بازگشت اطمینان به بازارمسکن

گروه بازار ساختمان: تردیدها و گمانه زنیها در خصوص وضعیت اقتصادی کشور موجب شده خریداران و فروشندگان با ترس از ضرر احتمالی فعلاً فقط نظاره گر تحولات بازار مسکن باشند. از یک سو خریداران چشم انتظار کاهش قیمت ها بعد از پیشبرد مذاکرات هسته ای هستند و فروشندگان نیز به امید رونق معاملات و افزایش قیمت ها از عرضه واحدهای خود امتناع میکنند. همین موضوع سبب شده حباب قیمت ها تا حدود زیادی از بین برود و از منظر کارشناسی قیمت بازار مسکن و اجاره بها در ماه های آینده به سمت ثبات پیش برود. این نگاه را میتوان با آمار رسمی مورد ارزیابی قرارداد. طبق آمار اعلام شده توسط سامانه املاک، قراردادهای ثبت شده اجاره نامه در استان تهران، در شهریور سال 91 حدود 16 هزار و 600 فقره بود که امسال این تعداد به 11 هزار و 666 فقره کاهش یافته است. در شهر تهران هم تعداد قراردادهای اجاره مسکن از 11 هزار و 956 فقره در شهریور سال 91 به 9 هزار و 458 قرارداد در شهریور امسال رسیده است. این اعداد و ارقام نشان میدهد افزایش قیمت ها موجب کاهش 40 درصدی ثبت قراردادهای اجاره مسکن شده است. اما سؤال این است که بازار مسکن در ماه های آینده چگونه خواهد بود ؟ وضعیت ساخت وساز در کشور در حال حاضر چگونه است؟ برنامه های اقتصادی و سیاسی دولت چه تأثیری بر بازار مسکن خواهد داشت؟وزیر راه و شهرسازی باید چه تدابیری برای تداوم ساخت مسکن بیندیشد؟برای کنترل بازار مسکن چه باید کرد و سؤالاتی دیگر. کارشناسان پاسخ میدهند: ادامه ثبات قیمت در ماه های آینده منوچهر شیبانی اصل، عضو هیئت مدیره انجمن مهندسان راه و ساختمان ایران ثبات بازار مسکن در ماه های آینده را پیش بینی کرد و گفت : فعلاً در بازار مسکن رکود تورمی ادامه دار است. وی با اشاره به اینکه ابتدا باید برنامه های اقتصادی دولت جدید آغاز شود تا پس از آن تأثیرات خود را بر بازار مسکن گذارد ، اظهار کرد: عاملی که بازار منتظر تغییر و خروج از این وضعیت است، به زودی رخ نمیدهد. به گفته وی، تغییراتی که بازار مسکن در انتظار آن است به صورت محدود رخ میدهد اما تا پایان سال تغییر چندانی نداریم. شیبانی تاکید کرد: افزایش ساخت و سازها و تأثیر آنها بر کاهش قیمت مسکن به گونه ای است که باید تورم هنگام ساخت نیز در نظر گرفته شود و قیمت ساخت مسکن وابسته به تغییر قیمت مصالح ساختمانی و تورم عمومی است. وی با بیان اینکه ساخت و سازها روال عادی و متعادلی ندارد، افزود: افزایش ساخت وساز در کشور متعادل نیست به گونه ای که مسکن مهر ساخته شده اما ساکنان زیادی ندارد. ثبات نسبی سیاسی ، موجب رکود شده است دکتر بیت الله ستاریان، کارشناس مسکن با بیان این مطلب که طی یک سال گذشته قیمت ها در بازار مسکن روند صعودی داشته که عمده دلیل آن عدم توجه به تولید و عرضه مسکن در کلانشهرها بوده است. در حال حاضر رکود در بازار مسکن حکم فرماست که پیش بینی نمیشود این رکود ادامه دار باشد. بلکه ثبات نسبی سیاسی به دلیل مستقر شدن دولت یازدهم، موجب رکود شده است که به نظر میرسد تا انتهای سال بازار از این رکود خارج شود و در ابتدای سال آینده هم این خروج با افزایش قیمت همراه شود. بیت الله ستاریان در تحلیل طرح های دولت جدید برای بازار مسکن به ویژه ایجاد مشوق مالیاتی برای افزایش مدت قراردادهای اجاره، گفت: استفاده از مشوق مالیاتی در بازار مسکن به ویژه در بخش اجاره بسیار اصولی و کارساز است. دولتِ قبلی از ابزار تهدید مالیاتی استفاده میکرد که مشکل گشا نبود، اما به کارگیری مشوق مالیاتی برای طولانی کردن قراردادهای اجاره مسکن بسیار مفید خواهد بود. وی در ادامه به پیام ساختمان گفت: به نظر من دکتر آخوندی صورت مسئله مسکن را خوب متوجه نشده است که با راهکارهای ساده میخواهد مشکل مسکن را کاهش دهد. مشکل مسکن مشکل کوچکی نیست و باید تدابیر سریع تری برای افزایش تولید مسکن اندیشید. برای جبران کمبود 2 میلیون مسکن در سال که نسبت به افزایش خانوار ایجاد میشود، باید در هر شهر یا استانی افزایش 10 تا 15درصدی تولید مسکن داشته باشیم و این تولید نیازمند منابع مالی و بسترسازی است . قیمت ها واقعی شد هادی نظر پور، عضو هیئت مدیره انجمن انبوه سازان استان تهران ، با بیان اینکه در ماه های آینده قیمت مسکن افزایش چندانی ندارد ،به خبرنگار ما گفت: باید قیمت ها با کاهش بیشتری همراه شود تا مصرف کننده واقعی به سمت خرید واحد مسکونی مورد نظر برود. وی افزود: مشکل مردم داشتن سرپناه و مسکن است و باید عرضه مسکن افزایش یابد. این کارشناس معتقد است: باید ساخت و عرضه مسکن به اندازه ای افزایش یابد که قیمت ها به حالت تعادل برسد. به گفته وی رکود موجود در بازار مسکن به دلیل افزایش بیرویه قیمت ها در ماه های پایانی سال گذشته بود و حال بازار با رکود همراه است. قیمت ها تا پایان سال 10 درصد کاهش مییابد صادق آل حسینی، تحلیلگر اقتصادی در این رابطه گفت: به دلایل مختلف مسکن در تهران طی 6 ماه آینده کاهشی حدود 7 تا 10 درصد را تجربه خواهد کرد. زیرا همانطور که آمارهای بازار مسکن در ایران نشان می دهد، مسکن در سال 92 نمی توانست رشدی بیش از 55 درصد در تهران داشته باشد. اما در 4 ماهه ابتدایی بیش از 75 درصد به طور متوسط رشد کرد که حباب گونه و به دور از منطق اقتصادی بود. اکنون مسکن در حال تخلیه حباب است تا دوباره به سطح حدود 55 درصد بازگردد. این روند با شیب کمتر در کلانشهرهای کشور نیز اتفاق میافتد ولی مسکن در شهرهای کوچک تر، این کاهش قیمت ها را در این وسعت تجربه نمیکند، چرا که افزایش قیمت های ابتدایی سال عملاً در شهرهای کوچک در حد 20 درصد بوده است. ثبات در قیمت، افزایش در تعداد معاملات دکتر بهروز ملکی تحلیلگر بازار مسکن به خبرنگار ما گفت: مجموعه ای از عوامل اقتصادی و سیاسی بر رفتار قیمت ها در بازار مسکن تأثیر میگذارد، اما اینکه برآیند این عوامل به کدام سو خواهد بود، نیازمند بررسی است. وی افزود: مهم ترین عامل تأثیرگذار در جهت افزایش قیمت مسکن، نرخ تورم عمومی است. دکتر ملکی اضافه کرد: بر اساس اطلاعات رسمی، رشد شاخص بها در نیمه نخست سال جاری نسبت به مدت مشابه سال قبل حدود 40 درصد بوده است؛ رشد شاخص بهای کالاها و خدمات مصرفی نیز نشان دهنده میزان کاهش ارزش واقعی ریال است. لذا به طور طبیعی در شرایط تورمی، قیمت اسمی مسکن برای جبران کاهش ارزش ریال افزایش مییابد. همچنین مهم ترین عامل مقاومت بازار مسکن در مقابل افزایش قیمت، وضعیت عرضه مسکن در سال جاری بوده، چرا که از یکسو شاهد تکمیل و عرضه حجم وسیعی از مسکن مهر در سراسر کشور میباشیم و از سوی دیگر نگاهی به آمار پروانه های ساختمانی، حاکی از آن است که روند صدور پروانه های ساختمانی از سال 89 به این سو از وضعیت مناسبی برخوردار بوده است و این به معنای آن است که با توجه به دوره ساخت تقریباً دو ساله مسکن پس از اخذ پروانه، در سال جاری بازار مسکن با عرضه انبوه، مواجه خواهد بود. دکتر ملکی ادامه داد: هرچند پیش فرض های گوناگون، منجر به پیش بینیهای متنوع بازار مسکن در کوتاه مدت میباشد؛ با این حال آنچه بیش از سایر گزینه ها، محتمل به نظر میرسد این است که در نیمه دوم سال جاری، با بازگشت اطمینان به بازار، به مرور متقاضیان مصرفی که خرید خود را در نیمه اول سال به تعویق انداخته بودند، وارد بازار میشوند و در نتیجه، تعداد معاملات افزایش مییابد. وی تصریح کرد: البته این سخن به معنای افزایش قیمت ها نبوده و با توجه به حجم بالای تولید و عرضه مسکن، انتظار نمی رود شاهد تغییرات محسوس قیمتی در بازار مسکن باشیم.