کیفیت پایین ساخته های انبوه سازان

گروه گزارش: اتاق تعاون مرکزی ج.ا.ا. هشت کمیسیون تخصصی دارد که به عنوان ارکان هشت گانه اتاق شناخته میشوند. یکی از این ارکان، کمیسیون تخصصی مسکن و خدمات مهندسی است که حدود 5 سال پیش در اتاق تعاون مرکزی ایران تشکیل شد. در جلسات این کمیسیون که به شکل ماهانه تشکیل میشود، اتحادیه های سراسری کشور مرتبط با امور مسکن و نیز نمایندگان اتاق های تعاون استان های فعال در حوزه مسکن حضور دارند که در هر جلسه، مهمانانی به تبع دستور جلسه، دعوت میشوند. علی تدین، مدیرعامل اتحادیه تعاونیهای مسکن فرهنگیان استان تهران و رئیس کمیسیون تخصصی مسکن و خدمات مهندسی اتاق تعاون مرکزی ایران است. رشته دانشگاهی مهندس تدین برق و الکترونیک است و سال ها در آموزش و پرورش، رئیس گروه های آموزشی رشته برق و الکترونیک و مدیر هنرستان های کشور بوده و در حال حاضر بازنشسته است. پس از هشتمین نشست تخصصی کمیسیون مسکن و خدمات فنی و مهندسی فرصتی دست داد تا با مهندس تدین گفتگویی داشته باشیم که خلاصه آن را میخوانید: پیام ساختمان: در جلسه امروز کمیسیون چه گذشت؟ موضوعات این ماه کمیسیون، بیشتر جمع بندی مصوبات شش ماهه گذشته و تدوین و برنامه ریزی برای نیازهای تعاونیهای مسکن در شش ماه آینده بود. همچنین برنامه ریزی شد که با کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی دیدار و ملاقات داشته باشیم تا مشکلات و چالش ها و دغدغه های تعاونیهای مسکن را از جنبه قانون و قانون گذاری بیان کنیم. نماینده بانک توسعه تعاون هم بنا به دعوت قبلی در جلسه حضور داشت که خواسته ها ، نیازهای تعاونیها و اتحادیه سراسری عنوان شده و ایشان در جلسه بعدی این نیازها را جمع بندی و دسته بندی میکنند. نماینده محترم بیمه تعاون هم مطابق دعوت، حضور داشت و قرار شد ایشان مشخص کند بیمه تعاون چه خدماتی میتواند به تعاونیها بدهد. همچنین از نماینده صندوق ضمانت سرمایه گذاری دعوت شده بود و ایشان هم مشخص میکنند که چطور این صندوق میتواند ضمانت اتحادیه ها و تعاونیها را در زمینه اخذ تسهیلات بانکی انجام دهد. پیام ساختمان: به نظر شما مهم ترین مشکل تعاونیهای مسکن چیست؟ مهم ترین مشکل تعاونیهای مسکن بیشتر بحث تسهیلات بانکی است. این موضوع البته مورد نیاز همه پروژه های کشور است. تعاونیهای مسکن باید این موضوع را از طریق و مسیر درست دنبال کنند. مثلاً گاهی لازم میشود اعضای تعاونی را تشویق کنیم تا خودشان پول بیاورند و گاهی باید با شیوه درست به سراغ بانک ها برویم. پیام ساختمان: بانک به انبوه سازان هم تسهیلات ساخت میدهد. آیا تعاونیها نباید با انبوه سازان فرق داشته باشند؟ قطعاً باید این طور باشد. سابق بر این در لایحه بودجه کشور، بندی اختصاصی برای تعاونیهای مسکن وجود داشت و در آن بانک های عامل مکلف شده بودند از آن محل به تعاونیهای مسکن تسهیلات بدهند، ولی متأسفانه این بودجه در دولت های نهم و دهم قطع شد. در دولت های نهم و دهم فقط بانک مسکن، بانک عامل برای وام و تسهیلات مسکن معرفی شد و به تعاونیهای مسکن که گردش مالی در حساب جاری یا سپرده گذاری دارند تسهیلاتی میداد. این کار زیاد کارگشا نیست و ما انتظار داریم که از طریق دولت در بودجه سال آینده (93) نحوه وام دهی سابق گنجانده شود تا از این طریق بانک های عامل معرفی شوند که بدون سپرده گذاری، به تعاونیها وام بدهند. پیام ساختمان: اینکه بخش تعاون باید سهم 25 درصدی از اقتصاد داشته باشد، به معنای این نیست که باید بتواند این 25 درصد را مدیریت کند و به دولت وابسته نباشد؟ سهم 25 درصدی به معنای آن است که تعاونیها باید آنقدر فعالیت و در مقابل بخش خصوصی رقابت داشته باشند که بتوانند برنامه اقتصادی کشور را در حد 25 درصد از کل، بر عهده بگیرند و پیش ببرند. این موضوع دیگر به مهارت ما تعاونیها بر میگردد. دولت در این زمینه بستر را فراهم کرده و دست ها را باز گذاشته و بودجه هم در مجلس تصویب شده است. نتیجه بسته به هنر و مهارت تعاونیهاست. ولی ما از دولت میخواهیم این موضوع را تسهیل کند و بابت کارهایی هم که تا به حال انجام شده سپاسگزار هستیم. پیام ساختمان: به نظر شما قانون تعاون نیاز به اصلاح ندارد؟ اتفاقاً اتاق تعاون بحث اصلاح قانون تعاون را در صحن علنی مجلس پیشنهاد داده و به شکل یک مجموعه ارائه کرده است اما اخیراً به این نتیجه رسیدیم که برخی موارد باید به آن اضافه شود، به همین دلیل تا کنون در حال جمع بندی برخی چالش ها و مشکلات پیش روی تعاونیها هستیم تا آن را تحویل نماینده محترم اتاق تعاون دهیم که به مجموعه ارائه شده به مجلس اضافه کنند. پیام ساختمان: در موضوع ساخت مسکن مهر، انتقاد از عملکرد تعاونیها منجر به سپردن کار به انبوه سازان شد، نظر شما چیست؟ این طور نبود که کار را از تعاونیها بگیرند. وقتی در کشور برنامه ریزی شد تا تمام منابع انسانی از طریق تعاونیهای مسکن ساماندهی شوند، میبینیم اولین بسترها را تعاونیهای مسکن ایجاد و منابع مالی را از طریق مردم و اعضا و متقاضیان جمع آوری و ساماندهی کردند. در این زمینه به نظر من بزرگ ترین کار را تعاونیها انجام دادند. البته ممکن است در بین 1000 شرکت تعاونی 10 شرکت هم دچار مشکل شوند. این موضع را نباید به بقیه تعاونیها تعمیم داد. حداکثر 10 درصد تعاونیها با مشکل مدیریتی مواجه شدند که در آن موارد هم، ساماندهی از طریق اتحادیه مربوطه انجام شده است. به نظر میرسد تعاونیها نقششان را در این زمینه خوب انجام داده اند اما تعاونیهای موفق دیده نمیشوند و متأسفانه آنها که با مشکل مواجه شدند ذکر میشوند که این موضوع به نظرم مقداری بیانصافی است. پیام ساختمان: یعنی تعاونیها آماده ساخت مسکن به شکل های دیگر که در این دولت مطرح شده هستند؟ ما برای تأمین مسکن اقشار جامعه مان باید تدابیری داشته باشیم. اسم آن هم میتواند مسکن مهر، مسکن اجتماعی، یا هر چیز دیگری باشد. ولی در هر صورت باید مدلی تعریف شود که یک کارمند یا کارگر یا یک جوان بعد از ازدواج بتواند برای خود مسکن تهیه کند. مسکن مهر طرح خوب و بزرگی بود که البته اشکالاتی داشت و به نظرم باید بعد از رفع اشکالات ادامه پیدا کند. یکی از اشکالات مسکن مهر این بود که تمام تسهیلات بانکی به سمت آن سرازیر شده بود در صورتی که باید برای سایر مسکن های متعارف مثل مسکن کارمندی و کارگری هم تسهیلات و زمین دیده شود تا آنها هم بتوانند از زمین ها استفاده و بهره برداری کنند. مسکن اجتماعی را هم هنوز ما نمیدانیم به چه شکل است و باید برنامه آن را ببینیم. در هر صورت شرکت های تعاونی مسکن میتوانند با ساماندهی مدیریتیشان در خدمت دولت باشند تا بتوانند نقش موثر خودشان را ایفا کنند. پیام ساختمان: یکی دیگر از انتقادات به تعاونیهای مسکن، زمان زیاد برای تصمیم گیری در تعاونیهاست. نظرتان چیست؟ درست است که در تعاونیهای مسکن تصمیم گیری گروهی است، اما باید نقطه نهایی را دید که قیمت تمام شده مسکن حداقل 25 درصد کمتر از نمونه ساخت انبوه سازان است. در نمونه انبوه سازان سودی وجود دارد که به جیب یک یا دو نفر انبوه ساز می رود ولی در تعاونیهای مسکن اگر سودی وجود داشته باشد مستقیماً به جیب اعضا می رود. من با توجه به تجاربم عرض میکنم ساخته های تعاونیهای مسکن باکیفیت ترین ساختمان ها هستند در صورتی که در مورد انبوه سازان و بساز و بفروش ها میتوانم به جرات بگویم در 60 درصد این ساخته ها، کیفیت مصالح و ساخت و سازها پایین و عمر ساختمان ها کوتاه است. پیام ساختمان: مگر تعاونیها از مصالح دیگری استفاده میکنند؟ مصالح فرق میکنند. مثلاً الآن برخی از ساختمان ها را مردم خریداری و استفاده میکنند ولی بعد از دو تا سه سال تأسیسات آن مشکل پیدا میکند ولی در تعاونیهای مسکن چون خود اعضا میخواهند در آنها ساکن شوند سعی میکنند از بهترین مواد و مصالح استفاده کنند. یعنی انبوه ساز چون میخواهد سود بیشتری ببرد از کیفیت مصالح کم میکند تا ارزان تر تمام شود. در 40 تا 50 درصد انبوه سازیها این موضوع واضح و روشن است. پیام ساختمان: آینده تعاونیها را چگونه میبینید؟ اتفاقاً در این جلسه از چندین کارشناس برای آسیب شناسی تعاونیهای مسکن و اینکه چرا درجا میزنند، دعوت کرده بودیم از جمله آقای دکتر بیت الله ستاریان، استاد دانشگاه. ایشان در صحبت هایشان فرمودند: تعاونیهای مسکن باید کارهای انبوه سازی انجام دهند، یعنی باید بتوانند ساخت حداقل 50 هزار واحد مسکونی را بر عهده بگیرند و کارهای طراحی، ساخت و احداث یک شهر یا شهرک را تقبل کنند و همه زیرساخت های مورد نیاز از جمله آب، برق، گاز، فاضلاب، آسفالت، مخابرات و ... بدون افزودن بار اضافه بر دوش دولت، خودشان تأمین کنند. این موضع جالب و مهمی برای ما بود.