قیمت خانه جهش کرد

به گزارش خبرنگار پیام ساختمان، بنا به آمار بانک مرکزی، در اردیبهشت ماه میانگین قیمت یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه های معاملات ملکی شهر تهران 59.8 میلیون ریال بود که نسبت به ماه پیش و ماه مشابه پارسال به ترتیب 8.2 و 34.8 درصد افزایش نشان می دهد. بیشترین رشد میانگین قیمت در این ماه نسبت به ماه مشابه سال گذشته به منطقه 5 معادل 53.5 درصد و کمترین میزان رشد به منطقه 16 معادل 12.3 درصد تعلق دارد.

قیمت خانه به طور میانگین متری یک و نیم میلیون گران شد

تحولات قیمت مسکن در اردیبهشت ماه میانگین قیمت یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه های معاملات ملکی شهر تهران 59.8 میلیون ریال بود که نسبت به ماه پیش و ماه مشابه پارسال به ترتیب 8.2 و 34.8 درصد افزایش نشان می دهد. بیشترین رشد میانگین قیمت در این ماه نسبت به ماه مشابه سال گذشته به منطقه 5 معادل 53.5 درصد و کمترین میزان رشد به منطقه 16 معادل 12.3 درصد تعلق دارد. در میان مناطق 22 گانه شهرداری تهران، بیشترین میانگین قیمت یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده معادل 125.5 میلیون ریال به منطقه یک و کمترین آن با 27.1 میلیون ریال به منطقه 18 تعلق داشته است که نسبت به ماه مشابه سال پیش به ترتیب 28.6 درصد و 23 درصد افزایش نشان می دهد.

عوامل جهش قیمت خانه

با توجه به طولانی شدن دوره رکود مسکن و اثرپذیری از جهش قیمت ارز و سکه انتظار می رفت که قیمت مسکن در سال 1397 با شیب ملایمی افزایش پیدا کند اما متقاضیان این حوزه به یکباره در فروردین و اردیبهشت ماه امسال با افزایش 29 و 35 درصد قیمت ها غافلگیر شدند. قیمت در بعضی مناطق تهران تا 53 درصد رشد کرد. از عواملی که سبب جهش قیمت مسکن می باشد می توان به موارد زیر اشاره کرد:

شکاف 55 درصدی بین وام و قیمت مسکن

اردیبهشت ماه سال 1396 تسهیلات 160 میلیون تومانی بانک مسکن 59 درصد ارزش یک خانه 60 متری بر اساس میانگین قیمت شهر تهران را پوشش می داد که این رقم هم اکنون به 44.6 درصد کاهش یافته است. به بیان دیگر هم اکنون فاصله حدود 55 درصدی بین قدرت خرید از طریق وام و قیمت مسکن ایجاد شده است. این شکاف البته برای واحدهای 75 متری به عنوان الگوی مصرف عمیق تر است؛ چرا که بر اساس قیمت های جدید هم اکنون وام 160 میلیون تومانی فقط 35.7 درصد قیمت یک واحد 75 متری پایتخت را در بر می گیرد.

رویکرد سفته بازانه در بازار مسکن

معاملات مسکن شهر تهران در اردیبهشت ماه 16.7 درصد نسبت به ماه مشابه سال گذشته افزایش یافت و به رقم 19 هزار مورد رسید. قیمت ها نیز بالاترین میزان افزایش از سال 1392 به بعد را تجربه کرد و 35 درصد رشد نقطه به نقطه را نشان داد. هم اکنون متوسط قیمت مسکن شهر تهران متری 5 میلیون و 980 هزار تومان است. رصد تراکم معاملات حاکی از آن است که مناطق مرفه نشین و متوسط به بالا همچون مناطق 1، 5، 2، 4 و 8 سهم بیشتری از رشد قیمت و معاملات را نسبت به دیگر مناطق داشتند. بر این اساس می توان نتیجه گیری کرد خانوارهای متوسط که هدف صندوق پس انداز مسکن یکم بوده اند با جهش یکباره قیمت ها دو مسیر را پیش روی خود می بینند؛ عده ای به خرید واحدهای قدیمی و کوچک متراژ روی آورده اند و عده ای دیگر هنوز تصمیمی برای خرید نگرفته اند.

سپرده گذاری 419 هزار خانه اولی

تا 20 اردیبهشت ماه سال جاری419 هزار و 350 نفر در صندوق پس انداز مسکن یکم، ثبت نام و سپرده گذاری انجام داده اند که از این تعداد، نزدیک به 60 هزار سپرده گذار تا کنون موفق به دریافت تسهیلات خود در شهرهای مختلف شده اند. به بیان دیگر آمار ثبت نام ها حدود هفت برابر وام گیرندگان است. با این که سرعت سپرده گذاری نسبت به زمان افتتاح این صندوق در خردادماه 1394 طی سال های بعد افزایش داشته، بر اساس آمار فعلی باید حداقل 250 هزار فقره تسهیلات به زمان پرداخت رسیده باشد اما به نظر می رسد به دلیل تاثیر عوامل بیرونی بر بازار مسکن، متقاضیان با این میزان وام، قدرت خرید خود را از دست داده اند. از سوی دیگر با توجه به محدودیت منابع گفته می شود بانک مسکن توان پرداخت سالیانه بیش از 82 هزار فقره تسهیلات به خانه اولی ها را ندارد. حتی عده ای از کارشناسان سال گذشته هشدار دادند که ممکن است صندوق پس انداز مسکن یکم با افزایش سپرده گذاری به سمت ورشکستگی برود.

متقاضیان افتتاح این حساب می توانند پس از گذشت حداقل دو دوره 6 ماهه بعد از افتتاح حساب با رعایت متوسط موجودی لازم، از سقف تسهیلات این حساب در شهر تهران برای هر نفر 80 میلیون تومان (زوجین 160 میلیون تومان)، مراکز استان ها و شهرهای بالای 200 هزار نفر 60 میلیون تومان و در سایر شهرها 40 میلیون تومان استفاده کنند. مدت زمان بازپرداخت تسهیلات اخیرا از 12 به 15 سال افزایش یافته و به این ترتیب مبلغ قسط وام 80 میلیون تومانی در هر ماه 675 هزار تومان می شود. نرخ سود این نوع وام نیز در بافتهای فرسوده 6 درصد و در سایر نقاط شهری 8 درصد است. این نرخ سود، پایین ترین نرخ تسهیلات در سیستم بانکی محسوب می شود. طبق بررسی ها هم اکنون سهم خانه اولی ها از معاملات مسکن شهر تهران 9 درصد است که رقم چندان بالایی نیست.

بنا بر این گزارش بررسی علت پایین بودن سهم خانه اولی ها از بازار مسکن تهران به ناکافی بودن مبلغ این نوع وام نسبت به قیمت مسکن مربوط می شود. در شرایطی که وام مسکن در کلان شهر تهران 44.6 درصد قیمت مسکن را پوشش می دهد، این رقم در کشورهای توسعه یافته بیش از 80 درصد است. از سوی دیگر افزایش سقف تسهیلات در دستور کار قرار ندارد. سال گذشته وزارت راه و شهرسازی پیشنهاد داده بود سقف وام 160 میلیون تومانی به 200 میلیون تومان افزایش پیدا کند که هنوز با آن موافقت نشده است. در این شرایط خانواده هایی که در کلان شهرها قصد خرید مسکن دارند باید بخش مهمی از قیمت ملک را تهیه کنند تا بلکه بتوانند با استفاده از تسهیلات به عنوان مکمل، یک واحد مسکونی خریداری کنند.

میزان سپرده گذاری در بانک عامل بخش مسکن برای خرید اولین خانه توسط خانوارها در پایان سال گذشته 51 درصد افزایش داشته است. این آمار که توسط مدیر امور ارتباطات و حوزه مدیریت بانک مسکن اعلام شده حاکی از آن است که حجم تقاضا برای خرید واحدهای با قیمت حداکثر 160 میلیون تومان در بازار مسکن افزایش یافته اما شواهد و آمار و ارقام معاملات نشان می دهد که سرمایه گذارانی که معمولا اقدام به خرید و فروش خانه های گران قیمت می کنند در سه ماهه پایانی سال قبل، نقش بیشتری در بازار مسکن ایفا کردند و متقاضیان واقعی به امید ثبات یا کاهش قیمت ها در انتظار نشسته اند.

در این باره بیشتر بخوانید؛