حمایت از شرکت های سرمایه گذاری مسکن

علیرضا پوراسد* شرکت های سرمایه گذاری املاک و مستغلات یکی از ابزارهای جدید مورد استفاده در بسیاری از کشورهای توسعهیافته برای فعال کردن بازار سرمایه و مسکن است، اما در ایران چند شرکت سرمایه گذاری املاک و مستغلات وجود دارد که به دلیل عدم وجود قوانین منسجم بلاتکلیف هستند. در حالی که از طریق این شرکت ها میتوان بسیاری از اهداف ملی در زمینه مسکن از جمله تحقق عدالت اجتماعی، جلوگیری از رانت جویی و رانت خواری، توسعه بازار سرمایه، حفظ ارزش سرمایه نیازمندان به مسکن که توان خرید یک باره مسکن را ندارند، توسعه ساخت و ساز مسکن، سرعت بخشیدن به سبک تولید ساختمان با تهیه تکنولوژی جدید و ماشین آلات پیشرفته و ... را فراهم ساخت. با توجه به تحولات سیاست گذاری مسکن در کشور ما، وضعیت و شرایط جدید بازار املاک و مستغلات و نیز بازار سرمایه میتوان امید داشت با ایجاد و توسعه شرکت هایی بتوان منافع چندگانه ای برای بازار مسکن و سرمایه کشور فراهم ساخت. وجود تقاضای بالقوه بسیار بالای مسکن بالغ بر 000/200/1 واحد مسکونی در سال، ضرورت یافتن راهکارهای مناسب را برای تأمین کمبود عرضه مسکن نشان میدهد. واحدهای مسکونی موجود، فقدان منافع مالی کافی و عادلانه و ابزارهای مالی متنوع برای سرمایه گذاریهای جدید در امر خرید، ساخت و یا نوسازی واحدهای مسکونی است. بر اساس نتایج حاصل از بررسی نظام ها و الگوهای رایج تأمین مالی مسکن در دنیا، چنین سرمایه گذاریهایی بدون حضور و مشارکت واقعی آحاد مردم و استفاده از منافع، سرمایه ها و پس اندازهای هرچند کوچک آنها فراهم نخواهد شد. بنابراین باید برای خلق راهکارهای اجرایی و بسترسازی جلب مشارکت سرمایه گذاران و حتی صاحبان پول های کوچک، تلاش های گسترده ای را پایه ریزی کرد و همانند کشورهای توسعهیافته برای تأمین و تجهیز سرمایه در بخش املاک و مستغلات و پروژه های شهری، ابزارهای مالی گوناگون و مکانیزم های متنوعی طراحی واجرا نمود. استفاده از تجارب کشورهای پیشرفته و بومی کردن این تجارب میتواند یک راهکار موثر در رشد و توسعه بخش مسکن، اجرای پروژه های شهری و به تبع آن سایر بخش های اقتصاد کشور باشد. یکی از ابزارهایی که در بخش مسکن و به معنای عام تر بخش املاک و مستغلات در کشورهای توسعهیافته طراحی و اجرا شده است، تأسیس مؤسسات سرمایه گذاری تحت عنوان شرکت های سرمایه گذاری املاک و مستغلات یا ریت میباشد. این مؤسسات نوعی ابزار سرمایه گذاری هستند که با استفاده از مهندسی مالی طراحی شده اند. با توجه به تبیین ویژگیها، ماهیت، جایگاه، عوامل رشد و چشم انداز آتی شرکت های سرمایه گذاری املاک و مستغلات به نظر میرسد، ویژگیها و شرایط خاص ریت ها در ایران نیز قابل دستیابی است و در صورت درک اهمیت و ضرورت تشکیل آن از سوی دولتمردان و ویژه متخصصان بخش های مسکن و ساختمان به آسانی میتوان برای تشکیل آن در کشور اقدام کرد. سابقه نشان میدهد در این برهه از زمان، تا اندازه ای به نقش و جایگاه ویژه ابزارها و نهادهای مالی و تقویت نظام پس انداز مسکن در بازار مسکن ایران در قالب سازماندهی، حمایت و نظارت بر تولید و عرضه مسکن توجه شده است. هیئت وزیران در اواخر سال 1375، تصویب نامه ای را صادر کرد که در آن عنوان شرکت های سرمایه گذاری مسکن و توسعه شهری به رسمیت شناخته شده و مشارکت و تشویق به سرمایه گذاری آنها در طرح های مسکن و توسعه شهری و مستحدثات و آماده سازی اراضی توصیه شده است و بر تأسیس آنها در جهت تأمین منابع مالی بخش مسکن و توسعه شهری تاکید شده است. مفاد این مصوبه عبارت است از: 1. انجام حمایت هایی نظیر اولویت در اختصاص زمین 2. استفاده از یارانه تسهیلات اعتباری بخش مسکن 3. کمک های مستقیم دولت به بخش مسکن و توسعه شهری 4. اختصاص تسهیلات بانک به بخش مسکن 5. اولویت در مشارکت با شرکت های وابسته به وزارت مسکن و شهرسازی و بنیاد مسکن به منظور ساخت وساز و انجام پروژه های انبوه سازی 6. اولویت در خرید با بهره برداری از واحدهای ساخته شده توسط دولت و بخش عمومی 7. تسهیل اخذ تضمین های لازم از بانک ها و سایر مراجع ذیربط جهت فروش و انتشار اوراق مشارکت برخی شرایط حمایت از فعالیت شرکت های سرمایه گذاری مسکن و توسعه عبارت است از: الف: حداکثر مقدار سهم اشخاص حقوقی 20 درصد و اشخاص حقیقی 10 درصد ب: حداکثر مقدار نسبت بدهی به کل داراییها 65 درصد، دارایی جاری و عملیاتی 15 درصد، زمین و سایر املاک و مستغلات 30 درصد ج: حداقل مقدار مالکیت بخش غیردولتی 51 درصد و نداشتن بیش از 10 درصد سهام یک شرکت سهامی عام و بیش از 35 درصد سهام یک شرکت سهامی خاص. هـ: عدم سرمایه گذاری بیش از 20 درصد کل داراییهای خود در خرید دارایی یا مشارکت در پروژه های خاص به استثنای شهرک سازی و بهسازی و نوسازی بافت های فرسوده شهری. ی: ممنوعیت ساخت وساز به صورت مستقیم و تأیید اساسنامه و هرگونه تغییرات بعدی از سوی وزارت مسکن و شهرسازی. همان گونه که مشاهده میشود تشابه زیادی بین این شرایط و شرایط ریت های دیگر کشورهای توسعهیافته وجود دارد و این خود یک علت و قرینه برای امکان پذیر بودن ایجاد ریت ها در ایران است. ریت ها( Rite )شرکت هایی هستند که در راستای تصویب نامه یادشده تأسیس شده اند و در حال حاضر جایگاه خوبی در بخش ساختمان و مسکن پیداکرده اند، هرچند نیاز این بخش بسیار بیشتر است. شرایط ریت ها، به گونه ای است که سرمایه گذاران کوچک را بسیار بیشتر از شرکت های سرمایه گذاری که تابع شرکت های سهامی عام مندرج در قانون تجارت هستند به خود جذب خواهد کرد. کارکردهای قابل توجهی برای انواع مختلف ریت در بخش مسکن و ساختمان وجود دارد که به برخی از آنها اشاره میشود: 1. در صورت ساماندهی و هدایت سرمایه های کوچک و خرد مردم به سمت خرید سهام ریت ها، امکان خرید بسیاری از واحدهای مسکونی خالی که در انتظار خریدار است، توسط ریت ها فراهم و این واحدها به بازار اجاره عرضه میشود. در این صورت، بازار اجاره داری نیز ساماندهی و تنظیم میشود. بدیهی است دارندگان سرمایه ها و پس اندازهای خرد به تنهایی نمیتوانند، حتی یکی از کوچک ترین واحدهای یادشده را خریداری کنند. 2. میتوان بسیاری از ساختمان های مهم اداری، تجاری و خدماتی را خریداری کرد و سرمایه های حبس شده در آنها را برای به کارگیری مجدد توسط صاحبان آنها- که اغلب دولت و شهرداریها هستند- آزاد کرد تا آنها بتوانند برای توسعه کشور و شهرها، گام های دیگری بردارند. به عنوان مثال اگر یک پارکینگ طبقاتی توسط ریت ها خریداری شود، شهرداری میتواند وارد ساخت پارکینگ عمومی دیگر شود. از سوی دیگر، سهام داران ریت از درآمد جاری پارکینگ بهره مند میشوند. 3. شرکت های ریت، میتوانند برای ساخت ساختمان های بزرگ، مجتمع های مسکونی عظیم، پروژه های بزرگ در توسعه بهسازی و نوسازی شهر، پذیره نویسی سهام داشته باشند و بدین وسیله آرزوی اجرای بسیاری از طرح ها را جامه عمل بپوشانند و حتی باعث افزایش نقدینگی سهام شرکت های ساختمانی در بورس و خارج از بورس شوند و بر رونق آنان بیفزایند. 4. ریت ها میتوانند وام های خرد و کلان برای اجرای پروژه ها و خرید واحدهای مسکونی و مانند آن را پرداخت نمایند. کارشناسان بر این باورند که بازار سرمایه مسکن و املاک و مستغلات ایران به علت وجود تورم و افزایش قیمت های ناگهانی شدید، کاهش شدید قدرت خرید مردم و مداخله سرمایه گذاران و پس انداز کنندگان کوچک و آرزومندان تملک یک واحد مسکونی هرچند کوچک، بیش از هر بازار دیگری نیازمند ابزارهای سرمایه گذاری نظیر ریت است. در صورت فراهم شدن شرایط مناسب که در اینجا به آن اشاره میشود بازار املاک و مستغلات ایران میتواند از ویژگیها و مزایای منحصربه فرد ریت ها بهره مند شود. الف: در گام اول تشکیل ریت های مخصوص نگهداری داراییهای واقعی و فیزیکی نظیر واحدها و ساختمان های مسکونی و عمومی مانند پارکینگ و انبارهای عمومی پروژه های ساخت وساز نظیر آنها مورد توجه قرار گیرد و شکل گیری ریت های رهنی و مختلط به بعد از جا افتادن و عمومی شدن ریت های نوع اول یا ریت های حقوق و صاحبان سهام که مخصوص نگهداری داراییهای واقعی است، موکول شود. ب: با الحاق موادی به قانونی تجارت سهام ریت ها مانند سهام سایر شرکت های سرمایه گذاری و تبدیل به اوراق بهادار کردن هرگونه دارایی واقعی که دارای عایدات جاری و آتی است، به رسمیت شناخته شود. در این صورت مردم این امکان و فرصت را پیدا میکنند که هم به صورت مستقیم، در قالب خرید سهام ساختمان های مسکونی، اداری و خدماتی و یا سهام پروژه های مختلف مسکن سازی و یا پروژه های توسعه شهری و هم به صورت غیرمستقیم در قالب خرید سهام ریت ها، که فقط در این گونه داراییها سرمایه گذاری میکنند، در حوزه املاک و مستغلات سرمایه گذاری کنند و هم از عایدات آنها و مزایای شرکت های سرمایه گذاری بهره مند شوند. ج: درآمد ریت ها و سهام ساختمان ها و پروژه ها، از هرگونه مالیات معاف شود تا سرمایه گذاری در این گونه بازارها جذب شود. در این صورت، بسیاری از پروژه های توسعه شهری که انتفاعی هستند، معطل اعتبارات اندک دولت و شهرداریها باقی نخواهند ماند و مشارکت بخش غیردولتی و آحاد مردم با هر توان، سرمایه و پس اندازی گسترده خواهد شد. د: به علت ضرورت فراهم آوردن امکان حضور گسترده تر سرمایه گذاران کوچک و حمایت از آنها، مناسب است در ایران به جای قاعده 10-5 حداقل قاعده 50-10 رعایت شود. بدین معنا که 10 سهام دار در مجموع، هیچ گاه نتوانند بیش از 50 درصد سهام شرکت های سرمایه گذاری املاک و مستغلات را تملک کنند و هیچ گاه اجازه داده نشود از محل سود و مطالبات سهام داران، افزایش سرمایه داده شود تا زمینه و راه حضور و ورود سایرین نیز باز باشد و بر تعداد سهام داران افزوده شود و حلاوت دریافت سود سهام به صورت سالیانه از بین نرود. این شرایط برای شرکت های ریت همراه با برخورداری از حداقل 500 سهام دار، به عنوان شرط برخورداری و بهره مندی از معافیت مالیاتی تعیین شود. هـ: برای رشد سرمایه ریت ها و افزایش معامله گران بازار ریت و افزایش نقدینگی و نقد شوندگی برای بازار سهام ریت، علاوه بر سهامداران کوچک، باید به نهادهای مالی که مجموعه بزرگی از سهام داران کوچک را تشکیل میدهند مثل صندوق های بازنشستگی، تعاونیهای اعتباری شرکت های سرمایه گذاری و نظایر آنان، اجازه سرمایه گذاری و خرید سهام ریت ها داده شود. * مشاور و مدرس مهندسی قرارداد