آیا بازار مسکن به رونق می رسد؟

گروه بازار ساختمان: اصولی که در ریاضیات مسلم تلقی میشود گاهی در علم اقتصاد معنای دیگری مییابد. برای مثال ممکن است سود مثبت 4 درصدی سود تلقی نشود درحالیکه از نظر ریاضی مثبت 4 همان مثبت 4 است. وضعیت اقتصاد ما نیز در حال حاضر چنین ایهامی را در خود نهفته دارد . چه بسا که شما سودی که میبرید بخاطر هزینه فرصت و کاهش ارزش پول عین ضرر است. پس چگونه میتوان به ماهیت واقعی ماجرا رسوخ کرد و به کشف رمز در بازارهای مالی و موازی پرداخت. اینجاست که میتوان بادید متفاوت به رونق و رکود بازار مسکن نگریست. دکتر کاظم دوست حسینی استاد دانشگاه علامه طباطبایی که سابقه مدیریت در بانک توسعه صادرات و نیز معاونت وزارت صنعت، معدن و تجارت ، و نیز ریاست صندوق ضمانت صادرات را در کارنامه اجرایی خود دارد میتواند برای کشف حقایق بازدهی در بازارهای مالی و موازی نظرات مفیدی ارائه کند. اهمیت سخنان دکتر دوست حسینی در این است که وی رشد شاخص مرکزی بورس را نشانه پیشرفت اقتصادی ندانسته و همچنان بازار مسکن را بر سایر بازارها برای سرمایه گذاری ترجیح میدهد. پیام ساختمان: جایگاه بازار مسکن رویاروی بازارهای رقیب را چگونه میبینید؟ در شرایط فعلی هر نوع دارایی که با ماهیت سرمایه ای مورد معامله قرار میگیرد مانند مسکن، طلا و سهام، تحت تأثیر تحولات سیاسی و دیپلماتیک خواهد بود اما معتقدم بازار مسکن دارای دوره های رونق و رکود بوده است و در دو سال گذشته بازار مسکن جهش قیمت را تجربه کرده و در حال حاضر وضعیت بازار مسکن در حال خروج از تورم قیمتی است و به شرایط ثبات قیمت نزدیک میشود. اما این بدین معنی نیست که میتوان شاهد کاهش شدید قیمت مسکن باشیم. دلیل آن تقاضای بسیاری است که برای این کالا در بازار وجود دارد. علاوه بر آن برخی به خرید مسکن با رویکرد سرمایه ای و حتی حفظ ارزش پول نگاه میکنند. این ثبات در بازار مسکن را برخی با رکود اشتباه میگیرند که به دلیل فوق با یکدیگر تفاوت دارد. پیام ساختمان: با توجه به کاهش نرخ ارز و رکود بازار طلا و فولاد برخی معتقدند بازار سرمایه بهترین بازدهی را داشته و میتواند از تولید حمایت کند، شما چه نظری دارید؟ این رشد شاخص بورس را هرگز نوعی موفقیت در عرصه اقتصادی نمیدانم هرچند مقامات اقتصادی از آن به عنوان یکی از موفقیت های اقتصادی یاد میکنند. چرا که اگر ما در کنار بورس سهام، بورس مسکن هم داشتیم یا اگر مثلا این شاخص را در بورس کالا هم مقایسه کنیم همگی رشد داشته که نمی توان به عنوان مؤلفه توسعه اقتصادی مطرح شود. بخش زیادی از رشد شاخص، تابع تورم است. در کشورهایی که رشد بورس را نمایانگر رشد اقتصادی معرفی میکنند به دلیل سودآوری شرکت ها در نتیجه تولید بیشتر کالا یا ارائه خدمات بیشتر است از این رو اگر بررسی شود که چه میزان از این رشد سهام به دلیل رشد در میزان تولید و افزایش تولید ثروت است میتوان آن را به عنوان موفقیت اقتصادی در نظر گرفت ولی سایر موارد خیر. پیام ساختمان: به نظر شما رشد بازار سرمایه حبابی بوده است؟ خیر حبابی نیست اما بیشترِ رشد ارزش سهام مربوط به تفاوت ارزش خالص دارایی شرکت های بورسی است که از دیدگاه مالی «ارزش جایگزینی» داراییهای سرمایه ای آنهاست. دارائیهای ثابت این کارخانه ها زمانی واردشده که ارز ارزان بود و اگر شخصی بخواهد همان کارخانه را اکنون بسازد باید آن ماشین آلات را با ارزی که گران تر است بخرد و چند برابر هزینه کند. این است که کارخانه های موجود ارزش بیشتری مییابند، در نتیجه ارزش ذاتی سهام و نه درآمدزایی و میزان تولید شرکت ها در رشد شاخص اثر گذاشته است. به بیان دیگر چنانکه افزایش سودآوری سهام به دلیل اثر تورم و ارزش جایگزینی باشد و رشد شاخص مرکزی ناشی از ارزش ذاتی سهام باشد نه تنها خوب نیست بلکه میتواند هشدار دهنده هم باشد. اگر اثر تورم را هم از سود شرکتها خارج کنید مشخص میشود تا چه میزان سود شرکت ها در نتیجه عملکرد آنها بوده و تا چه میزان از سود ناشی از تورم بوده است. با این حال حرکت سرمایه ها به سمت بازار سرمایه و دور شدن از بازارهای ارز و طلا و حتی مسکن بسیار بهتر از تجمیع آنها در بازارهای کاذب است. پیام ساختمان: برای شخصی که قصد سرمایه گذاری دارد، بازدهی کدام بازار را بیشتر میدانید که دارای امنیت بازگشت اصل سرمایه هم باشد؟ بازار تولید مسکن خوب است اما هیچ وقت نباید توصیه کرد به قصد سودآوری، رویکرد سرمایه گذاری به خرید خانه داشت چرا رویکرد سرمایه ای به مسکن برای اقتصاد بسیار مضر است و لازم است دولت نظارت بیشتری در این زمینه داشته باشد و با ابزارهای مدیریتی مانند مالیات بر اموال و مالیات بر معاملات مکرر بازار مسکن را کنترل کند. اما واقعیت این است که بازدهی بازار خرید و فروش مسکن در یک سال گذشته بیشتر از بازارهایی مانند ارز و طلا بوده است. ظاهر قضیه در بازدهی های سرمایه گذاری از این قرار است که بازدهی ها مثبت است و من هم نمیگویم که این چنین نیست اما زمانی که شما 100 تومان سرمایه گذاری میکنید و 140 تومان برداشت میکنید و نرخ تورم هم 40 درصد است شما در عمل هیچ سودی نبرده اید و تنها در حفظ پول خود موفق بوده اید. در نتیجه بیشتر سود در بازار سرمایه تحت تأثیر تورم است که در ارائه سود شرکت متجلی میشود. پیام ساختمان: یعنی سودآوری شرکت ها باید بیش از این میزان باشد یا مسیر این روند را صحیح نمیدانید؟ نرخ و نوع سود باید منطقی باشد. سود ناشی از ایجاد ثروت مطلوب و مشروع است نه سود حاصل از تورم. شما ممکن است در نتیجه احتکار هم سود ببرید ولی سود شما در نتیجه ضرر جامعه است. من در پیشنهادی که به اتاق بازرگانی ارائه کردم سازمان بورس و سایر نهادهای مرتبط با سود شرکتها را دعوت کرده ام تا با تهیه گزارشی تحلیلی سودآوری مناسب و مطلوب مجموعه شرکت هایی که در بورس ثبت شده اند را مشخص نمایند. بر این اساس که میزان سودآوری شرکت ها تجزیه شود و میزان ایجاد ثروت را بر مبنای تولید کالا یا ارائه خدمات معین شود و در نتیجه میتوان مفید بودن این رشد شاخص را در بورس اطمینان حاصل کرد. اگر افزایش ارزش سهام ناشی از سود بیش از آنکه به دلیل رشد میزان تولید یا ارتقا کیفیت تولیدات باشد به دلیل رشد نرخ تورم باشد، در واقع سود ایجاد نشده است. پیام ساختمان: معتقد نیستید که بازار مسکن نقد شوندگی بسیار پایین تری نسب به ارز، طلا و بورس دارد و صندوق های سرمایه گذاری ضامن نقد شونده و نیز پرداخت سود دارند؟ این درست که نقد شوندگی مسکن کمتر از سایر بازارها میباشد اما نمیتوان گفت که نقد شوندگی هم در سایر بازارها همیشگی است. هر بازاری ریسک خود را دارد و با این حال بازار سرمایه در زمان کاهش نرخ ارز و طلا رقیب بازار مسکن است اما این بازار خود چه وضعیتی دارد. اصولاً بازار سرمایه برای این طراحی شده است که با جمع آوری سرمایه ها و انتقال آنها به بخش ها و شرکت های تولیدکننده از اقتصاد مولد حمایت کند اما سؤال این است زمانی که شما 200 ریال سهام میخرید و 500 ریال میفروشید این 300 ریال صرف تأمین مالی شرکت تولیدکننده شده یا تنها بر سهام آن شرکت سفته بازی صورت گرفته است. خوب است بررسی شود چه میزان از نقدینگی که به بازار سرمایه منتقل میشود به دل شرکت های مولد می رود و صرف حمایت از تولید میشود. البته سرمایه گذاری در صندوق های سرمایه گذاری اقدامی پسندیده تر از رویکرد سرمایه ای به بازار مسکن یا خرید ارز و طلا ست و امنیت بیشتری نیز دارد. با این حال سؤال من این است که چرا سرمایه گذاران علاقه دارند در بازارهای مالی و موازی به دنبال سود باشند درحالی که بسیاری از فعالیت های تولیدی هم میتوانند از بازارهای موازی سودآور تر باشند.