تعجب فعالان بازار مسکن از رشد حبابی قیمت ها

به گزارش پیام ساختمان، قیمت مسکن در فصل پاییز و زمستان سال گذشته در برخی مناطق تهران تا 30 درصد افزایش یافت و این در حالی بود که اکثر متقاضیان مسکن عنوان می کردند قدرت خرید آنها به اندازه ای نیست که بتوانند این افزایش قیمت را هضم و خود را با آن وفق دهند.

اکثر مشاوران املاک در سال گذشته بر این باور بودند که رشد قیمت مسکن در تهران نباید در فروردین و اردیبهشت سال 97 ادامه یابد و هر گونه تغییر و تحولی باید به اندازه نرخ تورم باشد چرا که اگر قیمت ها باز هم افزایش یابد قطعاً معاملات مسکن به دلیل کاهش قدرت خرید در رکود فرو خواهد رفت و باز هم "قصه پر غصه" چند سال پیش رکود شدید مسکن تکرار خواهد شد.

رکود مسکن که از سال 92 تا 96 به دلایل مختلف از جمله افزایش بیش از حد قیمت در سال های 90 و 91 و قبل از آن 85 و 86 ادامه داشت در فصل پاییز و زمستان سال گذشته تا حدودی با ورود خانه اولی ها با داشتن امتیاز وام های 80 میلیون تومانی رونق گرفت که اتفاقا برخی این رشد قیمت و رشد معاملات را به فال نیک گرفتند و عنوان کردند که برای عبور از رکود مسکن این رشد قیمت ها نیاز است.

رشد زیرپوستی قیمت ها که از آبان ماه سال گذشته آغاز شده و تا اواسط فصل زمستان ادامه یافت باعث شد در اسفندماه معاملات مسکن نسبت به اسفندماه 95 با یک افت تا 30 درصدی مواجه شود.

*رشد 15 درصدی قیمت مسکن هم به نفع خریداران و هم به نفع سازندگان

ظاهراً بخش مسکن، فعالان، سازندگان مسکن و سفته بازان راضی به رشد حداکثر 15 درصدی قیمت ها و به اندازه نرخ تورم در طول سال نیستند و دوست دارند قیمت مسکن در طول سال چندین بار با افزایش قیمت مواجه شد.موضوعی که این روزها باز هم در حال تکرار است و هنوز آن رشد قیمتها از بازار فراموش نشده باز هم یک رشد قیمت جدید در راه است.

اکثر کارشناسان بر این باور هستند که رشد 15 درصدی قیمت مسکن هم به نفع سازنده ها و هم به نفع متقاضیان است چرا که رشد 15 درصدی قیمتها و رونق خرید و فروش باعث ضرر و خواب سرمایه آنها از بابت عدم فروش واحدهای مسکونی ساخته شده نمی شود و هم به نفع متقاضیان مسکن خواهد بود که قدرت خرید خود را تا حدود زیادی حفظ کرده و برنامه ریزی لازم برای خرید مسکن می کنند.

اکثر مشاوران املاک در سطح شهر تهران بر این باور هستند هنوز در اوسط روزهای اردیبهشت هستیم و استارت بازار مسکن نخورده اما مشخص نیست چرا قیمت مسکن در حال افزایش است.

آنان اگرچه معتقد هستند که متقاضیان مسکن اگر قصد خرید مسکن دارند به هیچ وجه دچار تردید نشده و به جو روانی ایجاد شده در بازار توجه نکنند و وارد بازار مسکن برای خرید شوند اما می گویند رشد مجدد قیمت مسکن از توان خرید متقاضیان خارج است و با این روند، رکود معاملات قطعاً مثل سال های 92 تا نیمه اول سال 96 وارد بازار مسکن خواهد شد.

کارشناسان اقتصادی هم می گویند که علاوه بر رشد قیمت ها که باعث رکود معاملات شده است باید گفت که به دنبال نا اطمینانی های به وجود آمده ناشی از برخی تحولات سیاسی، گروهی از متقاضیان حاضر در بازار که قصد انجام معامله و خرید ملک داشتند، دچار سردرگمی و تردید شده و بر سردوراهی برای معامله کردن یا نکردن مسکن قرار گرفتند.

این رشد قیمت ها و بر سر دو راهی قرار گرفتن ها دست به دست هم داده و باعث شده تا هیجان تقاضای مصرفی خرید نسبت به ماه های پایانی سال گذشته کاهش پیدا کند، اما به گفته مشاوران املاک این رکود بیشتر ناشی از پرش های صورت گرفته در سطح قیمت مسکن است.

*افت 20 درصدی قدرت خرید متقاضیان؛ آیا قیمت مسکن حباب دارد؟

تحلیلگران بخش مسکن بر این موضوع تاکید دارند که شیب رشد قیمت مسکن در چند ماه پایانی سال گذشته، چند برابر سال 95 بود و پرش های پی در پی در سطح قیمت آپارتمان های فروشی در تهران باعث شد قدرت خرید متقاضیان در همین آغاز سال 20 درصد افت کند و احتمال اینکه این رشد قیمت های فروردین و اردیبهشت ادامه یابد این افت قدرت خرید بیش از 20 درصد شود وجود دارد.

پوراسماعیلی یکی از مشاوران املاک در خیابان ولیعصر با اشاره به رشد قیمت مسکن در هفته های گذشته گفت: رشد نرخ دلار دلیل اصلی افزایش قیمت مسکن بوده است اما دلیل دیگر آنرا باید سفته بازی برخی در بازار مسکن دانست.

وی افزود:به نظر می رسد به دلیل رکود معاملات که بخاطر کاهش قدرت خرید متقاضیان است نباید این رشد قیمت ها دوام چندانی داشته باشد چرا که شرایط برای تثبیت قیمت مسکن دست کم طی 45 روز آینده که ماه مبارک رمضان آغاز می شود فراهم شده است.

حسام عقبایی نایب رییس اتحادیه مشاوران املاک نیز معتقد است که افزایش قیمت های کنونی مسکن غیرمنطقی، غیرمتعارف و غیرواقعی بوده و حباب گونه است و از دو ماه آینده قیمت ها این گونه نیست که به صورت ماهانه تغییر کند و حباب کنونی آن می ترکد.

عقبایی می گوید که برخی افراد از روی شکم سیری قیمت های بالایی را برای مسکن اعلام می کنند و می خواهند موجی برای گرانی ایجاد کنند و به عنوان نمونه مالکی امروز قیمت یک میلیون و 400 هزار تومان برای هر مترمربع واحد مسکونی اعلام می کند و فردا قیمت را یک میلیون و 800 هزار تومان پس این قبیل افراد به دنبال آن هستند تا ملک خود را با قیمت 1.6 میلیون تومانی به فروش برسانند و از وضعیت حاکم بر اقتصاد سوء استفاده کنند.

احتشامیان یکی از مشاوران املاک در خیابان جمهوری می گوید که در همین روزهای اخیر باز هم شاهد رشد قیمت ها هستیم که دلیل آن را نمی دانیم و تعجب می کنیم که چرا این رشد قیمت ها با آغاز نشدن تحولات بازار مسکن بوده است.

وی ادامه داد: رشد قیمت ها در همین دو ماه گذشته به قدری بوده که می توان به جرات گفت قدرت خرید متقاضیان مسکن در همین روزهای ابتدایی سال 20 درصد کاهش یافته است.

وی می افزاید: این رشد قیمت فقط و فقط باعث کاهش قدرت خرید و رکود معاملات می شود پس تا زمانی که ماهیت مسکن از کالای سرمایه ای به کالای مصرفی تغییر نکند و دولت از سفته بازی جلوگیری نکند رشد قیمتها ادامه می یابد.

* مالیات ستانی تقاضای سوداگرانه را از بازار مسکن بیرون می کند

فرهاد بیضایی مدیر مرکز مطالعات دانشگاه علم و صنعت ایران معتقد است که ماهیت مسکن باید از کالای سرمایه ای به کالای مصرفی تغییر کند؛ این اقدام نیاز به ابزاری مانند مالیات دارد تا تقاضای غیر مولد، سرمایه ای و سوداگرانه که اثر تخریبی در بازار دارد، تبدیل به تقاضای مولد مبتنی بر تولید شود.

او می گوید: آمار تولید واحدهای مسکونی در سال های اخیر کاهش یافته و از طرف دیگر خانه های خالی از سکنه که قرار بود در بازار مسکن عرضه شود به دلیل اجرایی نشدن قانون مالیات بر خانه های خالی به تعویق افتاد؛ بنابراین عدم تعادل بین عرضه و تقاضا عامل اصلی افزایش اجاره بها در امسال بوده است.

* مالیات بر عایدی سرمایه جلوی رشد افسارگسیخته قیمت ها را می گیرد

بازار مسکن در دو بخش خرید و فروش و اجاره قطعا در روزهای آتی تحولاتی را تجربه می کند که برمدار صعود خواهد بود، چون دوره رکود و سکون بازار طی شده و نیاز مؤثر متقاضیان مسکن تعیین کننده شده است پس باید دولت نیز مثل سایر کشورها که قیمت مسکن را کنترل کرده و در این زمینه موفق عمل کرده اند این اقدامات را الگو برداری کند بنابراین یکی از این برنامه ها می تواند اجرای قانون مالیات بر عایدی سرمایه باشد که سالهاست در خصوص اجرای آن سخن به میان می آید اما هیچگاه عملی نمی شود.

یکی دیگر از برنامه هایی که دولت می تواند با اجرای آن از افزایش قیمت جلوگیری کند ورود واحدهای مسکونی خالی از سکنه که به هر دلیلی به بازار عرضه نمی شود باشد.

* چرا مالیات بر خانه های خالی اجرا نشده است؟

قانون اخذ مالیات بر خانه های خالی از سکنه که میان وزارت راه و شهرسازی و امور اقتصادی در رفت و آمد است و هر کدام اجرای آنرا به گردن دیگری می اندازد می تواند از افزایش بیش از حد قیمتها جلوگیری کند و تعادل خوبی میان عرضه و تقاضا ایجاد کند.

در این باره مظاهریان می گوید: بزرگترین مانع بر سر اجرای این قانون، شناسایی خانه های خالی است. اکنون 34 بانک اطلاعاتی در کشور وجود دارد که این آمار را در اختیار دارند. اما به دلیل مشکلات قانونی حاضر به در اختیار قراردادن آمار نیستند.

تعداد خانه های خالی از سکنه در کل کشور طی 10 سال 1385 تا 1395 از 633 هزار واحد در سال 1385 به 1،6 میلیون واحد در سال 1390 و به 2،6 میلیون واحد مسکونی در سال 1395 افزایش یافت بنابراین این اعداد نشان می دهد که ورود این واحدها تا چه حد می تواند بر کنترل قیمت مسکن مفید و موثر باشد. گفتنی است رشد قیمت مسکن در اکثر مناطق تهران رخ داده و بسته به مناطق این رشد قیمت متفاوت است اما به طور متوسط از ابتدای امسال 15 تا 20 درصد قیمت مسکن افزایش یافته است.