چالش های نوسازی بافت های فرسوده

گروه گزارش: «بازنگری در مدیریت منابع اراضی با هدف تامین اراضی مورد نیاز مسکن و خدمات عمومی همراه با مشارکت دادن مدیریت های محلی؛ ورود مدیریت های شهری به عرصه برنامه ریزی توسعه اقتصاد شهری و پیوند زدن آن با توسعه زیرساخت ها و کاهش فقر شهری؛ بهسازی پهنه های گرفتار فقر شهری و نوسازی بافت های فرسوده و جلوگیری از سوداگری اراضی واقع در این محدوده ها؛ ایجاد مبانی حقوقی و ثبتی لازم برای تسهیل امر مشارکت بخش خصوصی در تجمیع و نوسازی بافت های فرسوده» از جمله برنامه های ارائه شده توسط دکتر آخوندی، وزیر راه و شهرسازی جدید، در بخش زمین، مسکن و شهرسازی است. گرچه نوسازی بافت های فرسوده به عنوان یکی از سیاست های راهبردی برای تولید مسکن قلمداد میشود، اما آن طور که متخصصان میگویند علاوه بر مشکلات حقوقی، تنگناهای مربوط به ساخت وساز در این بافت ها که ناشی از کم عرض بودن معابر در این مناطق است، از جمله چالش های پیش روی انبوه سازان و فعالان مسکن برای احیای این بافت ها است. از سوی دیگر مشکلات امنیتی، فرهنگی، اقتصادی و اجتماعی متعددی که در این بافت ها وجود دارد، میتواند پس از نوسازی هم پایدار بماند. به منظور کسب اطلاع بیشتر از مشکلات موجود در این مسیر، با دو تن از صاحب نظران صنعت ساختمان که هر کدام در عرصه های جداگانه ای از ساخت وساز فعالیت میکنند، گفتگو کردیم: مهندس مهدی هدایت که از سال 1390 مدیرعامل شرکت عمران شهر جدید پردیس است و مهندس جابر نصیری که عضو اصلی هیئت مدیره سازمان نظام مهندسی استان تهران و رئیس گروه شهرسازی این سازمان است. مدیرعامل شرکت عمران شهر جدید پردیس: مجلس به دولت مجوز بدهد پیام ساختمان: به نظر شما انبوه سازی در حجم مسکن مهر در بافت های فرسوده به ویژه در کلان شهرها ممکن است؟ نوسازی بافت های فرسوده چند مشکل دارد: یکی بحث مالکیت در این بافت هاست. وقتی دولت در جایی مثل پردیس میخواهد ساخت چند هزار واحد را شروع کند چون زمین ها مال دولت است و معارضی ندارد، میتواند راحت ساخت وساز کند ولی در بافت های فرسوده عموماً دولت زمین ندارد و زمین های آن متعلق به مردم است. موضوع دوم کوچک بودن قطعات است که مثلاً اگر بخواهیم 50 واحد در یک بلوک 100 متری بسازیم باید با 70 نفر طرف شویم و توافق شود که این کار مقداری مشکل است. مشکل دیگر هم این است که در بافت های فرسوده عموماً زمین ها ارثی شده و به خاطر همین توافق کردن با وراث سخت تر شده است. این موضوعات حقوقی است و حل شدن آنها زمان بر است. پیام ساختمان: شما چه راه حلی پیشنهاد میکنید؟ باید دولت لایحه ای به مجلس ارائه کند و مجلس مصوب کند که دولت میتواند فلان منطقه را تملک و هزینه های ساکنان را پرداخت کند. به عبارت دیگر دولت باید هزینه درگیری با مردم را بپردازد. به نظر من دولت و مجلس باید روی این موضوع به توافق برسند تا قانون محکمی به وجود بیاید که دولت پول ساکنان را پرداخت نموده و زمین ها را تملک کند. مثل همین را ما الآن در طرح هایمان تحت عنوان ماده 9 داریم و بر مبنای آن برای مسیرهای دسترسی به پروژه هایمان در پردیس کلی تقاطع غیرهمسطح ساخته ایم. برای این امر از ماده 9 استفاده کرده و کارهایمان را انجام داده ایم هزینه تملک اراضی مورد نیاز را هم به حساب دادگاه واریز کرده یا به خودشان پرداخت کرده ایم. عین همین موضوع برای احداث اتوبان ها وجود دارد که اگر ملکی در مسیر راه باشد مشمول ماده 9 میشود و به سرعت قابل حل است. تملک زمین در اتوبان ها و معابری که طرح های ملی است مشکل خاصی ندارد بلکه بیشتر در تملک اعیانی برای ساخت واحد مشکل وجود دارد. در این زمینه قانون شفافی وجود ندارد و فقط میتوان با مردم توافق کرد. منظورم این است که اگر برای این موضوع قانون محکمی وجود نداشته باشد، در کوتاه مدت توافق کردن در بافت های فرسوده با مردم کار بسیار سختی است. باید قانونی باشد تا مسئولان بتوانند به استناد آن زمین ها را تملک کنند ولی اگر قرار بر توافق باشد ممکن است چندین واحد خریداری شود ولی یک مالک بگوید، نمیفروشم. در این حالت کار متوقف و موضوع حقوقی میشود. وقتی هم موضوعی حقوقی میشود فقط خدا میداند چه زمانی به سرانجام خواهد رسید. برای حل این مشکل میتوان لایحه ای به مجلس ارائه کرد و مقداری سیاست های تشویقی را در کنار آن قرار داد. مثلا شهرداری اعلام کند کسانی که بخواهند برای نوسازی،قطعات زمین را تجمیع کنند از پرداخت عوارض معاف هستند و فلان امتیازات هم به آنها تعلق میگیرد. یعنی در کل یک سری سیاست های تشویقی و یک سری قوانین شفاف و محکم میتواند جوابگو باشد. پیام ساختمان: ساخت وساز در داخل شهر هزینه بیشتری نسبت به خارج از شهر دارد؟ بله، چون در داخل شهر بحث دسترسیها مطرح است. مثلاً در پروژه های جدید ما تمام پیمانکاران برای خودشان «بچینگ» تأسیس کرده اند و بتن را خودشان تولید میکنند ولی در بافت های فرسوده به علت سختی دسترسی، امکان چنین کاری نیست . همچنین امکان استفاده از امکانات کارگاهی که موجب کاهش هزینه ها میشوند، وجود ندارد یا دشوار است و به خاطر همین هزینه ها بالاتر می رود. ولی به نظر من این نمیتواند فاکتور تأثیرگذاری باشد و اصلیترین بخش کار تملک زمین هاست. پیام ساختمان: بر این اساس ساخت وساز در بافت های فرسوده صنعتی سازی نخواهد بود؟ در بافت های فرسوده صنعتی سازی سخت است و بستگی به تملک زمین دارد. مثلاً کار کردن با قالب تونلی خودش محدودیت هایی دارد و باید فاصله هر قالب از بلوک بعدی مقدار مشخصی باشد؛ یعنی صنعتی سازی خودش شرایطی دارد که باید ایجاد شود. البته در بافت های فرسوده هم میتوان صنعتی سازی کرد ولی بستگی به وضعیت زمین تملک شده دارد. مثلاً در 300 متر زمین امکان صنعتی سازی وجود ندارد ولی اگر بتوان چند هکتار زمین را تملک کرد طبیعتاً صنعتی سازی هم میتوان انجام داد. عضو هیئت مدیره سازمان نظام مهندسی استان تهران: بافت های فرسوده را گسترش ندهیم پیام ساختمان: به نظر شما طرح جایگزین مسکن مهر، در دولت یازدهم، میتواند نوسازی بافت های فرسوده باشد؟ نوسازی در بافت های فرسوده نمیتواند مشکل مسکن را حل کند ولی به عنوان یکی از شاخص های حل مشکل مسکن میتواند مطرح باشد، البته با تمهیداتی که میتوان برای آن در نظر گرفت. یعنی به انبوه سازی در بافت های فرسوده نمیتوان به عنوان طرح جایگزین مسکن مهر نگاه کرد. پیام ساختمان: چرا؟ چون ما مشکلی ساختاری داریم که باید حل شود و آن اینکه باید بدانیم توزیع جمعیت طبق برنامه های کلان کشور چگونه باید باشد و در آن مسائلی نظیر مهاجرت هم باید دیده شود. یعنی ما باید طرح جامع توزیع جمعیت داشته باشیم و امکانات کشور را بر مبنای آن در همه مناطق شهری و روستای توزیع کنیم و توسعه بدهیم. طرح جایگزین مسکن مهر هم مثل مسکن مهر که الآن اجرایی شده، خواهد بود که در برخی از شهرها از جمله تهران برای هر واحد ساخته شده بیش از 100 نفر متقاضی وجود دارد و در برخی دیگر از شهرها واحدهای نوساز روی دستشان مانده است. یعنی منابع این مملکت صرف شده و کسی نمی رود در آن ها سکونت کند و متقاضی ندارد. علت این است که به خاطر مهاجرت مداوم از شهرهای کوچک و روستاها به شهرهای بزرگ، اصلاً نیازسنجی نشده تا مشخص شود در کجاها بیشتر به مسکن نیاز است. ما طرح جامع توزیع جمعیت نداریم تا مشخص شود رشد جمعیت در کجا بیشتر است و اینها باید در کجا اسکان داده شوند. قطب صنعتی، علمی، کشاورزی و ... ما هم مشخص نیست که در کجا قرار دارد. در صورتی که باید اینها مشخص و روشن شده و برنامه ریزی صورت گیرد تا مسئولان بدانند در 5 و 10 و 20 سال آینده چه تعداد جمعیت داریم و هر استان چقدر مهاجرت خواهد داشت. چون چنین چیزی هنوز برای مدیران ما تعریف نشده و نمیتوان برنامه ریزی کرد. فرض کنید در تهران بیاییم و ساخت مسکن در بافت فرسوده را جایگزین طرح مسکن مهر کنیم، اگر آن کار موجب حجم بزرگی از مهاجرت به تهران شد، چه باید کرد؟ پیام ساختمان: در حال حاضر نوسازی بافت های فرسوده شهری تهران را چطور میبینید؟ در چهار سال اخیر شهرداری و سازمان نوسازی شهر تهران کارهای خوبی انجام داده اند. مثلاً در منطقه 15 و 17 واحدهای کوچک را تجمیع کرده اند که کار خیلی مهمی است اما ای کاش این کار بزرگ همراه با کیفی سازی هم بود و در آن بحث های شهرسازی و معماری هم دیده میشد. در تهران کار بسیار بزرگ و مهمی انجام شده ولی نمیتوان آن را جایگزین مسکن مهر کرد چون در آن حد جوابگوی تقاضای مسکن نخواهد بود. ضمن اینکه گذشته از مسائل کیفی و فنی ساخت وساز، نوسازی بافت های فرسوده ظرافت های خاص خودش را دارد. پیام ساختمان: از نظر فنی میتوان در بافت های فرسوده صنعتی سازی یا انبوه سازی کرد؟ امکان صنعتی سازی یا انبوه سازی در بافت فرسوده وجود دارد ولی باید این کارها با برنامه باشد. فرض کنید یک نفر 10 قطعه زمین 100 متری را تجمیع میکند و یک ساختمان 10 طبقه میسازد ولی فرقی با قبل از آن ندارد، چون 60 درصد سطح اشغال در چهار طبقه الآن تبدیل شده به 10 طبقه با همان سطح اشغال به اضافه چند طبقه بیشتر. تازه با این کار سرانه ها هم بالا رفته است؛ یعنی هیچ کار شهرسازی و معماری انجام نشده است. ضمن اینکه نوسازی فقط مسائل فنی نیست و باید موضوعات و مسائل غیر فنی را هم لحاظ کرد و گرنه فقط بافت های فرسوده را گسترش خواهیم داد. پیام ساختمان: چگونه؟ اگر این کار با مشکل همراه باشد بعد از 10 سال این بافت ها هم جزو بافت فرسوده محسوب خواهند شد. بافت فرسوده فقط این نیست که ساختمان هایش فرسوده باشند، این فرسودگی میتواند شامل بافت فرهنگی، اجتماعی، اقتصادی و ... هم باشد. یعنی اگر محله و منطقه ای دیگر پاسخگوی نیازهای یک خانوار نباشد آنجا بافت فرسوده است هر چند ساختمان های آن سرپا باشد. این کار هدر دادن منابع مملکت است. فرسودگی فنی که ساختمان ها در حال ریزش باشند، یک بحث است و فرسودگی اجتماعی، امنیتی، اقتصادی و ... موضوع دیگری است و باید بین فرسودگی فنی ساختمان ها و سایر فرسودگیها تفاوت قائل شویم. در نوسازی باید همه اینها دیده شود نه اینکه فقط از نظر فنی ساختمان ها را ساماندهی کنیم. در مسکن مهر هم داستان همین است و علیرغم اینکه کار خوبی بود ولی از دید یک شهرساز، به نوعی هدر دادن منابع بود چون در آن شهرسازی، معماری، مسائل فرهنگی، اجتماعی، و سایر شاخص های زندگی دیده نشد، به خاطر همین 10 سال دیگر این بافت ها تبدیل به بافت های فرسوده اجتماعی، اقتصادی و فرهنگی خواهند شد. فرسوده اقتصادی از این جهت که ساکنان آنجا باید نصف حقوقشان را صرف رفت وآمد بین شهر جدید و قدیم و مدرسه و مهدکودک و مطب دکتر و ... کنند و زمانی به این نتیجه خواهند رسید که این کار صرف نمیکند و واحدشان را میفروشند و به تهران میآیند و خانه ای 50 متری اجاره میکنند. فرسودگی فرهنگی هم از این نظر که ساکنان آنجا میبینند آن محیط پاسخگوی روحیات و روانشان نیست چون کسی برایشان پارک و سینما و تفریح گاه و درمانگاه و ... تأمین نکرده و منظر دیدش تعریف شده نیست و در نتیجه افراد خستگی اجتماعی پیدا میکنند و روح و روانشان خسته میشود. به این نحو آن بافت ها با وجود ساختمان های سرپا تبدیل به بافت های فرسوده میشوند. این قضیه در بافت های فرسوده شهری هم هست؛ یعنی اگر بدون مطالعه در بافت های فرسوده شهری چند قطعه را تجمیع کنیم و ساختمان های 10 طبقه بسازیم و سطح اشغال همان 60 درصد باشد قطعاً همان مشکلات در جای خود باقی می مانند.