نقشه راه مسکن کشور

گروه بازار ساختمان: با پایان بررسی ، تصویب و در نهایت تایید بودجه سال جاری که یک فصل از آن سپری شده و نیز همزمان با گمانه زنی هایی که برای انتخاب اعضای کابینه دولت آینده ، راهبردهایی که برای چهار سال آینده در بخش مسکن کشور دنبال خواهد شد، نیز پر رنگ تر می شود. تا آنجا که به صنعت ساختمان کشور مربوط می شود، دکتر روحانی نیز برنامه هایی برای ساخت و ساز انبوه جهت حل مشکل مسکن کشور مد نظر دارد. در این خصوص پیام ساختمان به گفتگو با تنی چند از نمایندگان صاحب نظر صنعت ساختمان در مجلس شورای اسلامی پرداخته تا دورنمایی علمی از تحلیل های مرتبط با آینده صنعت و بازار آن متصور شود.دکتر محمدحسین فرهنگی، عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی، دکتر محمدرضا پور ابراهیمی، نایب رئیس کمیسیون اقتصادی مجلس، عضو شورای عالی بورس و استاد دانشگاه شهید بهشتی ، دکتر محمدحسن نژاد، عضو کمیسیون اقتصادی مجلس و استاد دانشگاه شهید بهشتی، و حمیدرضا پشنگ، دبیر اول کمیسیون عمران مجلس، صاحب نظران قانون گذاری هستند که در خصوص آنچه در گذشته بخش مسکن کشور انجام شد و دولت آینده باید به آن توجه داشته باشد، با پیام ساختمان به گفتگو پرداختند که ماحصل آن را با هم میخوانیم؛ علل چالش های بازار مسکن اولین سؤال این است که علت مشکلات بازار مسکن چیست و غیر از نامتعادل بودن عرضه و تقاضا چه مشکلات دیگری در این بازار وجود دارد؟ دکتر فرهنگی در این مورد پاسخ میدهد: علت رکود در بازار مسکن، حجم بالای نقدینگی در جامعه است. علاوه بر آن عوامل فرعی نیز وجود دارد که میتواند بر افزایش قیمت ها موثر باشد. در این راستا ضرورت دارد که تعرفه بنگاه های املاک، مستقل از قیمت املاک باشد چنانکه در مورد تعرفه دفترخانه ها این چنین است. همچنین ضرورت دارد درآمد آنها با تعرفه ای که از طرف دولت ارائه میشود تأمین شود که در این زمینه نیز مجلس در حال بررسی طرحی است تا ارتباط میان تعرفه مشاوران املاک و قیمت مسکن قطع شود. وی با تاکید بر اینکه مسکن مهر موجب عرضه وسیع مسکن شد، تاکید کرد: اگر این اقدام انجام نمیشد بخش زیادی از مردم بیخانمان میشدند. پشنگ نماینده ای که سابقه چند دوره عضویت در کمیسیون عمران مجلس را در کارنامه خود دارد، این پاسخ را چنین تکمیل میکند: در کلانشهر تهران نظارتی بر قیمت مسکن نیست و از این رو دولت آینده باید همت خود را برای حل مشکل مسکن مصروف سازد. چنانکه میدانید رویکرد سرمایه ای به مسکن و انتقال سرمایه ها به بازار آن موجب شده تا قیمت مسکن بیدلیل افزایش یابد؛ امری که نظارت در این بازار را ضروری میسازد. دبیر کمیسیون عمران مجلس ادامه داد: مسکن مهر کار خوبی بود اما نواقصی دارد که دولت آینده باید آن نواقص را برطرف نموده و برای بخش مسکن برنامه ای کامل ارائه کند. حال باید پرسید اکنون که در پایان عمر دولت مجری پروژه مسکن مهر هستیم این پروژه چه تأثیری بر اقتصاد ساختمانی کشور میگذارد؟ دکتر پور ابراهیمی میگوید: مسکن مهر اقدام مثبت و خوبی است که هم میتواند به توازن در بازار مسکن کمک کند و هم میتواند برای اقشار کم درآمد مفید باشد. مشروط بر اینکه بتوان مشکلات و نکات منفی آن را برطرف کرد. استاد دانشگاه بهشتی با تاکید بر اینکه یکی از نکات منفی مسکن مهر پوشش مدیریت مجموعه است، چنین ادامه میدهد: اولاً باید جامعه هدف مسکن مهر با دقت بررسی شود تا مسکن به محروم ترین افراد تعلق گیرد. دوم اینکه امکانات زیربنایی آنها نیز تأمین شود. همچنین بخش تأمین مالی از جمله موارد مهمی است که باید برای آن چاره ای اندیشید. علاوه بر این ضرورت دارد ، مشکلاتی که در بخش مسکن روستایی با آن مواجه هستیم نیز برطرف گردد. دکترحسن نژاد نیز معتقد است: صرف نظر از پیامد اقدامات چند سال اخیر در عرصه اقتصاد، کارنامه دولت در بخش مسکن به دلیل پروژه مسکن مهر قابل قبول است چرا که هم به مسکن فقرا توجه شد و هم رویکرد تولید و عرضه انبوه مسکن مورد توجه جدی و اساسی قرار گرفت همچنین توانست این اراده را تحقق بخشد که به جای افزایش تسهیلات خرید که میتواند بر تورم بیفزاید، راهکار دیگری نیز وجود دارد که انبوه سازی، صنعتی سازی و نیز استفاده از تسهیلات مسکن برای تولید در این بخش استفاده شود نه برای مصرف. نقشه راه تولید انبوه مسکن دکتر حسن نژاد ، با دید قانون گذاری و دانشگاهی به منظور استفاده از تجربیات این پروژه در کل بازار مسکن و جریان ساخت وساز پیشنهاد میدهد: باید پروژه های دیگری مشابه مسکن مهر راه اندازی شود تا با استفاده از روش های نوین ساخت وساز آن هم در مقیاس انبوه ، تولید و متعاقب آن عرضه مسکن افزایش یابد و از قیمت مسکن کاسته شود. علاوه بر آن باید توجه داشت ؛ بیشترین حجم تقاضا نه در شهرهای کوچک بلکه در کلانشهرهاست، چرا که اکثر شهرهای کوچک با افزایش جمعیت مانند تهران مواجه نیستند از این رو باید شمال، مرکز و حومه شهر به یک میزان رشد کند. دکتر پور ابراهیمی بر نکته ای مهم تاکید میکند: احداث زیرساخت ها نظیر جاده، آب، برق، گاز، حمل ونقل عمومی، ارتباطات و مراکز خدماتی ، درمانی و آموزشی باید به شکلی مدیریت شود که سازمان ها و بخش های مسئول در این زمینه ها با هم هماهنگ باشند. حال اگر مسکن مهر اقدامی مثبت و پروژه ای مفید بوده، پس چرا با عرضه وسیع مسکن در سطح کشور گرانی افسارگسیخته در بازار مسکن را مهار نکرد؟ دکتر فرهنگی پاسخ میدهد: آنچه در بازار مسکن دیده میشود ارتباطی با مسکن مهر ندارد چرا که مشکلات بازار مسکن متأثر از رویکرد سرمایه ای به مسکن است، حال آنکه مسکن مهر مختص افراد محرومی است که فاقد هر نوع خانه ای بودند و ارتباطی به تقاضای تنوع طلب در بازار مسکن ندارد. حسن نژاد، عضو کمیسیون اقتصادی مجلس در این زمینه تصریح میکند: همه به خانه نیاز دارند و چنین تولید انبوهی باید برای همه اقشار باشد تا همه بتوانند از خانه با قیمت کمتر از آنچه که اکنون وجود دارد، بهره مند شوند. این برخورداری برای اشخاص متمکن ، متوسط و آسیب پذیر جامعه امکان پذیر و لازم است و تنها تفاوت موجود، در قیمت و ویژگیهای ساختمان ها و هزینه هایی است که افراد برای خرید میپردازند. این استاد دانشگاه در خصوص اینکه برخی واحدهای مسکن مهر بدون متقاضی است و برخی از پروژه ها از شهر اصلی فاصله بسیاری دارد، تاکید میکند: بیشک نیازسنجی باید انجام میشد و برای پروژه های آینده نیز این اقدام الزامی خواهد بود. دکتر حسن نژاد با بیان اینکه با چنین اقدامی، تصدیگری دولت به نظارت تغییر میکند، تاکید کرد: ساخت وساز وظیفه دولت نیست و باید توسط خود مردم به ویژه بخش خصوصی انجام شود. از این رو باید بخش های حاکمیتی مانند دولت یا شهرداری با اعطای زمین ، بخش خصوصی با ساخت خانه و تأمین هزینه ها از آورده متقاضیان و تسهیلات بانکی ، زمینه افزایش انبوه تولید و پیش افتادن عرضه بر تقاضا را در بخش مسکن کشور فراهم کنند. حمیدرضا پشنگ نیز یادآور میشود: طبق قانون پنجم توسعه باید سالانه یک میلیون مسکن ساخته شود که اگر با چنین پروژه هایی بتوان این کار را انجام داد ، گام بلندی در راستای خانه دار شدن مردم و حل مشکل بازار مسکن خواهد بود. تأمین مالی چگونه ؟ اگر دولت آینده از منابع مالی بخش عمران کشور استفاده نکند (که بعید هم هست بتواند بودجه کلانی را برای این منظور اختصاص دهد) چگونه میتواند مسکن مهر یا پروژه هایی مانند آن را تأمین مالی کند؟ دکتر پور ابراهیمی نایب رئیس کمیسیون اقتصادی مجلس در این خصوص میگوید: تأمین مالی این پروژه ها باید به نحوی باشد که بخش زیادی از منابع مالی کشور به آن اختصاص نیابد. یکی از راه ها همان استفاده از تسهیلات بانکی است اما رویکرد بهتر استفاده از ظرفیت های بازار سرمایه به ویژه صندوق های زمین و ساختمان است تا بتوان این پروژه ها را تأمین مالی کرد. عضو شورای عالی بورس اضافه کرد: در این مورد باید به این نکته توجه داشت که سازوکار این صندوق ها به عنوان یک ابزار مالی وجود دارد و تنها کافی است تا اجرایی شود. دکتر فرهنگی نیز معتقد است: دولت طبق قانون بودجه سال 86 که در سال 1387 به تصویب مجلس رسید ملزم به حمایت از تولید انبوه مسکن است و مجلس هم برنامه ای برای تغییر کامل آن قانون ندارد. همچنین مسکن مهر بودجه دولتی ندارد و وظیفه دولت تنها تأمین زمین رایگان است. وی اضافه کرد: هزینه های احداث مسکن مهر گذشته تأمین شده اما در آینده نیز لازم است تا این پروژه ادامه یابد و از آنجا که ساخت مسکن مهر دارای قانون است، از این رو دولت آینده نمیتواند به مسکن مهر بیتوجه باشد. دکتر حسن نژاد، عضو کمیسیون اقتصادی و استاد دانشگاه در ذکر دلیل سخنان خود میگوید: واقعیت این است که اگر به یک تعاونی مجوز ساخت 400 خانه داده شود به نتیجه بهتری خواهیم رسید تا اینکه به 100 نفر مجوز ساخت خانه های 4 طبقه داده شود. به بیان دیگر از آنجا که این نمونه از ساخت وساز به صرفه جویی در مقیاس میانجامد، میتواند قیمت را در بازار مسکن کاهش دهد. شاهد مثال این ادعا نیز همان تعاونیهای مسکن هستند. به عنوان مثال واحدهای مسکونی که یک تعاونی مسکن مثلاً در شمال تهران با بالاترین کیفیت و بهترین مصالح ساخته ، مترمربعی 3 تا 4 میلیون تومان از املاک منطقه ارزان تر است. سایر راهکارها دکتر فرهنگی برای حل مشکلات بازار مسکن به بازارهای مالی مانند بازارسرمایه اشاره میکند که باید جذابیت بالاتری داشته باشند تا از حجم سوداگری در بازار مسکن کاسته شود و میافزاید: قانون مسکن مهر نیز نیازمند اصلاحاتی است که در صورت انجام میتواند به وضعیت بازار مسکن کمک نماید که ما در فراکسیون کارشناسی طرح ها و لوایح ، مدت های زیادی در حال بررسی یک بسته سیاست گذاری هستیم که اگر بتوانیم به یک نتیجه خوبی برسیم میتوان بازار مسکن را به نحو بهتری مدیریت کرد. پشنگ ادعا میکند: یکی از راهکارها این است که با رونق دادن به صنعت و اشتغال در سایر مناطق کشور زمینه انتقال جمعیت به آن مناطق را فراهم کند تا بازار مسکن، کلان شهری چون تهران به آرامش برسد. با این همه سؤال اساسی همچنان باقی است که اگر قرار است چنین اقداماتی برای افزایش میزان تولید مسکن انجام شود هزینه های آن چگونه تأمین خواهد شد؟ سؤالی که برای یافتن پاسخ آن نه تنها دیر شده بلکه خوب است دولت آینده قبل از آغاز فعالیتش، برنامه های خود را برای آن اعلام نماید تا مورد موشکافی و نقد کارشناسان و سایر مسئولان قرار گیرد.