نتوانستیم کاری انجام دهیم

گروه ساخت وساز: بافت های فرسوده شهری بخش بزرگی از شهرهای بزرگ کشور را تشکیل میدهند و درعین حال که نشانه هویت شهرها هستند و نشانه های تاریخی بسیاری در خود جای داده اند، مشکلاتی نیز برای زیست شهری ایجاد نموده و زندگی را بر ساکنان این مناطق تنگ کرده اند. شهرداریها هر یک بنا به صلاح دید خود تسهیلاتی را برای رونق ساخت وساز در بافت های فرسوده تدارک دیده اند اما با رشد بیرویه قیمت ها، بسته تشویقی ارائه شده توسط دولت، از بازارِ مسکن بازماند و ساخت وساز در مناطق فرسوده از رونق افتاد. در این رابطه با حمزه شکیب عضو سابق شورای شهر تهران و استاد دانشگاه به گفتگو نشسته ایم که در ادامه میآید: پیام ساختمان: علیرغم اینکه در مقطعی تسهیلات برای بازسازی بافت های فرسوده داده شد و بازسازی این بافت ها رونق گرفته بود، اکنون ساخت وساز در بافت های فرسوده کم رونق شده ، شما دلیل آن را چه میدانید؟ ساخت و سازهایی که در بافت های فرسوده صورت میگیرد را به دو بخش میتوان تقسیم کرد: یک بخش با مشارکت شهرداری در حال احیا و بازسازی است و بخش دیگر با تسهیلاتی که شهرداری میدهد مستقیماً توسط مردم بازسازی میشود. هر دو بخش تحت تأثیر مستقیم بازار مسکن است؛ یعنی وقتی بازار مسکن در همه جای شهر تهران رونق پیدا میکند در این مناطق هم رونق دارد و وقتی بازار مسکن رکود پیدا میکند نخستین جایی که تأثیر میپذیرد بافت فرسوده شهری است، چرا که سازنده ها دیگر سرمایه خود را به خطر نمیاندازند و با شهرداری یا مالکان املاک ریزدانه وارد مشارکت نخواهند شد. پیام ساختمان: به نظر شما بسته تشویقی دولت با توجه به شرایط جدید اقتصادی همچنان مشوقِ سازنده ها برای ساخت وساز در بافت های فرسوده است؟ بسته های تشویقی در حال حاضر عملاً درصدی زیادی از قیمت تمام شده مسکن را پوشش نمیدهد. وقتی این بسته ها کارآیی دارند و مورد استقبال قرار میگیرند که منحصر در بافت فرسوده باشد. سازنده ها جایی فعالیت میکنند که از بازگشت سرمایه خود مطمئن باشند و چرخه دارایی زودتر اتفاق بیفتد. در دادن بسته پیشنهادی و طرح ریزی برای ساخت وساز در بافت های فرسوده، این مسائل باید در نظر گرفته شده و راهکارهای معنادار اندیشیده شود. پیام ساختمان: پس این بسته تشویقی چه خصوصیاتی باید داشته باشد؟ در حال حاضر بسته تشویقی به کم یا قطع کردن عوارض شهرداری محدودشده که درصد قابل توجهی از قیمت ساختمان را نیز دربر نمیگیرد. درحالیکه باید محاسبه شود تسهیلات و تشویقاتی که میخواهیم ارائه دهیم چند درصد از قیمت بنا را شامل میشود و اگر سازنده جای دیگری به ساخت وساز بپردازد که رونق بیشتری دارد چقدر سود میکند. آنگاه نسبت به شرایط اقتصادی و محاسبات صورت گرفته بسته تشویقی ارائه شود که معنادار است. مطمئناً اگر کسی به این نتیجه رسید که در جای دیگر با ریسک کمتر، سریع تر گردش مالی خواهد داشت از خیر بسته تشویقی میگذرد. به نظر من بسته تشویقی نباید در عوارض محدود باشد، بلکه باید یک سری طرح های جامع و کلان را در بافت های فرسوده اجرا کنیم که برای سازنده ها منفعت اقتصادی و برای مالکانِ املاک ریزدانه در بافت های فرسوده شهری جذابیت داشته باشد. فکر میکنم نیاز است چنین طرحی ابتدا به صورت جامع تعریف شود و یک گروه مشاورین خبره طرح را تدوین و فرآیند آن را از آغاز تا انتها بسنجند. باید یک کار بنیادی صورت گیرد و تنها از یک زاویه به مسائل نگاه نشود و تمام ابعاد آن بررسی شود. یکی از مسائل جدی شهر تهران و بسیاری دیگر از شهرهای بزرگ کشور همین بافت های فرسوده است که بر روی محیط زیست شهری، آلودگی شهر، بحران هایی که به دلایل طبیعی ممکن است روی دهد، اثرگذار است. نابسامانیهای اجتماعی و ناامنیهایی که در این مناطق ممکن است ایجاد شود، مسایلی است که با بازسازی و بهبود محیط شهری آنجا میتواند تحول پیدا کند. به نظر من به دلیل نگرانیهایی که در این مناطق وجود دارد هم شهرداری و هم دولت میبایست با تمام قدرت ورود کنند. پیام ساختمان: به نظر شما تدابیری که برای این بافت ها در طرح تفصیلی اندیشیده شده جوابگو ست؟ به نظر من وزارت راه و شهرسازی و همچنین شورای چهارم شهر و شهرداری تهران به این نتیجه رسیده اند که علیالقاعده باید یک بررسی کلی انجام دهند. در بند مربوط به ساخت وساز در بافت فرسوده، باید به صورت مشخص تعریف و اثرات این بسته تشویقی در قیمت تمام شده دیده شود. اگر تأثیرگذار نباشد سرمایه داران دیگر در آنجا سرمایه گذاری نمیکنند و در شمال شهر یا جایی که از بازگشت سرمایه شان اطمینان دارند، این کار را انجام میدهند. پیام ساختمان: در بند مربوط به ساخت وساز در بافت فرسوده، تراکم فروشی هم به عنوان یکی از موارد بسته تشویقی منظور شده است. شما تراکم فروشی را از جمله مشکلات شهرداری نمیدانید؟ این میزان تراکمی که دارد، باعث میشود بسته تشویقی را کم اثر کند. پیام ساختمان: طرح مسکن مهر باعث کشاندن سرمایه ها از مناطق فرسوده به شهرهای جدید شد. شما با این طرح که از سوی برخی کارشناسان مطرح میشود، موافقید؟ خیر موافق نیستم. اگر مسکن مهر چنین تاثیری روی ساخت وساز در بافت های فرسوده میگذاشت قاعدتاً میبایست روی کل قیمت مسکن تأثیرگذار بوده باشد ولی هرگز چنین اتفاقی نیفتاد. اصلاً مسکن مهر قابل رقابت با مسکن هایی که در درون شهر احداث میشود،نبوده و این دو اصلاً قابل مقایسه نیستند. پیام ساختمان: بسیاری از انبوه سازان به سمت شهرهای جدید کشانده شده و عملاً از ساخت وساز درون شهری بازمانده اند. اگر مسکن مهر در بافت فرسوده انجام میشد گزینه بسیار مناسبی بود،یعنی اگر مسکن مهر را میآوردیم در قالب طرح های تفصیلی و طرح های موضعی برای مناطق مختلف شهر تهران را بافت های فرسوده میگنجاندیم، در آن صورت نتیجه خوبی میداد و هم این بافت را میتوانستیم احیا کنیم و هم به ساخت مسکن میپرداختیم. پیام ساختمان: بسیاری دیگر از کارشناسان معتقدند که بهتر است مسکن مهر در بافت های فرسوده شهری پیگیری شود. چنین طرحی مکانیزم مناسب خود را میخواهد. در طرح مسکن مهر، زمین رایگان در اختیار دولت بود و برای آن پولی پرداخت نمیشد. اما اگر این طرح بخواهد در زمین های شهری یا بافت فرسوده انجام گیرد باید هزینه آن پرداخت و هزینه ها باید در قالب مسکن محاسبه شود. اینها مسائلی است که راهکارهای آن را باید یک تیم مشاور پیدا کند. من فکر میکنم حل مشکل بافت فرسوده حتی اگر هزینه زیادی داشته باشد، در مجموع برآیند آن مناسب است، چرا که معضلات فرهنگیمان را به این ترتیب زودتر میتوانیم حل کنیم. واقعیت این است که از سال 82 تا چند ماه پیش که ما در شورای اسلامی شهر تهران بودیم نتوانستیم در مورد بافت فرسوده کاری انجام دهیم .به نظر من حل مشکل بافت های فرسوده عملی است و لازمه اش این است که یک طرح جامع تهیه شود و یک تیم خبره برای این مشکل راهکار عملی و کارا ارائه کنند.