رویا رویی بازار مسکن و بازار سرمایه

رشد شاخص مرکزی بورس از یک طرف و نبود توانایی کافی متقاضیان خرید مسکن از طرف دیگرموجب شده تا نیاز برای تأمین مالی در بازار مسکن نمود بیشتری یابد. اگر چه بازارهای موازی مانند طلا و ارز از رونق افتاده اما قیمت ها در بازار مسکن تا توانایی مالی متقاضیان فاصله بسیاری دارد. حال سؤال این است که چگونه در شرایط حاضر هم تولیدکننده و هم متقاضی ، سرمایه گذار و سازنده مسکن همه میتوانند وارد بازی برد- برد شوند؟ آنچه در ادامه میخوانید پاسخ دکتر محمدحسن نژاد عضو کمیسیون اقتصادی مجلس ، استاد دانشگاه شهید بهشتی و عضو شورای عالی پول و اعتبار به این پرسش است و اظهارات وی میتواند رویکرد سرمایه ای به بازار مسکن را در مسیر صحیح خود قرار دهد ، به تولید انبوه مسکن در کلان شهرها منجر شود و چالش بافت فرسوده را برطرف نماید. پیام ساختمان: چگونه میتوان از رشد سرمایه گذاری در بورس برای حل مشکل بازار مسکن استفاده کرد؟ هر چه بازار سرمایه متنوع تر باشد ، موفق تر هم خواهد بود و ابزارهای مالی میتواند این تنوع را افزایش دهد که این امر باعث میشود ثبات بازار نیز بیشتر شود و در آن صورت تأثیرپذیری بازار از یک اتفاق خاص به شدت کاهش یافته و صعود و سقوط لحظه ای در بازار رخ نخواهد داد. اگر چه بورس حبابی نیست اما ذاتاً دارای نوسان است و دلیل آن نیز پیش بینیهایی است که درباره شرایط اقتصادی انجام میشود اما پیش بینیها همیشه با انحراف همراه است. به بیان دیگر ممکن است یک پیش بینی برای افزایش سود درست نباشد و قیمت سهام کاهش یابد و احتمال این هم هست که پیش بینی صحیح باشد و حتی قیمت سهام افزایش یابد. بنابراین اینکه گفته شود رشد بازار حبابی است ، صحیح نمیباشد. در اکثر کشورهای پیشرفته دنیا میان بازار سرمایه و بازارهای موازی از طریق ابزارهای مالی پیوند برقرار کرده اند و با شفافیت و نقدینگی بازار سرمایه به بازارهای مسکن کمک کرده و موجب ثبات بازار سرمایه شده اند. پیام ساختمان: کدام ابزارهای مالی میتواند در این راستا موفق باشد؟ در کشورهای دیگر با انتشار اوراق مشارکت میان بازار سرمایه و بازار پولی ارتباط برقرار کرده و با طراحی نوعی از صندوق های سرمایه گذاری میان بازار طلا و بازار سرمایه نیز پل زده اند. همچنین بازار سرمایه و بازار مسکن را از طریق صندوق های املاک و مستغلات صندوق های سرمایه گذاری در داراییهای واقعی- به هم پیوند داده اند. در حال حاضر هم کشور ما به شدت به این ابزارهای مالی نیاز دارد. پیام ساختمان: صندوق های سرمایه گذاری در داراییهای واقعی دقیقاً چگونه عمل میکنند؟ اساس این صندوق ها چنین است که یک یا چند ساختمان که میتواند مجتمع مسکونی و تجاری یا حتی برج باشد قیمت گذاری میشود. سپس طبق آن ارزش مالی ساختمان ها صندوق به تعدادی- مثلاً صد یا هزار- واحد (یونیت) تقسیم میشود که هر یونیت یا واحد این صندوق مانند یک سهم از آن صندوق در دارایی واقعی که همان ساختمان است، ارزش دارد. از این رو خریداران به نسبت واحدهایی که از صندوق خریداری کرده اند در سود و زیان ناشی از افزایش قیمت زمین در منطقه ای که ساختمان ها واقع شده برخوردار خواهند شد. بنابراین افراد با سرمایه های اندک هم میتوانند در سود و زیان بازار مسکن شریک شوند بدون آنکه سرمایه خود را در یک خانه محدود کنند. به بیان دیگر هرگز نمیتوان با 10 میلیون یا 20 میلیون تومان در تهران خانه خرید اما میتوان با خرید واحدهایی از صندوق های زمین و ساختمان هم برای بازار مسکن تأمین مالی کرد و هم در آن بازار مشارکت داشت. پیام ساختمان: چگونه میتوان رویکرد سرمایه ای به بازار مسکن را در جهت تولید انبوه مسکن و کاهش قیمت ها قرار داد ، آیا نمونه موفقی از آن در دست هست؟ در ترکیه از راهکاری برای حل مشکل مسکن اقشار مختلف بهره گرفته اند که فعالیت آن شبیه مسکن مهر است و در یکی دو سال گذشته بیش از 6 میلیون واحد مسکونی ساخته است و مشکلاتی را که ما در جریان مسکن مهر با آن مواجه شدیم را نیز به اقتصاد ترکیه وارد نکرده است. با استفاده از این روش تأمین مالی ، برای همه اقشار در همه محلات از خانه های لوکس در مناطق مرفه تا خانه های ارزان در حاشیه شهر اما با کیفیت و استاندارد اقدام به ساخت مسکن میکنند. ما نیز میتــوانیم با همین رویکرد (Real Estate Investment Trust)در بافت فرسوده اقدام به انبوه سازی نماییم و مالکان املاک در چنین مناطقی نیز میتوانند به اندازه سهم زمین شان از ساختمان هایی که ساخته میشود، بهره ببرند . البته دارای این اختیار باشند که واحد مسکونی جدید ساخته شده را دریافت کنند یا در ازای سهم زمینشان مالک یونیت های صندوق سرمایه گذاری باشند. پیام ساختمان: این اقدام چه سودی برای مالکان املاک در بافت فرسوده دارد؟ با این کار مالکانی که دارای توانایی مالی برای نوسازی خانه های خود نیستند، میتوانند خانه های نوساز دریافت نموده و در محلاتی زندگی کنند که امروزینه شده و کوچه های پیچ در پیچ که دوچرخه هم نمی تواند از آنها عبور کند جای خود را به خیابان های عریض همراه با امکانات کامل شهری خواهد داد. از طرف دیگر رویکردهای سرمایه ای به مسکن نیز در قالب بازار سرمایه برای تأمین مالی تولید هدایت شده و سرمایه گذار در حالی از بازار مسکن بهره مند میشود که به افزایش تولید مسکن و واقعی شدن قیمت آن کمک کرده است. البته باید با فرهنگ سازی ، صاحبان املاک بافت فرسوده را برای مشارکت تشویق نمود و از فروش واحدهای مازاد ( غیر از سهم مالکان) نیز هزینه های ساخت وساز را تأمین کرد . پیام ساختمان: آیا افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن میتواند زمینه توانمندی متقاضیان حقیقی مسکن را فراهم کند؟ افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن نمیتواند تأثیری در خرید و در نتیجه افزایش قیمت مسکن در تهران داشته باشد چرا که میانگین قیمت یک واحد مسکونی در داخل شهر تهران فاصله بسیاری با 50 میلیون تومان دارد و چه بسا بهانه ای برای افزایش قیمت در شهرهای کوچک تر را نیز فراهم خواهد کرد. تجربه جهانی افزایش تسهیلات و پیامدهای منفی آن را در کشور آمریکا میتوان دید؛ در حالی بازار مسکن و سپس اقتصاد امریکا دچار بحران شد که بانک ها تا 95 درصد قیمت خانه را به صورت تسهیلات خرید به شهروندان ارائه میکردند. بنابراین اگر استفاده از تسهیلات برای خرید مسکن راهکار معقول و مناسبی بود به بحران اقتصادی در کشورهای غربی به ویژه در امریکا منجر نمیشد. پیام ساختمان: پس چگونه میتوان قیمت مسکن را واقعی کرد؟ تنها با دو راهکار میتوان به واقعی شدن قیمت مسکن در تهران کمک کرد؛ اول افزایش میزان تولید مسکن که در الگوی فوق تشریح شد و دوم برطرف کردن مشکل ترافیک و تسهیل رفت وآمد به مرکز شهر تهران . غیر از رویکرد سرمایه ای به مسکن دلیل مهم دیگر برای تقاضای بالای مسکن در کلان شهرهایی مانند تهران، نیاز به نزدیکی میان خانه و محل کار است چرا که بسیاری از افراد را وادار میکند تا خانه های کوچک و گران را در تهران به خانه های ارزان و بزرگ در حاشیه شهرها یا شهرهای اقماری ترجیح دهند. از این رو با ساخت شبکه های حمل ونقل عمومی کارآمد مانند مترو [با ظرفیت کافی] میتوان امیدوار بود افرادی که به هر قیمت سعی دارند در این کلان شهر ساکن باشند به حمل ونقل سریع میان محل کار و زندگی اطمینان داشته باشند که این امر باعث میشود به همان میزان نیز از تقاضا برای بازار مسکن تهران کاسته شود. پیام ساختمان: افزایش میزان عرضه مسکن با چه رویکردی امکان پذیر است؟ معتقدم؛ به جای ارائه منابع مالی به خریداران ، همان منابع را باید در اختیار انبوه سازان قرار داد تا با تولید انبوه مسکن به روش فوق ، قیمت ها نیز واقعی شوند. همچنین خود سازندگان مسکن نیز می توانند از همان رویکرد به صندوق های زمین و ساختمان بهره گیرند. به بیان دیگر با انبوه سازی گسترده در داخل کلان شهرها هم هزینه تولید را کاهش دهیم و هم به تعداد عرضه بیفزاییم که هر دو عامل می تواند نقش کاهنده قیمت را در بازار مسکن دارا باشند.