انتقاد مشاوران املاک از آخوندی

با مرور برنامه وزیر راه و شهرسازی و دیدگاه هایی که دکتر آخوندی قبل از انتصابش داشت، مشخص شده که وی همواره منتقد شیوه رفتاری مشاوران املاک در مقام یک واسطه گر در بازار مسکن است. دکتر آخوندی با انتقاد از نادیده گرفته شدن اصول منطقی بازار واسطه گری در حوزه ملک، معتقد است؛ بی توجهی به این اصول از یک سو مسئله اخلاق حرفه ای و از سوی دیگر چالش تعارض منافع را در این حوزه به وجود آورده است. اما مسئله ای که وجود دارد این است که در ایران تاکنون ساختار شکلی حرفه واسطه گری مسکن - مشاوران املاک- و نقاط ضعف و قوت آن مورد توجه قرار نگرفته و بیشتر مسائل سطحی و حاشیه ای این حرفه به بحث گذاشته شده است. حال باید دید که چرا در ایران حرفه واسطه گری در بازار مسکن تعریف روشنی ندارد، درحالی که در سایر کشورها به این موضوع نگاه کاملاً روشنی وجود دارد و ارزیابی جامع از نقش و کارکرد این حرفه مثبت است. به اعتقاد برخی کارشناسان مسکن نحوه کارکرد بنگاه های معاملات ملکی در ایران مصداق کامل "تعارض منافع" است. مشاوران املاک در ایران هم از فروشنده حق کمیسیون دریافت می کنند، هم از خریدار . زمانی که بنگاه مسکن، یک ملک را واسطه گری می کند به نوعی یک حراجی ترتیب داده است پس وظیفه دارد کلیه ضوابط بازار حراج را رعایت کند. مشاوران املاک در شرایطی که قول فروش یا اجاره یک آپارتمان را به فردی داده اند، کماکان برای عرضه آن به دیگری تلاش می کنند و هر آن احتمال برهم خوردن توافق اولیه بین طرفین معامله با بنگاه معاملات ملکی وجود دارد. به اعتقاد کارشناسان این موضوع بسیار اتفاق افتاده است؛ چرا که بنگاه بسته به پیشنهادی که به وی داده می شود و برای بیشینه کردن منافع خود می تواند به ضرر مالک یا خریدار عمل نموده و نظر یک خریدار خوب را از ملکی به ملک دیگر منتقل کند و عملاً موجب خسارت فروشنده شود یا بالعکس؛ شرایط خوبی را که یک فروشنده به پیشنهاد یک خریدار ارائه کرده است از چنگ خریدار خارج و به او اجحاف کند . هر چند دعوت خریدار و فروشنده پای میز مذاکره در بنگاه درحالی که هنوز توافق برای انجام معامله به دست نیامده کاملاً با اصول و مباحث اخلاقی در تضاد است اما گویا مشاوران املاک راهی جز این برای آنکه یکی از دو طرف خریدار یا فروشنده معامله را برهم نزند، پیش رو ندارند. گفته های آخوندی منصفانه نیست حسینی ، مشاور املاک بابیان این مطلب که تمام گفته های دکتر آخوندی منصفانه نیست، افزود : آقای آخوندی باید بداند اخذ تعرفه از دو طرف معامله تنها برای کسب درآمد بیشتر نیست و پشت هر حق تعرفه دریافتی مسئولیتی هم وجود دارد. وقتی ما به عنوان مشاور املاک از مستأجر یا خریدار تعرفه می گیریم خود را متعهد می کنیم که اگر در طول یک سال یا برای هر چند سال مشکلی در خانه اجاره ای یا خانه فروش رفته ایجادشده یا شود پیگیری کنیم و آن را به موجر یا فروشنده ابلاغ نماییم . وی افزود: دکتر آخوندی در مورد صنفی حرف می زند که تمام و کمال قوانین را مو به مو انجام می دهند اما همه مردم کشور ما قانونمند نیستند. حال اگر ما از طرفین حق کمیسیون نگیریم موجر یا خریدار برای حل مشکلش به کجا مراجعه کند. دست ما را در حنا نگذارید شریفی ، مشاور املاک با بیان این مطلب که اگر مشاور املاکی یک مورد را به چند نفر پیشنهاد می کند به دلیل ضعف فرهنگی برخی از مراجعه کنندگان است. ایران مثل خیلی از کشورهای همسایه نیست که اگر فردی به خانه ای مراجعه کرد و نپسندید مشاور املاک را از نظرش مطلع کند بلکه تا آخرین لحظه ای که خانه را نمی خواهد به اصطلاح دست ما را در حنا نگه می دارد . حال چه کسی باید خسارت حاصله را به مشاور املاک بپردازد؟ هر خانه ای مشتری خودش را دارد و اشکالی ندارد که خانه مورد اجاره یا مورد فروش به چند نفر نشان داده شود تا جلوی خسارت احتمالی را بگیرد .ضمن اینکه اگر خانه ای متقاضی بیشتری داشته باشد فروشنده می تواند بهتر تصمیم بگیرد. آخوندی حاضر است به این جوانان کار بدهد روح شناس ، مشاور املاک می گوید: چندین سال است که نشریات و روزنامه ها در مورد حق کمیسیون مشاوران می نویسند اما چرا در مورد خرج های یک بنگاه املاک کسی چیزی نمی نویسد؟ در هر دفتر مشاور املاک بیش از 10 نفر آن هم به صورت پورسانتی کار می کنند حال اگر اجاره مکان و هزینه های جانبی را به آن بیفزایید خواهید دید کمیسیون دریافتی در مقابل هزینه ها بسیار ناچیز است . وی افزود: شاید مشاوران املاکی باشند که با تمکن مالی وارد این حرفه شده و هر روز ثروتمند تر شوند اما باید بدانید بیشتر بنگاه های املاک در مکان های اجاره ای هستند و هزینه های زیادی دارند و اگر تعرفه ها کاهش یابد و یک مشاور املاک درآمد کافی نداشته باشد دولت با این همه بیکار چه باید کند؟ این مشاور املاک ادامه داد: در حال حاضر در هر بنگاه 4تا 8 جوان فعالیت می کند اگر این بنگاه ها در آمدی کسب نکند آیا دکتر آخوندی حاضر است به این جوانان کار مناسبی بدهد . اگر به شکل قانونی ابلاغ شود اجرا می کنیم سلیمی،مشاور املاک با بیان این مطلب که هر چند من موافق صحبت های آخوندی نیستم ، اما اگر تمام گفته های آخوندی به شکل قانون درآید و به ما ابلاغ شود ناچاریم آن را بپذیریم. وی افزود: هیچ یک از مشاوران املاک از کشورهای بیگانه نیستند و همه ما شهروند این کشور هستیم و حق کسب درآمد و فعالیت داریم پس باید از آنان حمایت کرد و مانع فعالیت های قانونی شان نشد. قانون نظام صنفی درباره مشاوران املاک چه می گوید؟ حسام عقبایی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران در خصوص موضع این صنف نسبت به طرح ها و برنامه های وزارت راه وشهرسازی، گفت: شیوه کنونی واسطه گری مشاوران املاک برخاسته از مقررات سه نوع قانون بالادستی حاکم بر فعالیت بنگاه های مسکن است. مشاوران املاک در تنظیم انواع قراردادهایی که قانون به آنها اجازه داده است همچون قراردادهای بیع، اجاره، صلح و...، صلاحیت واسطه گری و دلالی بین طرفین را دارند و طبق قانون تجارت، قانون دلالی و قانون نظام صنفی، باید بر دو طرف معامله دلالت کند و لذا این تفسیر از قوانین موجود برنمی آید که دلال ملک باید نمایندگی یک طرف معامله را عهده دار باشد. عقبایی افزود: مشاوران املاک باید حقوق متعارف، قانونی و شرعی متعاملین را مدنظر بگیرند و با مساوات در نگارش قرارداد و حفظ حقوق متعاملین در جهت برقراری قرارداد منصفانه اقدام کنند. رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران تصریح کرد: رویکرد یک طرفه به دلالت دلال و قضیه بازاریابی، از قوانین فعلی و حتی قانون نظام امور صنفی که ما تابع آن هستیم، برداشت نمی شود، به طوری که در قانون برای نادیده گرفتن حقوق طرف مقابل، امکان برخورد با دلال پیش بینی شده است. عقبایی درعین حال تاکید کرد: برنامه های مدنظر دولت باید از دید کلان مورد بررسی قرار گیرد و برای اجرای آنها لازم است قوانین بالادست تجدیدنظر، اصلاح و بازنگری شود. وی همچنین با انتقاد از قانون نظام صنفی که شرط صدور جواز کسبِ بنگاه را "توان خواندن و نوشتن" تعیین کرده است، گفت: حساسیت ها و ظرایف صنف مشاوران املاک نیاز به تدوین قوانین خاص دارد، البته در حال حاضر در اتحادیه مشاوران املاک برای صدور پروانه جدید کسب یا حتی تمدید جوازهای قدیمی، آموزش ضمن خدمت به عنوان پیش نیاز ورود به این صنف تعیین شده و مشاوران املاک دوره های کوتاه مدت شامل حقوق مدنی، حقوق ثبتی، مقررات نظام صنفی، امور مالی و فنون مذاکره را باید سپری کنند. رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران درباره بحث نرخ حق کمیسیون مشاوران املاک نیز گفت: در حال حاضر اولویت های مهم تری برای کنترل بازار مسکن باید مطرح باشد، اما اصولاً خیلی ها مطرح می کنند که مشاوران املاک به خاطر رابطه پورسانت با قیمت، سعی می کنند ملک را با قیمت بالاتر عرضه کنند. واقعیت این طور نیست. یک بنگاه طبق عرف بازار، یک آپارتمان را می تواند حداکثر 10 تا 20 درصد گران تر از نرخ منطقه، بفروشد. در این حالت مابه التفاوت حق کمیسیونی که از محل این گرانفروشی عایدش می شود با توجه به متوسط قیمت مسکن حداکثر 100 هزار تومان است که اصلاً رقمی نیست.