احتمال تعدیل بازار اجاره

به گزارش پیام ساختمان، بررسی بازار اجاره شهر تهران در خردادماه سال جاری حاکی از آن است که اجاره بها از نرخ رشد کمتری نسبت به قیمت مسکن برخوردار بوده و موجرانی که در هفته های اخیر اجاره ها را بالا برده اند احتمالا با توجه به نبود ظرفیت در بخش تقاضا مجبور به کاهش نرخ های پیشنهادی می شوند؛ موضوعی که نایب رییس اتحادیه املاک نیز به آن اذعان دارد.

مقایسه قراردادهای قطعی اجاره در سومین ماه از سال جاری با مدت مشابه سال قبل حاکی از آن است با این که رقم های پیشنهادی از سوی مالکان رشد 10 تا 40 درصد را نشان می دهد اما در قراردادهای قطعی این افزایش چندان ملموس نیست و به همین دلیل شاهد نوعی تعلیق تصمیم گیری در بازار اجاره هستیم. طرف عرضه مسکن منتظر تثبیت شرایط بازارهای موازی است تا بر اساس آن قیمت های اجاره را مشخص کند اما اقتصاد خانوارهای اجاره نشین، عامل تعیین کننده در این بخش است. از سوی دیگر قراردادهای قطعی نشان می دهد فشار تقاضا و توان این گروه در افزایش نرخ ها موثر بوده؛ تا جایی که رشد اجاره، اغلب در مناطق دارای سرانه های مصرفی مناسب که از اقبال بیشتری برخوردار بوده اتفاق افتاده است.

طبق آمارهای رسمی، نرخ رشد قیمت مسکن شهر تهران از خردادماه سال قبل تا خردادماه امسال 45.8 درصد بوده، در حالی که قیمت اجاره در همین بازه زمانی 12.5 درصد افزایش یافته که نشان می دهد شکاف 33.3 درصد بین این دو شاخص وجود دارد. موجران در هفته های اخیر تلاش کردند این فاصله را پر کنند اما مستاجرانی که قدرت اقتصادی آنها نهایتا 5 درصد نسبت به نرخ تورم افزایش یافته از توان کافی برای پاسخ دهی به پیام سمت عرضه ی مسکن را ندارند. نایب رییس اتحادیه مشاوران املاک می گوید: بازار اجاره وضعیت غیرمنطقی و نامتعارفی دارد و این روزها قیمت ها بر اساس سلایق مالکان مطرح می شود.

حسام عقبایی بیان می کند: افزایش اجاره بها یک امر بدیهی است؛ چرا که اصلی ترین شاخص اجاره بها که قیمت مسکن است افزایش پیدا کرده است. نبودن تعادل بین عرضه و تقاضا و عدم تولید ساختمان در سال های گذشته، کاهش 40 درصدی ساخت و ساز در شش سال گذشته، تورم عمومی و بحث مهاجرت به شهرهای بزرگ دلیلی بر این است که قیمت اجاره بها به دست مالکان افتاده و عرضه کنندگان هستند که به دلیل نبود بازار رقابتی، قیمت را تعیین می کنند. هیچ طرحی هم از سوی دولت و مجلس برای مسکن استیجاری طی 10 سال گذشته مشاهده نشده است.

وی معتقد است: افزایش اجاره بها متناسب با درآمد عمومی مردم نیست. در عین حال که نزدیک به واقع گرایی و متناسب با رشد قیمت مسکن است ولی باید با فرمولی محاسبه شود که با درآمد مستاجران تناسب داشته باشد. درآمد مستاجران حداکثر 20 درصد افزایش یافته و نمی توانند خود را با نرخ های بعضا 60 تا 70 درصد اجاره بها تطبیق دهند. لذا مستاجران در وهله اول باید انصاف را نشان دهند و اجاره بهایی را تنظیم کنند که از عهده مستاجران بر بیاید. البته اگر این اقدام را هم انجام ندهند با توجه به اصول اقتصاد و پایین بودن توان مستاجران مجبور می شوند قیمت های پیشنهادی را پایین بیاورند.

به گفته عقبایی، مالکان از تطبیق شرایط با سایر بازارهای موازی خودداری کنند. این روشن گری وظیفه مشاوران املاک است که بتوانند شرایط خریداران، اقتصاد مسکن و بازدهی سرمایه را برای مالکان توضیح دهند و آنها را نسبت به آینده این بازار توجیه کنند. البته علت اصلی نوسانات بازار مسکن به نبود برنامه ریزی در دولت برمی گردد. تا زمانی که برنامه، طرح و چشم انداز کلان در بخش مسکن نداشته باشیم قاعدتا باید با نابسمانی ها و ناهنجاری ها کنار بیاییم.