چرخه رونق و رکود در بازار مسکن

گروه بازار مسکن : به نظر می رسد بازار مسکن هم اکنون در مرحله کاهش تقاضای خرید و کاهش قیمت حقیقی قرار دارد و هرچند این روزها افزایش تسهیلات خرید مسکن نظرات متفاوت فعالان و کارشناسان بخش مسکن را به همراه داشته است اما غالب این نظرات بدون در نظر گرفتن دوره های رونق و رکود بازار مسکن ارائه شده اند. اگر در ساده ترین حالت چرخه رونق و رکود مسکن را به صورت: کاهش تقاضای خرید مسکن ---کاهش قیمت حقیقی مسکن---کاهش سودآوری ساخت وساز --- کاهش ساخت وساز ---کاهش عرضه واحدهای نوساز --- افزایش اجاره بها --- افزایش تقاضای خرید مسکن --- افزایش قیمت مسکن --- افزایش سودآوری ساخت وساز ---افزایش ساخت وساز ---افزایش عرضه واحدهای نو ساز --- کاهش نرخ حقیقی اجاره بها --- کاهش تقاضای خرید مسکن ، در نظر بگیریم در سال های 88-87 نیز دقیقاً در این مرحله از چرخه رونق و رکود قرار داشتیم که در آن سال ها دولت با انواع ابزارهای در دسترس خود از قبیل؛ ایجاد محدودیت تسهیلات خرید مسکن و تبلیغات شدید در جهت کاهش قیمت ها(درست زمانی که حجم انبوه عرضه در پیش بود و بازار خود به رکود تمایل داشت) باعث تشدید این رکود شد. به طوری که در سال 88 تعداد پروانه های صادرشده ساخت مسکن در تهران به کمتر از نصف رسید و اثرات این رکود در افزایش اجاره بها و قیمت مسکن در سال نود نمایان شد. کارشناسان می گویند: سیاست منطقی در این مرحله حفظ تقاضا در بازار است که با عدم ایجاد کاهش افق سودآوری در بخش مسکن و همچنین جلوگیری از بلوکه شدن سرمایه سازندگان ساختمان در واحدهای فروش نرفته منجر به حفظ سرمایه گذاری و ثبات عرضه خواهد شد. در این راستا باید وقفه های اثرگذاری سیاست های اقتصادی را نیز در نظر گرفت.در صورتی که رکود را از هم اکنون نبینیم و پس از ارائه آمارهای ساخت وساز از طرف شهرداری ها و مرکز آمار متوجه رکود شویم دیگر برای تصویب و اجرای سیاست های محرک دیر شده و احتمالاً نتایج این سیاست ها همزمان با کاهش عرضه و افزایش اجاره بها و قیمت مسکن خواهد شد که منجر به جهش قیمت ها می شود و یک بار دیگر مجبور به پیمودن چرخه فوق می شویم. هر عاملی که بازار مسکن را دچار این دوره های رونق و رکود کرده باشد دولت و بانک مرکزی باید با اعمال سیاست های مناسب به دنبال حذف آن باشند که ثبات سرمایه گذاری و اشتغال و عرضه در بخش مسکن و رشد غیر سینوسی و مناسب با تورم قیمت مسکن از اثرات حذف این چرخه از بخش مسکن خواهد بود. یخ بازار مسکن آب می شود دکتر علی نوذرپور، رئیس کمیته مسکن و شهرسازی دبیرخانه مجمع تشخیص مصلحت درباره شرایط کنونی بازار مسکن گفت: رونق دوباره بازار مسکن به برنامه هایی که وزارت جدید راه و شهرسازی برای مسکن اجرا می کند، بستگی دارد. وی ایجاد تمایل در بخش خصوصی و فراهم کردن شرایط برای تولید بیشتر مسکن توسط انبوه سازان را دو عامل موثر در افزایش عرضه مسکن عنوان کرد و گفت: پرداخت تسهیلات خرید به مردم، تقاضا برای خرید مسکن را افزایش می دهد و این عرضه و تقاضا کمک می کند که مسکن از رکود خارج شود و رونق به این بخش برگردد. نوذرپور با اشاره به برنامه های دولت برای ایجاد ثبات اقتصادی در کشور گفت: ثبات در حوزه اقتصاد موجب می شود نقدینگی در جای خودش خرج شود تا بخش مسکن از نقدینگی زیاد در امان بماند وبه این ترتیب نگاه به مسکن به عنوان کالای سرمایه ای تغییر می کند. رکود، حاصل متناسب نبودن تسهیلات است محمد حسن نژاد، عضو ناظر شورای پول و اعتبار در مورد دلایل و چرایی رکود سنگین مسکن گفت: چند سال است وام های 20 میلیون تومانی خرید در بخش مسکن پرداخت می شود درحالی که قیمت خانه در بخش خرید و ساخت سه برابر شده است و علیرغم اینکه تورم شدیدی را در این بخش شاهد بوده ایم،میزان وام ثابت مانده است. وی با اشاره به اینکه کسی که بخواهد خانه بخرد یا بسازد به هیچ وجه روی این وام مسکن حساب باز نمی کند، ادامه داد: درست است که در بازار، تورم داریم اما حجم معاملات پایین است. به نظرم باید در حجم پرداخت وام اشخاص برای خرید و ساخت بازنگری شود. بر اساس نظرات این عضو ناظر شورای پول و اعتبار ؛ اگر تسهیلات خرید مسکن افزایش پیدا کند و با قیمت مسکن متناسب شود فصل پاییز با رکود همیشگی همراه نیست و بازار مسکن رونق می گیرد. اما این تنها یک روی سکه است و باید ابعاد دیگر این موضوع را هم در نظر داشت. دست دولت باز نیست احمد صابری، کارشناس بازار مسکن و انبوه ساز در خصوص رکود حاکم بر بازار مسکن به خبرنگار ما گفت: در حال حاضردست دولت در تصمیم گیری برای بازار مسکن آنقدر باز نیست و دولت یازدهم ابزار محدودی برای حل مشکلات بازار مسکن دارد . از این رو تلاش می کند که از این ابزارها به طور کامل استفاده شود. وی ادامه داد: افزایش میزان تسهیلات خرید مسکن با وجود انتقاداتی که در مورد آن مطرح می شود یک امر محتوم است، چرا که قیمت مسکن به هیچ شکلی نمی تواند آن قدر کاهش داشته باشد تا با رقم 20 میلیون تومان وام هماهنگ شده و بتواند مشکل متقاضیان را حل کند. بنابراین دولت باید تسهیلات مسکن را با کار کارشناسی و به میزانی که منطقی و عقلانی باشد، افزایش دهد. صابری خاطرنشان کرد: اینکه ما تنها از ابزار افزایش وام استفاده کنیم و از کنترل تورم در بخش مسکن و همچنین ساخت وساز انبوه غافل بمانیم مشکلی را حل نمی کند، چرا که پس از مدتی بار دیگر قیمت مسکن افزایش پیدا کرده و میزان وام افزوده شده هم بی اثر می شود. این کارشناس بازار مسکن معتقد است ؛ همگام با افزایش تسهیلات که می تواند برخی مشکلات متقاضیان را حل کند، باید به فکر کنترل تورم در بخش مسکن و همچنین ایجاد تعادل در عرضه و تقاضای مسکن برای تمام اقشار کشور بود. قیمت غیرمتعارف باعث رکود ایرج رهبر، رئیس هیئت مدیره کانون سراسری انبوه سازان کشور نیز رکود خرید و فروش مسکن را ناشی از دو عامل دانست و گفت: عامل اول، افزایش قیمت غیرمتعارف مسکن در چند سال گذشته است. این مسئله همیشه وجود داشته که وقتی یک جهش حبابی و غیرمتعارف رخ می دهد قدرت خرید مردم و تعادلی که در گذشته وجود داشته به هم می خورد و لذا مردم یا قدرت خرید خود را از دست می دهند یا برای خرید صبر می کنند. وی افزود: عامل دوم مربوط به تغییر و تحولاتی بود که در عرصه سیاست رخ داد و در دولت یازدهم برنامه و روند کاری مسکن تغییر کرد و دولت جدید عنوان اعلام کرده" مسکن مهر متوقف خواهد شد و تنها همان تعهدات قبلی را ادامه خواهند داد و قرار است طرح جدیدی برای مسکن ارائه شود" لذا مردم منتظر جزئیات طرح جدید هستند. رهبر درباره اتمام رکود در آینده بازار مسکن گفت: این موضوع بستگی دارد به اینکه دولت طرح و برنامه های خود برای مسکن را اعلام نموده و موضع خود را در قبال قانون ساماندهی حمایت از تولید و عرضه مسکن که در سال 87 تصویب شده ، مشخص کند.وی ادامه داد: بخشی از این قانون مربوط به مسکن مهر، حمایت هایی که برای ساخت مسکن می شود مانند تشویق های مالیاتی، ارائه زمین های دولتی و تسهیلات بانکی است. سرمایه گذار بخش خصوصی می خواهیم محمدابراهیم محبی،عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی با اشاره به اینکه سرمایه گذاری بخش خصوصی دربازار مسکن با غفلت هایی همراه بوده است ، در گفتگو با خبرنگار ما گفت: سالیانه باید هفتصد تا هشتصد هزار واحد مسکونی در کشور ساخته می شد، درحالی که این امر به دلیل عدم ورود بخش خصوصی به بازار مسکنمحقق نشده است. نماینده مردم سنقر و کلیایی در مجلس شورای اسلامی، افزود: با خصوصی شدن بخش مسکن به طور حتم، این بازار از رکود فعلی خارج شده و بسیاری از افراد جامعه به این اولویت اصلی و اساسی خود دسترسی بیشتری خواهند داشت. وی در مورد احداث مسکن ویژه در کلان شهر تهران، تصریح کرد: اگرچه ساخت مسکن ویژه در شهری همچون تهران امری مطلوب و مورد حمایت است، اما به نظر نمی رسد این طرحنیاز کلی بازار مسکن در این شهر را برطرف کند. محبی اظهار داشت: ساز و کارهای بخش مسکن نیاز به تجدیدنظر دارد، چرا که در حال حاضر به مقوله مسکن، نه به عنوان نیاز اصلی و اساسی مردم، بلکه به عنوان کالایی سرمایه ای و اقتصادی نگریسته می شود، که این موضوع امری نادرست است. این نماینده مردم در مجلس نهم، با اشاره به طرح های گذشته ساخت وساز مسکن، عنوان کرد: طرح های گذشته ساخت وساز مسکن و به ویژه پروژه مسکن مهر تا حدودی توانست این بازار را کنترل کرده و قیمت ها رانیز کاهش دهد، هرچند بنده به عنوان عضوی از کمیسیون عمران مجلس، به طرح مسکن مهر ایراداتی وارد می دانم. عضو کمیسیون عمران مجلس، در پایان خاطرنشان کرد: با حل مشکلات و معضلات بخش مسکن می توان آینده امید بخشی برای آن متصور شد.