق 22 گانه شهر تهران، معتقد است: در برخی مناطق شهر تهران حجم مغایرت های اساسی میان طرح تفصیلی و عملکرد شهرداری تهران تا 70 درصد نیز می رسد و ساخت وسازهای شکل گرفته در شهر تهران ارتباط معناداری با طرح تفصیلی شهر تهران ندارند.
ایزدی با اشاره به نتایج تحقیقات انجام شده از سوی شورای عالی شهرسازی و معماری می گوید: نتایج این تحقیقات نشان می دهند که اگر طرح تفصیلی را با همه مغایرت هایی که با سند طرح جامع دارد به عنوان یک سند ملاک عمل بپذیریم، به دلیل شیوه اجرای آن در سال های گذشته و انحراف های صورت گرفته، آنچه در عمل به وقوع پیوسته دارای مغایرت های بی شماری با این سند پایه است. این به آن معنا است که دیگر مهندسان مشاور تهیه کننده طرح، اعتقادی به ارتباط بین آنچه به وقوع پیوسته و طرح تفصیلی ندارند، در واقع طرح تفصیلی تهیه شده و مصوب کمیسیون ماده 5 نیز ملاک عمل نبوده است. این مغایرت در وهله اول حاصل تغییراتی است که در روند تهیه طرح تفصیلی صورت گرفته است. به این صورت که ابتدا مهندسان مشاور مناطق طرحی را تهیه کردند و آن را به مشاور مادر ارائه دادند. سپس مشاور مادر تغییراتی را که لازم می دانسته در طرح اعمال کرده است. بنابراین اولین تغییر نسبت به آنچه مشاور تهیه کننده طرح تفصیلی مناطق داشته اتفاق می افتد. دومین تغییر پس از ارائه طرح به شهرداری مرکز و شهرداری های مناطق اتفاق می افتد. یعنی در هر مرحله مشاوران و مدیران شهری ویرایش های جدیدی برحسب تغییراتی که نیاز داشتند در طرح تفصیلی اعمال کرده و آنها را ملاک عمل قرار می دهند.به گفته او این دو سطح تغییرات در تمامی مناطق شهر تهران اعمال شده است.
 معاون شهرسازی و معماری میزان تغییرات اعمال شده در مناطق 22 گانه شهرتهران را در برخی مناطق بالغ بر 70 درصد می داند و می گوید: نتایج حاصل از این بررسی نشان می دهد که پروانه های ساختمانی صادرشده در شهر تهران طی پنج سال گذشته، دارای مغایرت های اساسی نسبت به ضوابط مصوب طرح تفصیلی ملاک عمل هستند. همچنین تحقیقات انجام شده از تک تک پلاک های شهری پایتخت نشان می دهد بخش عمده ای از تخلفات مربوط به پروانه های ساختمانی صادرشده به منطقه یک شهر تهران مربوط هستند.از دیدگاه ایزدی طرح تفصیلی نیز با طرح جامع شهر تهران مغایرت های جدی دارد. این مغایرت ها از یکسو در تغییر پهنه ها و تغییر کاربری ها مشاهده می شود و از سوی دیگر در ساختار و سازمان فضایی شهر و شبکه خدمات. نکته مهم آن است که مغایرت های میان طرح تفصیلی و طرح جامع دغدغه جدی برای ظرفیت جمعیت پذیری شهر تهران به وجود آورده است. به این معنا که اگر با روال کنونی صدور پروانه های ساختمانی ادامه پیدا کند جمعیت شهر تهران از مرز 12 میلیون نفر در افق طرح جامع عبور خواهد کرد. البته به نظر می رسد در دوره جدید با ایجاد زبان مشترک میان دولت و شهرداری امکان تقویت بعد نظارت و مقابله با صدور بی رویه پروانه های ساختمانی وجود دارد. هر چند که به نظر می رسد هم اکنون در ماه های ابتدایی آغاز به کار تیم جدید مدیریت شهری درگیر وضعیت شهری هستند که برای آنها به ارث گذاشته شده است.
 دبیر شورای عالی شهرسازی و معماری کشور عنوان می کند در این مقطع شهرداری تهران با پنج گام اساسی می تواند از مسیر انحرافی توسعه شهر تهران به مسیر اصلی منطبق با چارچوب ها و خطوط قرمز شهر تهران وارد شود. به طوری که این پنج گام می تواند ادامه سرمایه گذاری های ساختمانی در پایتخت را از مسیر انحرافی ساخت و سازهای توافقی که زیان مشترک سرمایه گذار، شهر و شهرداری را در میان مدت و بلندمدت در پی دارد، خارج کند. این پنج گام شامل توجه جدی به نتایج مطالعات انجام شده، نظارت بر اجرای طرح تفصیلی و شهرداری مناطق، تعهد کامل به پایبندی به اسناد فرادست پایتخت، تشکیل کارگروه ویژه بین دولت و شهرداری برای رسیدگی به موضوعات خاص در تهران و ایجاد نهاد مشترک بین شورای عالی شهرسازی و شهرداری برای پایش اجرای طرح جامع و تفصیلی است.
به گفته کارشناسان شهری این نهاد در ادامه نهادی است که برای تدوین طرح جامع و تفصیلی شکل گرفته و می تواند محتوای دو طرح را مورد آسیب شناسی قرار دهد تا اگر محتوای این دو طرح با وضعیت امروز شهر تهران همخوانی ندارد برای اصلاح و به روزرسانی طرح تفصیلی تصمیم گیری شود.
ایزدی با اشاره به مطالعات انجام شده درخصوص یکی از مناطق می گوید: به عنوان مثال در یکی از مناطق، طرح تفصیلی منطقه را مهندسان مشاور مسوول منطقه تهیه می کنند. متعاقبا سازمان نوسازی شهرداری نیز برای محلات این منطقه طرح دیگری تهیه می کند و طرح جدید البته با جزئیات بیشتر و رویکردی متفاوت در کنار طرح قبلی قرار می گیرد. علاوه بر این دو طرح، شهرداری منطقه نیز طرحی را برای محلات این منطقه تهیه و تدوین کرده است.
جدا از قضاوت در مورد کیفیت این سه طرح، باید مشخص شود که این طرح ها چقدر با سند فرادست خود دارای وجوه مشابه هستند و کدام یک از این اسناد ملاک عمل بوده است؟ از این رو در دوره جدید از شهرداری توقع داریم همان طور که با صدور دو بخشنامه مهم (ممنوعیت صدور هولوگرام های اعتباری و همچنین تعیین دستور کار جدید برای شورای معماری مناطق) به سمت اصلاح رویکردها گام برداشته است در مرحله بعدی با نظارت دقیق بر روند اجرای طرح های مصوب به نتایج حاصل از مطالعات انجام شده از سوی شورای عالی شهرسازی توجه جدی نشان دهد.
او ادامه می دهد: شهرداری تهران باید بپذیرد که به یک نظام اصولی و پیش بینی شده همچون طرح تفصیلی کنونی پایبند باشد.هر چند ممکن است در ادامه راه به این نتیجه برسیم که به دلیل مغایرت های طرح تفصیلی با وضعیت موجود، طرح های مناطق نیازمند اصلاحات و به روزرسانی هستند. در این راستا احیای نهاد طرح جامع باید مورد توجه قرار بگیرد، این نهاد می تواند یک ساز و کار مدیریتی برای اصلاحات لازم در اجرای طرح با حضور و مشارکت وزارت راه و شهرسازی در جایگاه نظارتی و شهرداری در جایگاه مدیریت اجرای طرح فراهم کند. مسیری که به نظر می رسد در دوره گذشته اصلا ایجاد نشد. چراکه کارشناسان شورای عالی شهرسازی به عنوان نهاد نظارتی در دوره گذشته حتی برای دریافت اطلاعات و آمار پروانه های ساختمانی صادر شده از شهرداری نیز در همه سطوح با مشکلات جدی مواجه بودند. به تعبیر دیگر دریافت اطلاعات که پایه اصلی نظارت بر عملکرد است در دوره گذشته وجود نداشت. اما در دوره فعلی به نظر می رسد با ایجاد زبان مشترک میان مدیریت شهری و دولت، به طور قطع می توان بعد نظارت را تقویت کرد؛ چراکه حداقل می توانیم اطلاعات و مستندات موردنیاز را برای پیگیری در اختیار داشته باشیم و علاوه بر دریافت اطلاعات می توانیم مبنایی برای گفت وگو با مراجع ذی ربط داشته باشیم.شاهد عینی انحراف از طرح جامع شهر تهران ایجاد زبان مشترک میان شهرداری تهران در مقام مجری طرح تفصیلی با مرجع نظارتی در دوره جدید علاوه بر آنکه می تواند مانع از ایجاد ساخت وسازهای توافقی شود، زمینه ایجاد یک سازو کار مناسب برای اصلاحات لازم در اجرای طرح تفصیلی را فراهم می کند. این در حالی است که طی دوره گذشته تقابل میان نهاد نظارتی و مجری، توسعه انحرافی در برخی مناطق پایتخت همچون منطقه 22 را جدی کرد.
 کارشناسان شهری معتقدند اگرچه مطابق با سند طرح جامع شهر تهران بنا بود غالب کاربری های پیش بینی شده در منطقه 22 تفریحی و گردشگری باشد اما عملکرد شهرداری در این منطقه طی پنج سال گذشته شاهد عینی انحراف از طرح جامع شهر تهران تلقی می شود.
 ایزدی در پاسخ به این سوال که در دوره جدید در مورد وضعیت ساخت وساز در منطقه 22 چه تصمیمی گرفته می شود؟ عنوان می کند: در جلسه ای که به تازگی با معاون محترم شهرسازی و معماری شهرداری تهران برگزار شد پیشنهاد کردم که برای تصمیم گیری در مورد موضوعات خاص همچون منطقه 22 شهر تهران، یک کارگروه ویژه تشکیل شود تا در قالب فهم مشترک ناشی از تعامل به تصمیم گیری بپردازیم. یعنی دولت یا شهرداری هر کدام به تفکیک و جداگانه در این موضوعات تصمیم گیری نکنند.
 او پاسخ به ابهام دیوار باد شدن برج های منطقه 22 را نیازمند تحلیل و بررسی موضوع از ابعاد مختلف می داند و می گوید: نظر نهایی بر اساس شرایط و ویژگی های این متغیرها باید سنجیده و اعلام شود.بنابراین نظرات اعلامی چه از سوی شهرداری و چه از سوی وزارتخانه و سایر دستگاه های متولی باید دارای پشتوانه های علمی و بررسی های دقیق بوده تا بتوانند از وجوه قابل قبولی برخوردار باشند، به عنوان مثال وقتی باد از یک لایه بالاتر و از سرعت مناسبی برخوردار باشد برخورد حاصل این جریان باد به ساختمان های موجود؛ حاصل متفاوتی از یک جریان باد در سطوح پایین تر و سرعت ملایم تر خواهد داشت در این حالت به طور قطع و یقین در گردش هوای جاری آن منطقه ساختمان های ساخته شده در حکم مانع خواهند بود.
او تاکید می کند: به طور قطع این به عنوان یک مانع در کل جریان گردش هوا تاثیر می گذارد. ولی وقتی باد غالب از سمت جنوب غرب یا شمال و شمال غرب می وزد و شدت آن هم بالای 60 کیلومتر در ساعت است، چنین ساختمان هایی نمی تواند مانعی برای آن محسوب شود. از این رو به نظر می رسد با کمک گروه تخصصی با راهبری استادان دانشگاه و متخصصان این رشته که با ابعاد مختلف این موضوع آشنا هستند و به کمک ابزاری همچون تونل باد ابعاد مختلف این موضوع را آزمایش کرده اند می توانیم پاسخ مناسبی برای درستی یا نادرستی این فرضیه داشته باشیم.
او در عین حال تعیین تکلیف ضوابط بلندمرتبه سازی را منوط به تدوین یکسری اصول می داند و اضافه می کند: آنچه هم اکنون در دستور کار ما قرار دارد، تدوین یکسری اصول است. الان برخی از شهرها دارای طرح های بلندمرتبه سازی هستند که بلاتکلیف هم هست و هنوز تصمیمی راجع به آنها گرفته نشده است. به نظر می رسد تعلیق تصویب این ضوابط در دوره گذشته به منظور بازدارندگی برای جلوگیری از فجایع بزرگی که در دوره قبل شاهد بودیم، گرفته شد. ولی معتقد هستم باید در یک چارچوب علمی-تخصصی راجع به موضوع بلندمرتبه سازی اظهارنظر کنیم. به همین دلیل سندی با عنوان «اصول بلندمرتبه سازی» در حال نهایی شدن در شورای عالی شهرسازی و معماری برای تمامی کشور است. برمبنای این سند قرار است مشخص شود که در چه مناطقی باید ساخت وساز بلندمرتبه انجام شود و در چه مکان هایی باید ممنوعیت بلندمرتبه سازی اعمال شود. ضمن آنکه در این سند ساختار بلندمرتبه، ارتباط آن با پهنه جغرافیایی موردنظر، سیما و منظر شهری و... نیز مدنظر قرار خواهد گرفت.
به گفته وی تغییر رویکرد از بالا به پایین در نظام برنامه ریزی شهری در دوره جدید در دستور کار قرار دارد و در این زمینه نشستی با متخصصان این حوزه برگزار خواهیم کرد. البته با توجه به دغدغه ای که شهرداری تهران در مورد صدور پروانه های ساختمانی این نوع ساخت وسازها دارد این موضوع در اولویت کاری ما نیز قرار دارد و احتمالا ظرف کمتر از یک ماه آینده آماده خواهد شد.