مشاوران املاک و دفاتر ثبت رقیب یا همکار؟

گروه بازار ساختمان: بخش بزرگی از دعاوی و اختلافات مطرح در نظام قضایی کشور به این دلیل است که طرفین دعوا از قبل ادله کافی برای ادعاهای خود تدارک ندیده اند. یکی از این دلایل، اسناد رسمی هستند که در پیشگیری از اختلاف و حل وفصل آن نقش بزرگی برعهده دارند. اما نکته آن است که برخی از شهروندان چندان تمایلی به ثبت رسمی اسناد خود ندارند. در گفت وگو با محمد عظیمیان (کارشناس ارشد حقوق جزا) به بررسی این موضوع میپردازیم. پیام ساختمان: درخصوص جایگاه اسناد تنظیمی بنگاه های معاملات ملکی در نظام حقوقی توضیحاتی بیان کنید. متأسفانه نزدیک به 40 سال است که جامعه حقوقی کشور مرتکب یک خطای استراتژیک و مبنایی شده است و به رغم اینکه 40 سال پیش، به زمان وضع مواد قانونی 46 و 47 و 48 قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 26 اسفندماه 1310، نزدیک تر بوده، لیکن اشتباه در برداشت دیدگاه قانون گذار، این عادت را بر جامعه تحمیل کرد که مردم میتوانند در بنگاه های معاملات ملکی، نسبت به تنظیم قرارداد اقدام کنند. قانونگذار تصریح دارد که املاک و معاملات راجع به عین بایستی الزاما به صورت اجباری، ثبت رسمی شود و در صورتی که سندی به صورت عادی تنظیم شود، اسناد عادی در ادارات و محاکم قضایی، معتبر نیست. اشتباه از این جهت استراتژیک بود که سال هاست این اشتباه تکرار میشود و مدام و مستمر بر امنیت حقوقی مردم لطمه میزند و در واقع، با تنظیم هر سند عادی در بنگاه معاملات ملکی، هزینه ای قابل توجه بر اقتصاد کشور تحمیل میشود و عجیب اینکه بیشترین هزینه را دستگاه قضایی متحمل می گردد. این در حالی است که در دل این اشتباه، یک اشتباه بزرگ دیگری نیز رخ مینماید و آن اینکه، اساسا متصدی بنگاه معاملات ملکی، وفق بند 3 ماده 2 قانون تجارت مصوب 1311 و تصریح مفاد ماده 7 قانون راجع به دلالان مصوب 7 اسفندماه 1317، به شغل دلالی اشتغال دارد و در واقع، از آنجا که شغل دلالی، تجارت محسوب میشود، بنگاه معاملات ملکی، حق دخالت در تنظیم هر نوع قراردادی راجع به املاک و اموال غیرمنقول را ندارد و صرفا وظیفه دلالی و صنفی بنگاه معاملات ملکی ایجاب میکند که متصدی بنگاه فقط برای خریدارِ ملک، ملک پیدا کند و متعاقب آن، خریدار و فروشنده را به اصطلاح به هم برساند و باهم آشنا کند و در صورت یک میل و رضایت ابتدایی (و نه لزوما توافق و تراضی) به تنظیم قرارداد اعم از قولنامه یا تعهد به بیع یا بیع نامه و فروش قطعی، بایستی طرفین را به دفتر اسناد رسمی دلالت و راهنمایی کند. پیام ساختمان: تنظیم اجاره نامه در دفترخانه ها چه مزایایی دارد؟ فرهنگ سازی و ترویج فرهنگ ثبت رسمی معاملات راجع به اموال غیرمنقول و املاک، امروزه یک ضرورت اجتماعی است. ضمن اینکه در حال حاضر با اجرای قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی، امکان تنظیم سند اجاره در دفتر اسناد رسمی نیز ساده تر و بسیار کم هزینه تر شده است. مردم باید این نکته را دقیق بدانند که از نقطه نظر قانونی، در صورت تنظیم سند در بنگاه معاملات ملکی با حالتی که طرفین معامله خودشان اقدام به تنظیم سند میکنند، هیچ تفاوتی نیست و هر دو سند، سندی عادی است. قانون گذار، فقط به اسناد تنظیمی نزد دفاتر اسناد رسمی وجاهت قانونی و اعتبار بخشیده، آن هم اعتباری صددرصدی . زیرا اسنادی که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم و به ثبت رسمی میرسد، سند رسمی است و سند رسمی، لازم الاجراست، یعنی جهت تحقق بخشیدن به مفاد سند رسمی، نیازی به مراجعه به دادگاه نیست و صرفا از طریق دوایر ثبتی، قابل تحقق است. قطعاً تنظیم اجاره نامه رسمی در دفترخانه ها، هم اعتبار بالا و قابل استناد دارد و هم هزینه آن بسیار پایین تر از اجاره نامه تنظیمی در مشاوران املاک است. پیام ساختمان: به نظر بسیاری از مردم وجود بروکراسی سنگین و البته طولانی، باعث حضور آنها در دفاتر مشاوران املاک شده است، نظر شما در این رابطه چیست؟ به نظر بنده چنین چیزی در دفاتر ما وجود ندارد. طبق قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی مصوب 1385دفتر خانه ها موظفند با دریافت دلایل مالکیت و پاسخ استعلام از اداره ثبت محل به منظور تطبیق سند با دفتر املاک و اعلام وضعیت ثبتی (حسب مورد) و عدم بازداشت نسبت به تنظیم سند رسمی انتقال عین اراضی و املاک اقدام نمایند. و در خصوص تنظیم سند اجاره کمتر از 3 سال حتی استعلام ثبت هم ضرورتی ندارد. پیام ساختمان: انعقاد قرارداد در دفاتر اسناد رسمی به کسب وکار مشاوران املاک آسیب نمیزند؟ به هیچ عنوان چنین نیست. اشخاص محترم شاغل در این صنف دارای مسئولیت های قانونی هستند و نقش ایشان را نباید نادیده گرفت. مشاوران املاک مسئول شناسایی و معرفی طرفین قراردادهای بیع و اجاره به یکدیگر هستند. ارائه مشاوره و معرفی افراد به یکدیگر در این حوزه مسئولیت قابل توجهی است، بنابراین روش پسندیده و قانونی آن است که هرکسی در حوزه وظایف خود فعالیت کند. بنابراین یکی از پیشنهادات این است که مشاوران محترم املاک پس از ارائه مشاوره و معرفی طرفین به یکدیگر و احراز تصمیم آنها برای تنظیم قرارداد، آنها را به نزدیک ترین دفتر اسناد رسمی جهت تنظیم سند معرفی کنند و دفتر اسناد رسمی نیز برای حفظ حقوق مشاور املاک، همزمان با تنظیم سند رسمی بیع یا اجاره، حق الزحمه مشاور املاک را نیز وصول و به او پرداخت کند. در پایان باید گفت که قانون حوزه اختیارات را تعیین کرده است. بنگاه های املاک دلال محسوب میشوند و تاجر هستند، در مقابل دفاتر اسناد رسمی مأمورانی هستند که مورد تأیید دولت هستند و به تنظیم قرارداد میپردازند. هر کدام از این دو گروه باید در حوزه اختیارات خود فعالیت کنند در این صورت شهروندان بیشترین استفاده را خواهند برد. حتی در قانون تصریح گردیده که شماره پروانه مشاور یا دلال در سند تنظیمی دفاتر اسناد قید گردد. پیام ساختمان: نحوه نظارت بر عملکرد دفاتر اسنادرسمی چگونه است؟ دفاتر اسنادرسمی از نظر نهادهای ناظر بر آن از تشکیلات منحصر به فرد محسوب میشوند، به این دلیل که از طرف بازرسی سازمان ثبت اسناد واملاک کشور، بازرسی سازمان بازرسی کل کشور و همچنین بازرسی کانون سردفتران و دفتریاران مورد بازرسی قرار میگیرند. کمتر نهادی در کشور را میتوان یافت که تا این حد تحت نظارت باشد. تنها دلیل آن اهمیت و حساسیت کار دفاتر اسناد رسمی است. پیام ساختمان: هزینه های ثبت سند در دفاتر اسناد رسمی به چه صورت است؟ هزینه ثبت هر سند در دفتر اسناد رسمی، طبق تعرفه قانونی قابل پرداخت است و قانونگذار، دقیقا مبلغ حق الثبت و حق التحریر هر یک از اسناد رسمی را معین و مشخص نموده است، لیکن همه مشکلات مردم و تحمیل هزینه های گزاف بر اقتصاد کشور، از همین اسناد عادی برمیخیزد. تعرفه ها ی دفاتر ثبت سند کاملاً روشن و قانونی است البته باید این موضوع را روشن کنم که مبالغ دریافتی در بندهای زیر که هر کدام توسط به حساب های مربوطه واریز می گرددو دقیقا قابل پیگیری هستند: حق الثبت: ملاک محاسبه املاک حداقل قیمت منطقه ای ودرنقاطی که قیمت منطقه ای تعیین نشده طبق برگ ارزیابی اداراه ثبت خواهد بود. حق الثبت املاک ثبت نشده (موضوع ماده 21) به ازای هر ده هزار ریال مبلغ یک هزار ریال دریافت میشود و برای املاکی که در اجرای موضوع ماده 147 و148 قانون ثبت سند مالکیت دریافت می نمایند. علاوه بر بهای دفترچه مالکیت معادل 50 درهزار بر مبنای ارزش منطقه بندی و یا برگ ارزیابی اخذ خواهد شد و به حساب دولت واریز می گردد و اگر ملک ثبت نشده باشد علاوه بر مبلغ فوق حق الثبت فوق الذکر وصول خواهد شد . حق التحریر: مطابق تعرفه ای است که توسط قوه قضائیه و به دفاتر اسناد رسمی ابلاغ می شود. مالیات نقل و انتقال و عوارض و مالیات بر ارزش افزوده پیام ساختمان: شهروندان چگونه میتوانند از مبلغ و میزان تعرفه های ثبت اطلاع پیدا کنند؟ بامراجعه به سایت کانون سردفتران و دفتریاران این اطلاعات قابل دسترسی است. دفاتر اسناد رسمی هم موظفند این تعرفه را در دید مراجعان در دفترخانه نصب کنند و اگر سردفتری آن را رعایت نکند مرتکب تخلف انتظامی شده است. پیام ساختمان: وجوهی که از سوی شهروندان زمان مراجعه به دفاتر اسناد ر سمی پرداخت میشود را چه مرجعی تعیین میکند؟ تعرفه خدمات دفاتر اسنادرسمی توسط قوه قضائیه تعیین میشود و البته معمولاً رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور که معاون قوه قضائیه است به نمایندگی از طرف رئیس قوه قضائیه با تفویض اختیاری که به وی میشود این مبلغ را تعیین میکند. تعرفه ها مطابق ماده 54 قانون دفاتر اسناد رسمی هر 4 سال یک بار تغییر می کند که با عنایت به تورم سالانه می باید نسبت به اصلاح مقررات اقدام گردد. پیام ساختمان: اگر شهروندی بخواهد اعتراضی از عملکرد یک سردفتر داشته باشد باید به کجا مراجعه کند؟ شهروندان میتوانند به کانون سردفتران واقع در خیابان شهید مطهری مقابل خیابان ثنایی مراجعه نمایند. در پرتابل کانون هم امکان ارسال اینترنتی گزارش ها فراهم است و به بازرسی ثبت استان تهران و بازرسی کل ثبت اسناد و املاک هم میتوانند شکایت خود را اعلام کنند در خاتمه متذکر می گردد سامانه مشخصات املاک بازداشتی و اشخاص ممنوع المعامله قابل دسترسی دفاتر اسناد رسمی است که تنظیم سند در دفاتر مذکور با رعایت این دو گزینه ،نقل و انتقالی به دور از هر گونه دغدغه برای شهروندان به همراه خواهد داشت.