سوءتفاهمی به نام قرارداد مسکن مهر

این روزها مدام اصطلاح «قرارداد مسکن مهر» را میشنویم و من به عنوان رئیس کمیسیون حقوقی و آئین نامه های کانون سراسری انبوه سازان مسکن میگویم که این وسط یک چیزهایی اشتباه است! «قرارداد» مفهوم مشخصی دارد و آنچه در صنعت ساختمان برای مسئولان و فعالان این صنعت جا افتاده، قراردادهایی است که شرکت های پیمانکار یا شرکت های مهندسین مشاور با دستگاه های دولتی در زمینه های طرح های عمرانی میبندند. این قراردادها تعریف و مشخصات خودش را دارد. یعنی ابتدا پروژه ای توسط دستگاه مربوطه تعریف میشود و درخواست آن در برنامه و بودجه آن استان به مجلس میرود. وقتی بودجه های دستگاه های اجرایی مرتبط با آن پروژه تصویب شد، طرح پروژه توسط مهندسان مشاور تهیه و به مناقصه گذاشته شده و یک و یا چند پیمانکار صاحب صلاحیت برای آن مشخص میشود. اعم از اینکه آن پروژه ساختمانی، تاسیساتی یا تجهیزاتی و جزو آن باشد. این قراردادها شرایط عمومی پیمان و شرایط خصوصی پیمان دارند و تأمین مالی آنها توسط دستگاه اجرایی و از آنچه که بودجه اش تصویب شده، انجام میشود. ولی در قرارداد مسکن مهر ، نه کارفرمایی که دستگاه اجرایی باشد وجود دارد و نه اصلاً قراردادی داریم، بلکه تفاهم نامه ای و کاری در تعریف چهارچوب انبوه سازی داریم. انبوه ساز برای عمران و آبادانی کشور در قسمتی که تولید و عرضه مسکن و ساختمان است، انجام وظیفه میکند. به عبارت دقیق تر انبوه ساز، پدیدآوری میکند و مدیریت فنی کار، تأمین مالی، مراحل اداری دریافت پروانه های اجرا، اجرای پروژه، اتمام کار، تهیه صورتمجلس تفکیکی، سند زدن برای خریدار یا بهره بردار و غیره را انجام میدهد. یعنی تمام کارهایی که در قالب کارفرما یا دستگاه دولتی و مهندسان مشاور و پیمانکار انجام میشود، اینجا در دل یک شرکت است و بر این اساس انبوه ساز، همه این کارها را با مسئولیت خودش مدیریت میکند. در مسکن مهر نه کارفرمایی وجود دارد و نه قرارداد پیمانکاری! قراداد مسکن مهر یک سوء تفاهم است. فقط یک تفاهم نامه وجود دارد و البته با تفاهم نامه باید در چارچوب ارزش و جایگاه حقوقی تفاهم نامه برخورد شود. این تفاهم نامه ای هم که بسته شده به خاطر استفاده از وامی است که دولت تصویب کرده (که تقریباً بدون سود است و فقط بانک مسکن کارمزد 4 درصدی میگیرد) و زمینی که دولت داده و در قالب بهره برداری به صورت 99 ساله است. بعد براساس این تفاهم نامه، به صورت موقت سازنده یا انبوه ساز روی این زمین 99 ساله اعیانی ایجاد میکند و به کسی که حائز شرایط تعیین شده توسط دولت است ، واگذار می کند. مسئولیت کار، کیفیت ساخت و تأمین مالی آن در حد 22 تا 25 میلیون تومان تسهیلات بانک مسکن ومازاد بر آن در قالب تفاهم نامه به عهده انبوه ساز است. وظیفه دولت هم این بوده؛ زمین را در اختیار بگذارد و بانک مسکن هم طبق تفاهم نامه وام را پرداخت می کند. قبل از شروع طرح مسکن مهر در کشور، دغدغه انبوه سازان عضو کانون سراسری انبوه سازان این بود که درپروژه هایی که دولت زمین را به مشارکت میگذارد یا به انبوه سازان واگذار میکند چون در جاهایی است که هنوز آباد نشده و آب، برق، گاز و سایر امکانات را ندارد – ممکن است انبوه ساز متضرر شود ؛ از این رو قبلاً انبوه سازان با وزارتخانه بحثی تحت عنوان «خرید تضمینی» داشتند. همزمان با شروع مسکن مهر و موضوع قیمت ساخت مسکن مهر، «قیمت تضمینی» هم مطرح شد. یعنی 300 هزار تومان نه به عنوان قیمتی که بسازیم و واگذار نماییم، (چون در اینجا نه کارفرما داریم و نه پیمانکار که تحت شرایط عمومی یا خصوصی پیمان یا هر چیز دیگر این کار صورت گیرد) بلکه انبوه ساز با مسئولیت خودش کار میکند، برای اینکه خیالش راحت باشد که دولت تعهد میکند حداقل متری 300 هزار تومان خودش آنها را خریداری می کند. اما وضعیتی که الان ما انبوه سازان داریم فقط از راه تعامل دولت، وزارت راه و شهرسازی و انبوه سازان میتواند حل شود. این موضوع قطعاً میتواند به تعداد زیادی از واحدهایی که در مرحله اسکلت و فونداسیون هستند یا کسانی که وام یا زمین را دیر به آنها تحویل دادند و یا مشکلات دیگری داشته اند، کمک کند. البته ما آمار دقیقی نداریم ولی واحدهایی که تکمیل و تحویل شده اند یا طی سه چهار تا پنج ماه آینده تکمیل میشوند خیلی کمتر از 50 درصد کل واحدهایی هستند که در قالب تفاهم نامه واگذار و یا قبلاً به تعاونیها واگذار شده اند و آنان هم به پیمانکار داده اند. در طرح مسکن مهر زمان خط قرمز است! یعنی وزیر محترم باید زمان را از دست ندهد و نباید امروز و فردا کند که خدای نکرده پروژه های نیمه تمام تبدیل به آثار باستانی شوند و اقتصاد کشور از این وضعیت ضرر عمده ای ببیند. حل مشکلات انبوه سازان وسازندگان باید با تعامل و با رعایت قانون باشد. قانون هم مشخص است: قانون ساماندهی تولید و عرضه مسکن و ساختمان در چارچوب قوانین و ضوابط انبوه سازی. مدام میگویند «قرارداد مسکن مهر»! اصلاً قراردادی وجود ندارد! آنچه هست تفاهم نامه است و در چارچوب و حد و حدود آن تفاهم نامه و ضوابط انبوه سازی باید کار کرد. برای انبوه سازی کشور سال ها زحمت کشیده شده و خود وزارتخانه دستوالعمل صادر کرده و نباید این ضوابطی که با زحمت به دست آمده فدای نظرات شخصی شود. باید کار را به کارشناسان مسلط و متبحر در زمینه قوانین و مقررات (از بخش دولت و بخش خصوصی) بسپرند و با این تعامل به یاری خدا مشکلات به زودی حل شود.