آپارتمان نشینی و شارژ ساختمان

گروه معماری و دکوراسیون:یکی از مهم ترین مشکلاتی که اغلب آپارتمان ها با آن مواجه هستند، عدم پرداخت به موقع هزینه شارژ یا به عبارت بهتر آبونمان ساختمان است. مالکیت در آپارتمان شامل دو قسم است: مالکیت قسمت های اختصاصی و مالکیت قسمت های مشترک که قسمت های مشترک عبارتند از آن قسمت های ساختمان که مورد استفاده کلیه سکنه قرار میگیرد.در خصوص ضوابط و مقررات آپارتمان نشینی و پرداخت هزینه های آن با خانم؛ طناز کلاهچیان مشاور حقوقی و وکیل پایه یک دادگستری گفتگویی داشتیم که در ادامه می خوانید:پیام ساختمان : آیا قانون خاصی در خصوص پرداخت هزینه ها در مجتمع های مسکونی وجود دارد ؟ ماده4 قانون تملک آپارتمان، تعیین سهم هر یک از ساکنین را در پرداخت این حقوق، اینگونه تقسیم میکند: «حقوق و تعهدات و همچنین سهم هر یک از مالکان قسمت های اختصاصی از مخارج قسمت های مشترک متناسب است با نسبت مساحت قسمت های اختصاصی به مجموع مساحت قسمت های اختصاصی تمام ساختمان، به جز هزینه هایی که به دلیل عدم ارتباط با مساحت زیر بنا به نحو مساوی تقسیم خواهد شد یا اینکه مالکان ترتیب دیگری را برای تقسیم حقوق و تعهدات و مخارج پیش بینی کرده باشند. پرداخت هزینه های مشترک اعم از اینکه ملک مورد استفاده قرار گیرد یا نگیرد، الزامی است.» پیام ساختمان : با عنایت به این ماده، این نکته به ذهن میرسد که برخی از حقوق و تعهدات به میزان مساوی و بدون در نظر گرفتن مساحت هر یک از واحدهای آپارتمان در نظر گرفته شده و تعیین میگردد.آیا قانون این موارد را احصاء نموده یا به مدیران ساختمان واگذارنموده تا آنها بر اساس ساختمان و نیازمندیهای آن این سهم را تعیین نمایند؟ ماده 23 آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها مصوب سال 1347تا حدودی این تقسیمات را مشخص کرده و مقرر می دارد؛ «شرکای ساختمان(ساکنین) موظفند در پرداخت هزینه های مستمر و هزینه هایی که برای حفظ و نگهداری قسمت های مشترک بنا صرف میشود، طبق مقررات زیر مشارکت نمایند: در صورتی که مالکین ترتیب دیگری برای پرداخت هزینه های مشترک پیش بینی نکرده باشند سهم هر یک از مالکین یا استفاده کنندگان از هزینه های مشترک آن قسمت که ارتباط با مساحت زیربنای قسمت اختصاصی دارد( از قبیل آب، گازوییل و آسفالت پشت بام و غیره ) به ترتیب مقرر در ماده 4 قانون فوق الذکر و سایر مخارجی که ارتباطی به میزان مساحت ندارد( از قبیل هزینه های مربوط به سرایدار، نگهبان، متصدی آسانسور، هزینه نگهداری تأسیسات، باغبان،تزئینات قسمت های مشترک و غیره )به طور مساوی بین مالکین یا استفاده کنندگان تقسیم میگردد و تعیین این سهم نیز با مدیر یا مدیران ساختمان است. پیام ساختمان : باملاحظه این دو ماده هزینه قسمت های مشترک به چند بخش منقسم میگردد؟ بخشی که مورد استفاده کلیه ساکنین قرار میگیرد مانند هزینه سرایدار یا آسانسور که به طور مساوی تقسیم میگردد و همچنین هزینه های مشترک مانند برق و آب ساختمان که بر اساس مساحت زیربنای قسمت اختصاصی و بدون در نظر گرفتن اینکه مالک،ملک خود را مورد استفاده قرار میدهد یا خیر محاسبه میگردد که میزان آن به صورتی مشخص در ابتدای هر ماه از ساکنین آن دریافت میشود (امروزه به واسطه جایگزینی گاز با گازوئیل، گاز بها نیز بر اساس همین معیار محاسبه و دریافت میشود). لازم به تذکر است که در خصوص هزینه هایی مثل آسانسور و آسفالت پشت بام، همسایگان واحدهای همکف یا طبقه اول نمیتوانند به بهانه عدم استفاده از این امکانات، از پرداخت هزینه مشترک نگهداری خودداری نمایند. این ممنوع بودن از نپرداختن شارژ مربوط به این دست هزینه ها به واسطه این است که قانون تملک آپارتمان ها معافیتی در این خصوص مقرر ننموده است. اما نکته حائز اهمیت آن است که اغلب مدیران آپارتمان ها در تقسیم اینگونه سهام برای هر واحد، راه حل مورد توافق را برگزیدند تا به دور از هر گونه اما و اگر در پرداخت ساکنین، به راحتی آبونمان را دریافت کنند و مخارج ساختمان را از آن بپردازند (البته این شیوه توافقی است و مغایر قانون). پیام ساختمان : با وجود چنین تمهیدی (تساوی ساکنین در پرداخت شارژ) از سوی مدیریت ساختمان، هستند ساکنینی که خود را موظف به پرداخت شارژ ولو به قدر مساوی ندانسته و با عدم پرداخت به موقع آن، باعث کارشکنی در کار مدیریت و عدم پرداخت قبوض و سایر هزینه های مربوط به ساختمان میگردند.آیا قوانینی برای چنین کسانی در نظر گرفته شده است؟ ماده 10مکرر قانون تملک آپارتمان ها حل این مشکل را چنین بیان میکند که: «در صورت امتناع مالک یا استفاده کننده از پرداخت سهم خود از هزینه های مشترک،از طرف مدیر یا هیئت مدیره به وسیله اظهارنامه با ذکر مبلغ بدهی و صورت ریز آن مطالبه میشود. هرگاه مالک یا استفاده کننده ظرف 10روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه سهم بدهی خود را نپردازد، مدیر یا هیئت مدیره میتوانند به تشخیص خود و با توجه به امکانات،از دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ،تهویه مطبوع،آب گرم،برق،گاز و غیره به او خودداری کنند و در صورتی که مالک و یا استفاده کننده همچنان اقدام به تسویه حساب ننماید اداره ثبت اسناد محل وقوع آپارتمان به تقاضای مدیر یا هیئت مدیران برای وصول وجه مزبور بر طبق اظهارنامه ابلاغ شده،اجراییه صادر خواهد کرد. تبصره 1:در صورتی که عدم ارائه خدمات مشترک ممکن یا موثر نباشد، مدیر یا مدیران مجموعه میتوانند به مراجع قضایی(شورای حل اختلاف) دادخواست داده و با رسیدگی خارج از نوبت،واحد بدهکار را از دریافت خدمات دولتی از قبیل آب و برق و غیره محروم کنند و تا دو برابر مبلغ بدهی به نفع آپارتمان جریمه نماید». آری قانون وضعیت اینگونه ساکنین را بدین نحو مشخص نموده تا در مواقع اضطرار مدیریت آپارتمان به آن توسل نماید ، اما آنچه در عمل اتفاق میافتد، نحوه عمل توأم با مسامحه با چنین ساکنینی است و مدیران برای جلوگیری از تنش در آپارتمان با خاطیان رفتاری از روی دوستی و اعطای مهلت برای پرداخت این حق در نظر میگیرند .هر چند امروزه با همکاری سازمان های ارائه دهنده خدمات شهری (سازمان آب، اداره گاز، اداره برق،...) امکان تعبیه کنتورهای مستقل برای هر واحد فراهم گردیده که میتواند تا حد زیادی هزینه های مشترک و پیوستگی سرنوشت واحدهای مسکونی همسایه را کاهش داده و اشتراک همسایگان را در حد هزینه های واقعاً مشترک مثل برق قسمت های مشاع و یا آب استفاده شده توسط سرایدار برای آبیاری باغچه و... تنزل داده است .