فروش تراکم غیر قانونی است

گروه ساخت وساز: به تازگی در طرح تفصیلی شهر تهران در قالب اصلاحاتی که از آن با عنوان تدقیق نام برده شده تغییراتی صورت گرفته است. این طرح از ابتدای سال 91 به اجرا درآمده و باید تا پایان سال 1404 به اهداف تعیین شده خود برسد. درحالیکه به گفته علیرضا جاوید معاون شهرسازی و معماری شهرداری تهران، این طرح پس از یک دهه تلاش و فعالیت مشاوران، متخصصان، کارشناسان و همکاران شهرداری تهران و وزارت راه و شهرسازی تدوین شده، نیاز به بازنگری و اصلاح پیدا کرده است. مشکلات پیش روی طرح تفصیلی تهران را با محسن بهرام غفاری عضو شورای مرکزی سازمان نظام مهندسی کشور و رئیس سابق سازمان نظام مهندسی تهران در میان گذاشتیم. وی طرح تفصیلی جدید را شناور و مبهم میداند و نسبت به آن انتقاد وارد میکند چرا که از مجرای سلسله مراتب تدوینِ طرح های شهری نگذشته است. پیام ساختمان: در بیان اصلاحاتی که به تازگی بر روی طرح تفصیلی شهر تهران میخواهند اعمال کنند از واژه تدقیق استفاده کرده اند. در یک سال و نیم گذشته چه مشکلاتی فرا روی طرح تفصیلی قرار داشت که نیاز به بازنگری دارد؟ درسال 85 به جای اینکه شورای عالی مسکن و شهرسازی طرح جامع را تهیه کرده و شهرداری طرح تفصیلی را از روی آن تهیه کند و بعد به تصویب کمیسیون ماده 5 برسد، شهرداری و وزارت راه و شهرسازی طرحی دادند که اسم آن را طرح مشترک جامع و تفصیلی گذاشته اند. تفاوت آن با سلسله مراتب پیشین این است که به تمام روابطی خارج از روالی که پیش از این هم در شهرداریها معمول بوده، مشروعیت داده است. پیش از آن میشد با پرداخت وجه کافی از تمام ضوابطِ تراکم، اشغال، کاربری و محدودیت های پیش آمدگی عبور کرد؛ این وجه هم آشکار بود و بر اساس فروش روابط، تحصیل میشد اما در طرح جدید اختیار بسیار بالایی در تعریف پهنه ها و تراکم و کاربریها به شهرداری داده شده که به منزله این است که طرح جامع و تفصیلی تهران خلاصه میشود در اراده شهرداری؛ هرکجا اراده کند میتواند پهنه ها، ضوابطِ جدید تراکم، سطح اشغال، تأخیر و مجاورت ها و همسایگی را تغییر دهد. در طرح های قدیم هر تغییری از این جنس باید به کمیسیون ماده 5 میرفت و درباره آن تصمیم گیری میشد. البته ویژگی مثبت طرح جدید این است که امکان برنامه ریزی موضوعی و موضعی بیشتر را فراهم میکند. مثلاً در بخش حمل ونقل در طرح تفصیلی جدید امکان بیشتری وجود دارد که بدون اینکه ضوابط شهرسازی موانع جدی ایجاد کنند به آن پرداخته شود. اصلاحات موضعی نیز چنین است. زیرا دست شهرداری برای جابه جایی پهنه ها و تشخیص کاربریها باز شده است. اما رابطه سلسله مراتبی بین طرح جامع، تفصیلی و شهرداری از بین رفته است و شهر دیگر پیش بینی پذیر نیست. در تشخیص درستی و نادرستی طرح ها و تصمیمات هیچ سندیتی وجود ندارد چون سندِ مرجع شناور شده است. پیام ساختمان: ولی هدف طرح های جامع و تفصیلی این است که توسعه و مدیریت شهر بر اساس یک برنامه صورت گیرد. دقیقاً. ذات طرح های توسعه شهری از هر جنسی که باشند ساماندهی و برنامه ریزی است. حال من متوجه منظور آنها از کلمه تدقیق نمیشوم. طرح ها در دو سطح مطرح میشوند یکی جامع، دیگری تفصیلی. طرح تفصیلی خود به معنی تدقیق طرح جامع است، حال تدقیق در تدقیق چه معنایی میتواند داشته باشد. در طرح های تفصیلی میخواهید تکلیف هر پلاک را از نظر کاربری، تراکم، ارتفاع، مجاورت، دسترسی و مانند آنها معین کنید. چه چیزی را برای طراحی معماری ساختمان نیاز دارید جز اینها که در طرح تفصیلی هست؟ من مابه ازایی برای این ادبیات در فرهنگ شهرسازی و ساختمانی نمیشناسم. پیام ساختمان: مشکل طرح تفصیلی پیشین چه بوده است؟ طرح جامع از یک منظر استاتیک کاملاً متصلب به صورت کالبدی صرف طرح میشود. در همه جای دنیا هم همین مشکل در طرح های جامع وجود دارد. به همین دلیل هر جا ضرورت پیدا میشد و طرح تفصیلی با طرح جامع تداخل ایجاد میکرد به کمیسیون ماده 5 رجوع میکردند و طرح تفصیلی را تغییر میدادند. اما از معیارهای طرح جامع عدول نمیکردند. این اشکال وجود داشت اما تغییر در روش ها ناشی از متصلب بودن طرح های جامع نیست. در تهران به خصوص از سال 69 به بعد طرح متصلب بود و اجرا نمیشد، یعنی تصلب طرح جامع مانعی ایجاد نمیکرد. طرح جامع وقتی بازدارنده است که شهرداری به آن پایبند باشد، حال که این پایبندی نیست پس مانع توسعه پایدار و با انعطاف هم نیست و از سال 69 هرکس هرچقدر پول داد اجازه دادند ضابطه تراکم و کاربری را برایش بردارند. وقتی شهرداری این گونه رفتار میکند سخت بودن یا نبودن طرح جامع مشکلی ایجاد نمیکند. پیام ساختمان: طرح جدید چه اختیار ویژه ای را به شهرداری داده است؟ یک اختیار مطلقی شهرداری داده و اجازه داده به جای پلاک، پهنه تعریف کند و پهنه ها را هرچقدر میخواست تغییر دهد. ضمناً قرار بود تعداد زیادی پیوست داشته باشد که اجازه اجرای طرح های موضعی و موضوعی را هم بدهد. این پیوست ها هیچ وقت تهیه نشد. به نظر من تهیه کنندگان طرح با مردم با امانت داری برخورد نکردند. من کسی را محکوم نمیکنم اما تمام حقیقت را آشکار نکردند. تمام حقیقت این بود که اینها میخواستند یک مستمسک قانونی برای بیقانونی تهیه کنند. یعنی اینکه هرچقدر خواستند تراکم میدادند و تغییر کاربری میدادند و این تبدیل شد به یک سند قانونی. پیام ساختمان: اما پیش از این هم فروش تراکم و تغییر کاربری غیرقانونی نبوده؟ اساس فروش تراکم غیرقانونی است. طرح جامع یک طرح همخوانی است مادامی که هست باید اجرا شود و وقتی خواستند تغییر بدهند باید مشاور مطالعه کند و یک طرح جامع جدید تهیه کند، همان کاری که در سال 85 کردند. اینکه آمدند در مصوبه 329 تراکم ها را تغییر دادند و در زمان وزارت آقای عبدالعلیزاده در کمیسیون ماده 5 آن را تصویب کردند، در دولت هم یک مصوبه پشت آن دادند، اینها جایگزین طرح جامع نمیشود. اگر میخواهید بگویم خاصیت این طرح جامع چیست این است که آنچه در طرح های کالبدی قبلی به عنوان منابع توسعه شهری مزاحم شهرداری بود با تغییر طرح جامع لباس قانونی پوشاندند و همه ضوابط را شناور کردند، درحالیکه قبلاً شناور نبود . مشکل شناور بودن ضابطه ها این است که در جاهایی که شما طرح های منعطف دارید، ذات و جنس طرح به گونه ای است که مستلزم نظارت اجتماعی است، یعنی شما در طرح های توسعه راهبردی حتماً دو اساس را در نظر میگیرید: یک آگاهی شهروندان و مشارکت آنها، دوم آگاهی و مشارکت کنش گران اقتصادی و اجتماعی در تهیه طرح جامع راهبردی شهر. ما فاقد این دو عنصر در تهیه طرح جامع هستیم پس طرح جامع، طرح راهبردی نیست. در آن کشورهایی که طرح راهبردی میدهند و اختیارات را هم اعطا میکنند و انعطاف پذیری را هم میپذیرند، فرآیند تصمیم گیری به قدری شفاف و مستدل است و بر روی آن نظارت میشود که امکان فساد در آن نیست. مشکل ذاتی این طرح است که مکانیزم تصمیم گیری، مستعد لغزش است، چه لغزش انسانی و چه لغزش عمدی. البته ما دامن شهردارانمان را از این لغزش ها مبرا میدانیم. من تنها از جنبه کارشناسی عرض میکنم. آنجا که طرح منعطف میدهند سازوکارهایی هم پیش بینی میکنند و اگر خطا برود و اشتباه بکند مراکز استیناف بسیار قابل اعتمادی وجود دارد که شما میتوانید آنجا شکایت کنید. اگر جایی تصمیم بگیرند که خلاف حقوق همسایگی یا خلاف محیط زیست انجام شده_ مانند آنچه در بزرگراه صدر اتفاق افتاد و همه فکر کردند یک تکنولوژی مدرن به ایران آورده اند_ رسیدگی میکنند و تا آخرین مرحله احقاق حق پیش میروند. پیام ساختمان: اما ما شورایی به نام شورای عالی معماری و شهرسازی داریم! شورای عالی معماری و شهرسازی هیچ مرجعیتی ندارد. مراکز استیناف اروپا مرجع رسیدگی به تظلمات شهروندان هستند در قبال تصمیماتی که شهرداریها میگیرند و این تصمیمات مغایر حقوق شهروندان است. پیام ساختمان: مسئول این وضعیت را تنها شهرداری میدانید؟ شهرداریها را ناگزیر کردند. مثلاً از سال 69 شهرداری تهران موظف شد خرج تهران را خودش دربیاورد. امسال 11 هزار میلیارد تومان بودجه شهرداری است که یک بیستم آن هم از طریق عوارض شهرداری قابل تأمین نیست. به ناچار باید نام عوارض را عوض کنند و نام دیگری روی آن بگذارند به نام تراکم فروشی. اینکه شهر تهران به نام پایتخت به همه ایران خدمات بدهد و تنها مردم تهران باشند که خرج آن را بدهند غلط است. تمام مراکز مهم که جنبه ملی و بین المللی دارند در تهران مستقر هستند ولی بگویند هزینه اینجا را مردم تهران بدهند . باید هزینه اداره پایتخت را باید دولت بدهد و نه شهرداری تهران. 11 هزار میلیارد تومان در بودجه ملی 200 هزار میلیارد تومانی رقمی نیست. 5 درصد از این بودجه خرج مدیریت پایتخت کشور بشود که دارد به 10 میلیون سکنه خودش و 75 میلیون سکنه ایران خدمات میفروشد. به نظر من بسیار بجا ست که دولت آن را بپردازد. ولی نمیپردازند و شهرداری میرود تراکم میفروشد. وقتی تراکم میفروشد زمین شهری ارزش کاذب پیدا میکند در نتیجه همه به جای اینکه خانه بسازند که در آن زندگی کنند خانه میسازند که از آن تراکم استفاده کنند. اگر تراکم و تغییر کاربری را بردارند، مسکن ساختن جزو تولیدات بسیار زیان ده است. آنچه قیمت مسکن را بالا آورده ارزش زمین است، چگونه این ارزش ایجادشده؟ اینکه بالقوه میشود تراکم خرید، تغییر کاربری خرید و به واحدهای مسکونی بیشتری تبدیل کرد و آن را فروخت و پول آن را دریافت کرد. بنابراین آثار تخریبی این تراکم فروشی و تغییر کاربری به تمام شئون اقتصادی کشور و سلامت اقتصاد ملی ما تسری پیدا کرده است. پیام ساختمان: برخی از کارشناسان به شهرداری تهران انتقاد میکنند که به جای پرداختن به مسائل زیربنایی مانند کاهش آلودگی و رفاه اجتماعی تنها به جنبه کمی پروژه های شهری پرداخته است. شما این انتقاد را میپذیرید؟ من در روش اداره شهر تهران، از سال 69 تا امروز، جز افت و خیزهای محدود تفاوت خیلی جدی نمیبینم. کارهایی که در سال 92 انجام میشود همان کارهای سال 69 است اما چون دست شهرداری برای فروش تراکم بازشده به تبع امکانات مالی بیشتری دارد. اما همان الگوهای سال های 69، 70 و 71 الآن با ابعاد بزرگ تر، چشمگیرتر به صورتی که برای بیننده عابر جذابیت داشته باشد اجرا میشود. ولی نمیتوان گفت کار زیربنایی نشده است؛ در حوزه حمل ونقل و به خصوص عمران شهری کار زیادی شده است. به نظر من شهرداریها از سال 69 به بعد توفیقاتشان در مورد عمران شهری توفیقات قابل ذکری بوده است اما در زمینه شهرسازی کارنامه ناموفقی داشته اند.