کلنجار با نظام مهندسی ، غفلت از بازار مسکن

زمزمه­ هایی که از بهمن ماه گذشته برای ابلاغ بخشنامه های ویژه وزارت راه و شهرسازی به سازمان نظام مهندسی آغاز گردید، به مثابه فریادی بود در گوش دیو خفته بازار مسکن. این فریاد آنقدر بلند بود که چرت آشفته دیو را به هم زند تا غرش کنان به جبران چند سال رخوت و سستی بازار بلائی برسر قیمت ها آورد که نه تنها زوج های جوان با تکیه بر صندوق پس انداز یکم نتوانند سرپناهی تهیه کنند، بلکه از عهده تامین هزینه ودیعه مسکن نیز بر نیایند.

سال هایی را که کارشناسان دوران رکود می نامند وزارت راه و شهرسازی داعیه هدایت آن را داشته و از آن بعنوان دوران تحریک تقاضا در بازار یاد می کنند، که البته اگر فرضیه دوم درست باشد ظاهراً ترفندهای بکار گرفته شده جهت تحریک تقاضا آنقدر قدرت داشته که قادر بوده 5 ماهه کار 5 ساله را انجام بدهد. اشتباه نکنید منظورم تولید و عرضه مسکن جهت غلبه بر تقاضا نیست، بلکه شکستن رکورد افزایش قیمت ها می باشد.

بر اساس آمارها در 5 سال گذشته شاهد رشد تا 58 درصدی قیمت مسکن نیز بوده ایم لیکن در 5 ماه گذشته تا 50 درصد رشد قیمت داشته ایم.

در یادداشت پیش رو بنا داریم بدون هرگونه پیرایه کندوکاوی در دلایل پیدایش این پدیده داشته باشم، لذا با استعانت از خداوند متعال و با تکیه بر 46 سال تجربه در صنعت ساختمان تلاش خواهم نمود در این مختصر نسبت به واکاوی مشکلات حوزه اقتصاد مسکن اقدام نمایم تا شاید از این رهگذر تا حدی دلایل چند دهه رکود و رونق و شاید هم آزمون و خطا در بازار مسکن را دریابیم.

براستی متولی مدیریت و هدایت بازار مسکن کدام بخش است؟ به نظر می رسد این امر به عهده دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی باشد تا با تدوین برنامه های لازم هدایت و کنترل بازار را در دست داشته باشد و چنانچه مسئولین امر از این امر استنکاف نمایند که حکایت عذر بدتر از گناه می باشد و اگر قبول دارند پس چرا پاسخگو نیستند. مگر وضعیت موجود محصول برنامه های بکار گرفته شده در سال های اخیر نمی باشد ؟ پس چرا شاهد انفجار قیمت در حوزه مسکن بودیم. مگر هر وقت از مسئولین امر سوال شده نگفته اند که بازار در کنترل بوده و مشکلی وجود ندارد و همواره پیش بینی کرده اند درصد کمی رشد قیمت خواهیم داشت و رشد قیمت کنترل شده و متناسب با میزان تورم خواهد بود، پس چرا نشد؟

تا کی باید منتظر بهترین نتیجه در آزمون و خطاهای مسئولین ذیربط باشیم.چرا برنامه های تولید مسکن پاسخگوی نیاز مسکن کشور نبوده و اکثر آنها به بوته فراموشی سپرده شده اند؟ همه ما با عناوین این برنامه ها در دو دهه گذشته آشنا هستیم؛ مسکن استیجاری – مسکن اجاره به شرط تملیک – فروش متری مسکن – مسکن پاک – مسکن پیشگام – مسکن حمایتی – مسکن اجتماعی – مسکن مهر و ... ، و جالب است تنها برنامه از برنامه های فوق که عملیاتی شده و از قِبَل آن صدها هزار خانواده و حتی میلیونها خانواده صاحب سرپناه شدند مسکن مهر بود که آن را نیز مورد بی مهری قرار داده و مزخرف نامیدند و یادمان می رود که ساکنین آنها مردمان شریف و زحمتکش کشور بوده و جزء دهک های 1 تا 4 هستند .

به گواهی آرشیو مطبوعات و صدا و سیما اینجانب در گذشته مشکلات پروژه مسکن مهر را بارها متذکر شده ام، اما وقتی می بینیم در 5 سال گذشته نه تنها هیچ برنامه جایگزینی ارائه نشده بلکه پیوسته در جهت مذمّت این پروژه حرکت شده است ،جای تامل دارد. باید قبول کنیم در سال های گذشته هیچگونه برنامه تولید مسکن ارائه نشده و بجای بکارگیری سیاست های تشویقی، سیاست های منفعلانه اتخاذ شده به نحوی که تولید سالیانه مسکن به کمتر از 400 هزار واحد تنزل یافته است.

بنابراین باید توجه داشته باشیم بجای اینکه شرایط ساخت و ساز را تسهیل نمائیم تا به اصل توازن در عرضه و تقاضا برسیم ، همواره جامعه را بی نیاز از تولید مسکن قلمداد نموده و عنوان کرده ایم 2 میلیون و 600 هزار واحد مسکونی خالی از سکنه داریم ، کدام واحد های خالی؟ همانهایی که :

- بیش از 400 هزار میلیارد تومان از سرمایه های در گردش صنعت ساختمان را بلعیده و سازندگانش در آب نمک خوابانده اند تا بازار مساعد شود و با گرانترین قیمت عرضه نمایند.

- همان ساختمان هایی که اکثر آنها در زمره واحدهای لوکس و گران قیمت تلقی می شوند و زوج های جوان با همه سرمایه خود و استفاده از صندوق پس انداز یکم حتی نمی توانند 2 اتاق آن را بخرند.

- یا همان واحدهای خالی که چند سال است تلاش می شود روانه بازار کنند تا شاید قدری از عطش بازار کاسته شود، اما جدیتی در اینکار دیده نشده و حتی بحث برقراری مالیات برای این واحدها که دیگر خالی ماندن آنها اقتصادی نباشد مطرح شد اما بجایی نرسید.به نظر می رسد مالکین آنها از قدرت و مکنت کافی برخوردارند.

و اما برای غلبه بر مشکلات موجود چه باید کرد؟ ابتدا دو راهکار اساسی را مطرح سپس سایر موارد ذیمدخل را عنوان خواهم نمود.

اولا: استقرار مدیران کار آمد و کار آشنا و مجرب و شجاع که مزین به خصلت تعامل بجای تقابل باشند. امروز حوزه مسکن از دو ناحیه آسیب می بیند ؛ اول اینکه به جهت وسعت کار، که عمده وقت مقام عالی وزارت مصروف بخش وسیع چهار محوره راه (جاده ای – ریلی – آبی – هوایی) شده و فرصتی برای بخش مسکن ندارند. (برای نمونه در ملاقات مورخ 7/12/96 شورای مرکزی سازمان نظام کاردانی از ایشان درخواست شد فقط 10 دقیقه فرصت بدهند تا بگویم که مدیران ذیربط وزارتخانه چه بلایی بر سر سازمان نظام کاردانی آورده اند که علیرغم استقبال ظاهری ایشان، اما با سپری شدن بیش از چهار ماه از آن زمان ظاهراً چنین فرصتی بوجود نیامده است.)

دوم اینکه اینک که لزوماً سکان هدایت و سیاستگزاری حوزه مسکن بدست سایر مدیران وزارت راه و شهرسازی افتاده، بهتر است ایشان از ستیزه جویی با سازمان های نظام مهندسی و نظام کاردانی که در بر گیرنده همه افراد متخصص و دانشگاه دیده صنعت ساختمان می باشد دست برداشته و دست آنها را که سال هاست برای هم افزایی در صنعت ساختمان به سوی وزارتخانه دراز کرده اند، به گرمی بفشارند.

البته در مورد سازمان نظام کاردانی ساختمان که دو سال پیش رئیس آن را وادار به استعفا کردند تقریباً کار از کار گذشته و این سازمان که به تلاش و کوشش برای ارتقای کیفیت ساخت و ساز اشتهار داشت در مرز نابودی قرار گرفته است. لیکن سازمان نظام مهندسی از تاب آوری و قدرت بالاتری برخوردار بوده و توانسته است ظرف 5 ماه گذشته در مقابل فشارهای وارده مقاومت نموده و تن به اجرای دستورالعمل هایی که به زعم وزیر محترم کشور از استحکام قانونی لازم برخوردار نمی باشد، ندهد. باید توجه داشت که ارزش های ایجاد شده در این سازمان طی 22 سال فعالیت و حضور 500 هزار نفر مهندسین عضو جزء سرمایه های صنعت ساختمان کشور بوده و حق نداریم با اعمال سلایق شخصی اعتبار آ نرا مخدوش نموده و صنعت ساختمان را از وجود چنین سرمایه ای محروم نمائیم و اگر مصلحت صنعت ساختمان را می خواهیم بهتر است فرصت دهیم تا این سازمان خود را احیاء نموده و با اصلاح بدنه مدیریتی در بعضی حوزه ها نقش تاثیر گذار خود را در مهندسی ساخت و ساز کشور ایفا نماید ، البته بشرطی که مدیران وزارت راه و شهرسازی آنها را در کنار خود ببینند و نه در مقابل خود.

دفتر تشکلهای حرفه ای بخصوص در دوره حاضر هیچ وقت دارای برنامه مدونی در زمینه استفاده صحیح و بجا از مهندسین و کاردانهای فنی نبوده و با وعده های سر خرمن و عدم ایجاد زمینه فعالیت برای کاردانهای فنی موجبات فرار کاردانهای فنی از مقطع کاردانی گردیده و نتیجه سیاست های اشتباه دفتر مذکور منجر به ادامه تحصیل اکثریت کاردانهای فنی گردیده که به مرور به صف مهندسین اضافه می شوند و امروز در مقابل 500 هزار نفر مهندس کمتر از 40 هزار نفر کاردان فنی باقیمانده است، گویا آقایان نمی دانند همان ساختمان هایی که در کشورهای اروپایی ساخته می شود و همیشه عمر بیش از 100 سال آنها را مثال می زنند توسط تکنسین های فنی آن کشورها ساخته می شود. واقعا پاسخگوی این دگرگونی در هرم جمعیتی نیروهای شاغل در صنعت ساختمان کیست؟ چرا آقایان این اشتباه استراتژیک مدیریتی را کوچک می دانند. شاید به ابعاد واقعی آسیب های آن شناخت ندارند.

ثانیاً : فرصت آزمون و خطا در سیاست های بخش مسکن و نتیجتاً بازار مسکن باتمام رسیده و بازار مسکن تاب تحمل تنش های بیشتر از این را ندارد. باید باور کنیم با اتکاء صرف به کارشناسان دولتی این مشکل حل نخواهد شد و لازم است بخشی از درهای وزارت راه و شهرسازی باز شود تا با ایجاد اتاق فکر اجازه ورود مهندسین جوان و خوشفکر کشور که در سایر حوزه ها امتحان خود را پس داده اند را به داخل اتاق ها بدهند تا با استفاده از تجربیات و همگرائی فکری و پتانسیل های ممتاز کشور نسبت به اصلاح امور در حوزه ساخت و ساز در حوزه عرضه و تقاضا توازن ایجاد شود آنگاه به سراغ رونق در بازار مسکن برویم.

به نظر می رسد توجه عمیق به دو نکته زیر می تواند وجدان کاری مسئولین ذیربط و دست اندرکاران را به فکر فرو برد که نتیجه سهل انگاری های احتمالی آنها چه خواهد بود.

- در زلزله هایی که رخ داد بخصوص زلزله اخیر در سر پل ذهاب که اینهمه زحمت و مشکلات برای دولت بوجود آورد، در مقابل خسارتهای عظیم مالی و مصیبت های عدیده جانی چه نمره ای به عملکرد خودمان می دهیم و چقدر خود را مسئول و پاسخگو می دانیم؟

- همچنین در خلاء برنامه ریزی صحیح که منجر به امتناع از سرمایه گذاری در حوزه مسکن گردیده و در نظر گرفتن شرایط موجود که موجب گردیده جوانان عزیز کشور نتوانند صاحب مسکن بشوند، چقدر خودمان را مسئول و مقصر می دانیم؟

وقتی فکر می کنیم معضل اصلی عدم تشکیل خانواده برای 6 میلیون زوج جوان کشور عدم امکان تهیه مسکن می باشد و وقتی فکر می کنیم بخشی قابل توجهی از معضلات اجتماعی و فرهنگی که هم اکنون دامنگیر جامعه می باشد، ناشی از مهیا نبودن زمینه ازدواج برای جوانان است، ابعاد این مسئولیت و وظیفه بیشتر مشخص می گردد.

و اما سایر پیشنهادات جهت اصلاح بازار مسکن به شرح زیر است :

1- شبکه بانکی – از وقتی که عمده بانکهای کشور در فکر سرمایه گذاری در حوزه ساخت و ساز افتادند می توان گفت بنگاه داری بانکها آغاز شده و پس از آن بیشتر در قالب بنگاه اقتصادی ظاهر شدند و لذا پس از آن دو اتفاق متصور است؛

و دوم اینکه سیاست های تخصیص تسهیلات در حوزه ساخت و ساز تحت الشعاع ویژگی های حاکم بر این بنگاه ها قرار گرفته و امروز اگر کسی بخواهد از تسهیلات بانکی استفاده کند باید کلی بررسی نماید که از چه نوع تسهیلاتی باید استفاده کند، تسهیلات : خانه اولی ها – بافت های فرسوده – زوجین – سپرده ممتاز – اوراق حق تقدم تسهیلات – صندوق پس انداز یکم و غیره ... .

2- مبالغ وام های تخصیصی – بر اساس یک نوع فرمول متداول به افرادی که در تهران خرید مسکن نمایند 80 میلیون تومان وام و در مراکز استانها و شهر های با بیش از 200 هزار نفر جمعیت 60 میلیون تومان تخصیص یافته و شهرهای کمتر از 200 هزار نفر جمعیت مشمول 40 میلیون تومان وام می شوند.

چنانچه کندوکاوی نمائیم به این نتیجه می رسیم افرادی که در شهرهایی مانند بوئین زهرا در استان قزوین – تفرش در استان مرکزی و سرخه در استان سمنان با جمعیت میانگین هر یک حدود 20 الی 25 هزار نفر بخواهند وام بگیرند 40 میلیون تومان به آنها داده می شود و اما اگر کسی در تهران بخواهد وام بگیرد 80 میلیون تومان تعلق می گیرد. حال همه می دانیم 60 متر مربع آپارتمان در شهرهای اشاره شده حداکثر 60 میلیون تومان ارزش دارد لیکن همان 60 متر مربع در نقاط متوسط تهران بیش از 300 میلیون تومان ارزش دارد. در نتیجه کسی که در چنین شهرهایی خرید مسکن نماید حدود 70% قیمت ملک را تسهیلات می گیرد و کسی که در تهران خرید می نماید کمتر از 25% قیمت ملک را تسهیلات دریافت خواهد نمود.

اینک این برنامه چقدر اصولی می باشد؟ قابل بررسی است. آیا این برنامه موجب گران شدن ملک در شهرهای کوچک نخواهد شد و آیا از دلایل عدم استقبال از چنین وامی در تهران همین موضوع نمی باشد؟ در واقع اگر جوانی بخواهد 80 میلیون تومان وام بگیرد باید 220 میلیون تومان آورده داشته باشد و شاید 95% جوانان ما چنین امکان مالی ندارند.

3- بافت های فرسوده – از سال ها قبل بافت های فرسوده پاشنه آشیل حوزه ساخت و ساز تلقی شده به نحوی که طرح های ارائه شده در این زمینه نیز فرسوده شده اند ، بیش از 80 هزار هکتار از ساخت و ساز های شهری دچار بافت فرسوده می باشند و 10 سال پیش مقرر شد سالیانه 10% از این بافت ها نوسازی شوند که اگر شده بود هم اکنون 100% آنها بازسازی شده بودند ، واقعا چرا نشده است؟ آیا کسانی که این برنامه را پیش بینی کردند به پتانسیل های موجود و ظرفیت ساخت و ساز اشرافی نداشتند، یا مدیرانی که مسئول اجرا و پیاده کردن طرح بودند توانمند نبوده و یا شایستگی مدیریت نداشته اند و نتیجه اینکه هم اکنون حدود 10% کل بافت های فرسوده احیا گردیده است، یعنی سالیانه و بصورت میانگین 1% بازسازی.

چه کسی پاسخگوی این سوء مدیریت و یا سوء برنامه ریزی می باشد؟ و کسانی که با بی توجهی از کنار این پروژه عبور می کنند یا مقاومت ساختمان های بافت فرسوده را نمی دانند و یا با قدرت تخریب زلزله با حدود 7 ریشتر آشنا نیستند و نتیجتاً بافت های فرسوده یکی از ناکارآمد ترین پروژه های حوزه وزارت راه و شهرسازی بوده و امروز یکی از دغدغه های اصلی دولت محترم گردیده به نحوی که ریاست محترم جمهوری نگرانی خود را از عدم توجه کافی به آن ابراز نموده که اخیراً نیز مهندس ترکان با حکم ریاست جمهوری مسئول ساماندهی به این بخش شده اند. اما جناب مهندس ترکان باید بدانند که مشکل اصلی این پروژه عدم توجه به فرهنگ سازی برای ساکنین بافت های فرسوده و ترغیب آنها به نوسازی می باشد که کماکان مغفول واقع شده و مکرراً شاهد مصاحبه های گوناگون مسئولین در کانال های مختلف تلویزیون هستیم که در گذشته نیز وجود داشته ولی به نظر می رسد آنچنان که لازم است کار ساز نباشد.

4- توصیه می شود به آمارهای موجود در زمینه مسکن تولید شده و خانواده های موجود کشور و تعداد خانه های خالی دل خوش نکنند. یادمان باشد که حداقل 25% خانواده ها مستاجر می باشند و اگر قرار بود نصیبی از خانه های خالی موجود ببرند تا به حال برده بودند. لذا تولید مسکن بخصوص با هدف قرار دادن جامعه هدف که اقشار ضعیف جامعه می باشند باید در سر لوحه امور مربوطه باشد البته طرح هایی که قابلیت اجرا داشته باشند، نه مانند مسکن اجتماعی که سالهاست روی کاغذ جا خوش کرده است.

5- اهتمام جدی در اتمام زیر ساخت ها و عملیات اجرایی باقیمانده پروژه های مسکن مهر که می تواند بسیاری از خانواده های نیازمند را صاحب مسکن نماید.

مشاهده می شود خانه های اضافی ساخته شده در مسکن مهر بعنوان یک معضل عنوان می شود که به نظر اینجانب بهتر است آنها را یک فرصت بدانیم و با اعمال مدیریت صحیح با شرایط سهل تر به نیازمندانی که آرزوی داشتن آنها را دارند واگذار کنیم.

6- در صورتیکه برای مسئولین امر احراز گردد عملکرد بعضی از مدیران فشل بوده و مانع پیشبرد طرح ها و پروژه های اجرائی می باشد بهتر است از هرگونه تعارفات بپرهیزند و نسبت به تغییر مدیر فشل اقدام گردد به نحوی که متضمن سلامت جان و حفظ سرمایه های مردم در حوزه مسکن باشد.

7- همراهی و مساعدت با مدیران مربوط در حوزه ذیربط تا نسبت به ساماندهی بیشتر مشاورین املاک اقدام گردد و با مشاورینی که تخلف نموده و یا فاقد مجوز می باشند و یا نسبت به تشویش بازار اقدام می نمایند برخورد جدی بعمل بیاید.

8- پیشگیری از مصاحبه افرادی در قالب کارشناس مسکن یا مسئول که در واقع دغدغه هدایت بازار به سمتی را دارند که بتوانند خانه های خالی خودشان را به بالاترین قیمت بفروشند و تلاش آنها بی شباهت به سوداگری نیست.

مهدی موذن، رئیس سابق سازمان نظام کاردانی