رهن ثانویه ؛ مفید یا مضر

گروه بازار ساختمان: تأمین مالی هر فعالیت اقتصادی، از مهم ترین موضوعاتی است که میتواند صنعت و بازار را تحت تأثیر خود قرار دهد. چه بسا اقدامی که با هیجان و شجاعت به سرعت انجام میشود و بعد از تحقق یافتن آن اقدام، اندیشمندانی که تا قبل از آن ساکت بودند یا صدایشان به گوش کسی نمیرسید در وصف مخاطراتش سخنرانی و قلم فرسایی کنند. مسکن هم مانند دیگر کالاها چه برای ساخت و چه برای استفاده، نیاز به تأمین مالی دارد اما چگونگی آن مهم است. هنوز موج انتقادها از روش تأمین منابع مالی جهت احداث پروژه های مسکن مهر فروکش نکرده که راهکارهای دیگری برای تأمین مالی بخش مسکن کشور در کلام مسئولان یا از طریق رسانه ها منتشر میشود. یکی از این راهکارها افزایش سقف تسهیلات مسکن و مورد جالب تر «رهن ثانویه» است که البته بیشتر برای مسکن مطرح میشود اما مختص این کالا نیست و برای هر کالای واسطه ای مانند دستگاه ها و ابزارآلات یا ماشین آلات و خودرو قابلیت استفاده دارد و البته در برخی کشورها در حال اجراست. رهن ثانویه امکان استفاده از رهن ثانویه در سال 1386 بسیار خبرساز بود چرا که قرار بود با انتشار اوراق رهن ثانویه در بازار سرمایه چند هزار میلیارد ریال برای دو بانک دولتی ( مسکن و ملی ) منابع مالی تأمین شود. طرحی که تاکنون اجرا نشده است اما جدیدترین خبر مربوط به رهن ثانویه مصاحبه اخیر قدرت الله شریفی، مدیرعامل بانک مسکن با رسانه ها میباشد. وی با بیان اینکه «بازار رهن ثانویه در دنیا از مهم ترین کانال های تأمین مالی بخش مسکن به شمار میرود که تاکنون امکان اجرایی شدن آن در کشور ما فراهم نشده است،خاطرنشان کرده: «در کشورهای پیشرفته پس از گذشت مدت کوتاهی از رهن اولیه، بانک ها طلب خود را از محل مرهونه [ملک در رهن قرار گرفته] که تبدیل به داراییهای قابل عرضه از طریق انتشار اوراق رهن ثانویه در بازار سرمایه با سازوکار مشخص و از طریق ارکان تعیین شده، به سرمایه گذاران و مشتریان بالفعل مینمایند و مجدداً منابع اولیه خود را بازیابی نموده و امکان اعطای تسهیلات جدید را خواهند داشت. بدیهی است که تکرار عمل فوق به دفعات، موجب خلق منابع جدید برای بانک ها و امکان اعطای تسهیلات به تعداد افراد بیشتر با مبالغ بالاتر را فراهم خواهد نمود.» اما این روش بیشتر از آنکه برای طرفین معامله و بالاتر از آن اقتصاد کل کشور مفید باشد، مضر بوده است. چنانکه شریفی نیز هشدار داده: «رهن ثانویه در مرحله اجرا معمولاً از پیچیدگیها و نکات فنی و اجرایی زیادی برخوردار است که بایستی رعایت شود تا مسائل، ریسک ها و مشکلاتی که در سال های 2009- 2008 موجب ایجاد بحران جهانی اقتصاد شد گریبان بانک ها و کشورها را نگیرد.» آنچه بر آمریکا گذشت در بازار مسکن آمریکا میتوانید نمونه بارز مشکلی را با منها رهن و رهن ثانویه ببینید که توانست بحران جهانی اقتصاد را در سال 2009 رقم بزند. در اولین دهه از قرن جدید میلادی، سیاست های اقتصاد نئولیبرال (که شاخصه آن عدم نظارت دولت بر اقتصاد بود) این کشور را فراگرفت و مصداق غیرقابل انکار آن نیز همانا رهن در بازار مسکن بود. در آن برهه بانک ها در بازار مسکن آمریکا، بیش از توان مالی خود به ارائه تسهیلات اقدام کردند که باعث تأمین مالی و خرید بیشتر و در نتیجه ساخت بسیار بیش از نیاز واقعی شد. تا جایی که هر شخصی بیش از نیاز خود چندین خانه خریده بود اما به صورت رهن و طبعاً با بازپرداخت تسهیلات با مشکل مواجه شد و بدون هیچ مهلتی املاک به مزایده گذاشته و مصادره شد. در نتیجه حجم بالایی از املاکِ عرضه شده به بازار، بدون مشتری باقی ماند و مؤسسات مالی که آن خانه ها را به مشتری رهن داده بودند نیز با مشکل در باز دریافت منابع مالی خود روبه رو شدند از این رو بحران کشور بزرگی چون آمریکا را با همه ابعاد کلان اقتصادی که دارد، فراگرفت. عبرت وارونه از تاریخ اینکه چرا ما عبرت های تاریخ را وارونه متوجه میشویم و چرا اکنون اقدامی را که توانست اقتصاد ابرقدرتی چون آمریکا را متلاشی کند، توصیه کنیم در جای خود باید بررسی شود اما در پایان این نوشتار به این نکته اکتفا میشود که در حال حاضر بانک ها در برخی مواقع برای بازجذب همان رهن اولیه خود نیز با مشکل مواجه میشوند و اگر دریافت کننده وام مسکن مبالغی را که خانه اش را رهن بانک گذاشته بازپرداخت نکند معمولاً بانک ها اقدام خاصی نمیتوانند انجام دهند. تنها راهکار این است که با مراجعه به مراجع قضایی به دنبال مزایده ملک باشند و حالا برای خانه مشتری سابق خود دنبال مشتری جدید باشند تا بعد از فروش خانه رهنی، بتوانند مبالغ وامی را که داده بودند دریافت کنند. از آنجا که انتشار اوراق رهن ثانویه باید در بازار سرمایه انجام شود ، میزان آمادگی سازمان و ساختار بورس برای این کار بسیار مهم است. با این همه تنها نتیجه انتشار اوراق رهن ثانویه انتقال بدهی به آینده میباشد. پیام ساختمان آماده است نظرات مخاطبان و مسئولان را در خصوص این مطلب به عنوان گامی رسانه ای منتشر نماید.