آشفته بازار بافت فرسوده

گروه ساخت وساز: این روزها احیا و نوسازی بافت های فرسوده تصویر یک غول بی شاخ و دم را به ذهن تداعی میکند، غولی که شکست ناپذیر مینماید و به نظر تمام تلاش ها و نقشه ها برای شکست این غول نقش بر آب است. این تصور عجیب و غریب و البته غلط، یک شبه به وجود نیامده بلکه حاصل سال ها بیبرنامه بودن مسئولان است. بافت فرسوده منطقه 15 که بیشتر در دو محله مینایی و اتابک خلاصه میشود برای ما به منزله یک مدل مورد بررسی درآمده و هر ساله سری به این بافت میزنیم تا شاهد تغییرات و پروژه های احتمالی دولت و شهرداری باشیم. امسال هم سری به بافت فرسوده زده و گزارشی در رابطه با سرعت نوسازی تهیه کرده ایم. وضعیت تغییر نکرده است مهران احمد پور، عضو شورایاری محله مینابی در گفتگو با خبرنگار پیام ساختمان با بیان اینکه وضعیت نوسازی نسبت به سال گذشته تغییرات قابل ذکری نداشته است، گفت: یکی از مهم ترین مشکلات بر سر راه نوسازی بافت فرسوده، روند کُند صدور پروانه ساختمانی توسط شهرداری است و چنانچه مثلاً کار تجمیع در بافت فرسوده صورت گیرد، زمان صدور پروانه حدود شش ماه طول میکشد.این روند در اداره ثبت اسناد و املاک هم بسیار زمان بر است. یک بام و دو هوا وی در ادامه به انتقاد از نقشه مصوب بافت فرسوده پرداخت و گفت: به عقیده من نقشه مصوب بافت فرسوده از اصول و مبانی درستی تبعیت نمیکند. به عنوان مثال برخی کوچه ها که دارای شرایط یکسانی هستند، وضعیت متفاوتی دارند و یکی در محدوده بافت فرسوده است و دیگری جزو بافت ناپایدار به حساب میآید. قرار گرفتن برخی املاک در محدوده بافت ناپایدار باعث میشود مالکان مجبور باشند در فرایند صدور پروانه برای حدود 150 متری که تجمیع میشود، حدود 35 میلیون تومان عوارض به شهرداری پرداخت کنند. علاوه بر این هیچ کدام از مشوق های بافت فرسوده از جمله تراکم اضافی و وام نوسازی به بافت ناپایدار تعلق نمیگیرد. ضمن اینکه اداره ثبت اسناد و املاک تقدمی که برای رسیدگی به بافت فرسوده قائل است، برای بافت های ناپایدار قائل نیست. وی در ادامه به معضلات تجمیع در نوسازی بافت های فرسوده اشاره کرد و افزود: خانه های بافت فرسوده براساس نظم و قاعده تجمیع نمیشوند و تجمیع خانه ها خارج از اصول شهرسازی است و ساختمان هایی به شکل L و S به وجود آورده و نظم کوچه ها به هم خورده است. توپ را در زمین مردم نیندازید احمدپور اضافه کرد: متأسفانه مسئولان توپ را در زمین مردم میاندازند و میگویند مردم همکاری نمیکنند. مثلاً عنوان میکنند که برخی از مالکان بافت فرسوده املاکشان را به قیمت بسیار بالایی میفروشند و اجازه ساخت وساز پروژه ای را به شهرداری نمیدهند . همین اظهارات بسیاری از مردم و مسئولان را تحت تأثیر قرار داده است و درحالیکه پروژه هایی که شهرداری عنوان میکند، پروژه ای نیست که با هدف آرامش و آسایش برای ساکنان بافت فرسوده ساخته شود، بلکه به طور مثال پروژه هایی تعریف میشود که 75 میلیارد تومان برای شهرداری سود دارد و بر این اساس مالک ساختمان هم میگوید اگر قرار است شما 75 میلیارد تومان در قبال اجرای این پروژه سود کنید، بنده هم میخواهم سود لازم را ببرم چرا که پروژه شما یک پروژه ملی نیست و سودش به جیب مردم نمیرود بلکه سودش به حساب شهرداری یا پیمانکاران طرف قرارداد با شهرداری میرود؛ بنابراین دلیلی ندارد که مالکان بافت فرسوده الزاماً با مجریان طرح همکاری کنند. بسته تشویقی خیالی عضو شورایاری محله مینابی اضافه کرد: بسته تشویقی که در بافت فرسوده تعریف شده است، یک بسته تقریباً خیالی است و برای به دست آوردن آن مراحلی را پیش پای مردم گذاشته اند که عبور از آنها در بیشتر موارد غیرممکن است ، در ابتدای کار همه چیز آسان به نظر میرسد یعنی تمام پول هایی که قرار بود بگیرند، شکلش عوض میشود و به گونه ای دیگر از مردم میگیرند. متأسفانه عزمی برای نوسازی بافت فرسوده وجود ندارد و کسانی که در بافت فرسوده کار میکنند فقط میخواهند سود ببرند، درحالیکه قرار بود برای نوسازی بافت فرسوده و نجات جان مردم هزینه شود. اعتقاددارم با رویکرد سودجویانه نمیشود بافت فرسوده را احیا کرد. اگر قرار بود با فکر کسب سود اتوبان بسازیم، این همه اتوبان ساخته نمیشد. علاوه بر این، هزینه برای بافت فرسوده در سطح کلان نوعی پس انداز است چرا که در صورت وقوع یک زلزله نه چندان بزرگ دولت مجبور میشود چندین برابر برای آسیب دیدگان هزینه کند. واقعیت ها منعکس نمیشود احمد پور با بیان اینکه متأسفانه اصل نوسازی بافت فرسوده بر انجام ندادن است، گفت: در گزارش هایی که به دکتر قالیباف ارائه میکنند، واقعیت ها منعکس نمیشود به طور مثال دکتر شریفی عنوان کردند که با رئیس سازمان نوسازی شهرداری به توافق برسید و نتیجه را به بنده اعلام کنید. ما در جلسه ای که با آقای جعفری، رئیس سازمان نوسازی داشتیم، به ایشان اعلام کردیم که طرح خانه به جای خانه را اجرا کنید تا بافت فرسوده نوسازی شود و ایشان با اصرار ما این طرح را قبول کردند و مقرر شد که علیالحساب 70 خانه به جای خانه های فرسوده به مالکان داده شود و در ادامه کار هم به سایر مالکان بافت فرسوده که از طرح خانه به جای خانه استفاده میکنند، خانه جایگزین تحویل شود. نتیجه این جلسه را به دکتر شریفی، معاون قالیباف اعلام کردیم و خوشحال و خندان بیرون آمدیم اما پس از مدت کوتاهی سازمان نوسازی شهرداری از قولی که داده بود، منصرف شد وی اضافه کرد: من از آقای دکتر قالیباف و دکتر شریفی به عنوان معاون ایشان خواهش میکنم اگر قبول دارند که شورایاری حرف مردم را ابلاغ میکند، مشکلات نوسازی بافت فرسوده مینایی و اتابک را از شورایاری بپرسند و به گزارش های ارسالی اکتفاء نکنند. ماده ای برای جلوگیری از زیاده خواهی احمد پور گفت: اگر واقعاً کسی در بافت فرسوده زیاده خواهی میکند و به هیچ کدام از قوانینی که برای احیای بافت فرسوده لازم است تن نمیدهد، بر اساس قانون ماده 9 شهرداریها پول مالک را به حساب دولت بریزند و با زور پروژه را انجام دهند، چرا که این فرد به کل ساکنان بافت فرسوده آسیب میزند. بافت فرسوده در خدمت پرسنل شهرداری وی ادامه داد: متأسفانه ساختمان هایی که قرار بود شهرداری در بافت فرسوده برای ساکنان بافت فرسوده بسازد را به اداره حقوقی شهرداری و تعاونی مسکن سازمان نوسازی واگذار کردند. مجتمع 250 واحدی ساختند و اعلام نمودند؛ کسانی که خانه به جای خانه میخواهند اعلام آمادگی کنند. وقتی از این مجتمع بازدید کردیم متوجه شدیم که این خانه فاقد برق و گاز است، هرچه گفتیم که خانه برق و گاز ندارد، مسئولان شهرداری اعلام کردند که اداره برق و گاز مسئول هستند. بر این اساس تصمیم گرفتیم در فرمانداری جلسه ای با حضور فرماندار، شهردار منطقه، رئیس سازمان نوسازی شهرداری و تمام دستگاه ها از جمله اداره برق، آب و گاز برگزار کنیم. در همان جلسه، اداره گاز اعلام کرد که چنانچه شهرداری به ما بر و کف بدهد در طول یک هفته به ساکنان ساختمان 250 واحدی گاز میدهیم. مسئولین اداره برق هم گفتند: با وجود اینکه برای انشعاب برق اقدامات لازم از طرف شهرداری صورت نگرفته است، حاضریم برای ساکنان انشعاب برق بیاوریم. از آن زمان حدود 8 ماه گذشت و به محض اینکه مردم به دلیل حل نشدن مشکلات انصراف خود را از واحد ها اعلام کردند، مشکل برق و آب در حال حل شدن است و حالا هم مسئولان سازمان نوسازی اعلام میکنند که ما این واحدها را به مردم دادیم ولی مردم قبول نکردند و حالا هم خانه ها را تحویل نیروهای شهرداری داده اند و عنوان میکنند که به دلیل بدهی و فقدان نقدینگی این کار را انجام داده اند. رکود در بافت فرسوده در ادامه این گزارش به سراغ یکی از دفاتر مشاور املاک واقع در بافت فرسوده اتابک و مینایی رفتیم و از شرایط حاکم بر بازار خرید، فروش و رهن و اجاره پرسیدیم که مسئول دفتر گفت: به طور کلی حجم معاملات در بافت فرسوده پس از عید به طور محسوسی کاهش یافته است. یکی از مهم ترین عواملی که باعث ایجاد این رکود شده جو حاکم بر بازار است. از یک سو فروشندگان منتظرند قیمت املاک افزایش پیدا کند و از سوی دیگر خریداران منتظر کاهش قیمت ها هستند ،اما واقعیت این است که قیمت املاک در بافت فرسوده قابل پیش بینی نیست. وی در رابطه با میزان تجمیع املاک در بافت فرسوده هم گفت: به تبع رکودی که در بازار خرید و فروش وجود دارد بازار تجمیع املاک و ساخت وساز هم رو به رکود است. البته در این میان به دلیل مشکلات حقوقی که بر سر راه تجمیع در بافت فرسوده وجود دارد بسیاری از مالکان با ترس و لرز با موضوع تجمیع برخورد میکنند. ضمن اینکه بسیاری از مالکان بافت فرسوده از امتیازاتی که به واسطه تجمیع املاک میتوانند صاحب شوند، اطلاع چندانی ندارند و این کار نیازمند اطلاع رسانی بیشتر در بافت فرسوده است. پروانه رایگان است در ادامه این گزارش سراغ یکی از سازندگان و سرمایه گذاران در بافت فرسوده رفتیم. وی در رابطه با ساخت وساز در بافت فرسوده به خبرنگار ما گفت: صدور پروانه در بافت فرسوده رایگان است و هیچ هزینه ای از سازندگان توسط شهرداری مطالبه نمیشود. نصف- نصف وی با بیان اینکه در حال حاضر مشغول ساخت وساز به صورت مشارکتی است، افزود: در نوسازی مشارکتی ما 50 درصد طبقات متعلق به سازنده و 50 درصد متعلق به مالک ساختمان است اما در برخی جاها نیز 60 درصد طبقات به سازنده تعلق میگیرد . حتی خود دفاتر نوسازی شهرداری هم 60 درصد طبقات را به سازندگان میدهد. پرداخت وام ها زمان بر است این سازنده در رابطه با وام نوسازی بافت فرسوده گفت: برای هر واحدی که در بافت فرسوده نوسازی میشود حدود 30 میلیون تومان توسط دولت پرداخت میشود که البته این میزان به صورت مرحله ای خواهد بود. نکته ای که لازم است به آن اشاره کنم این است که اولاً این پول مبلغ قابل اعتنایی نیست و دوم اینکه به دلیل اینکه مدت زمان زیادی برای پرداخت پول لازم است، سازندگان نمیتوانند منتظر این وام بمانند. چرا که اگر قرار باشد پروژه ای برای وام متوقف شود، هزینه های سرسام آوری را به سازنده تحمیل میکند. سخن آخر قرار بود بر اساس برنامه پنجم سالانه 10 درصد بافت های فرسوده شهری نوسازی شود تا ساکنان این بافت ها با شنیدن اخبار مربوط به زلزله تنشان نلرزد. بر اساس نظرات کارشناسان و صاحب نظران 10 درصد بافت فرسوده تقریباً معادل نوسازی 500 هزار واحد مسکونی است. حال آنکه در بهترین حالت سالانه 100 هزار واحد فرسوده نوسازی میشود و این بدان معناست که 400 هزار واحد در هر سال از برنامه جا مانده ایم. روی سخن ما با مسئولان ودست اندرکارانی است که بر اهمیت بافت فرسوده به عنوان یک چالش و فرصت تاکید دارند. بارها در گزارش هایمان گفتیم که بافت فرسوده با روند حاضر نوسازی نمیشود چرا که عزم و تعامل برای انجام این مهم بین دستگاه های مختلف وجود ندارد و ساکنان بافت فرسوده بلاتکلیف هستند. جالب اینکه هر وقت که ما این بحث را مطرح کردیم برخی از مسئولان مدعی که حتی به جرات میتوان گفت تاکنون به بافت فرسوده قدم نگذاشته اند، عنوان میکردند که بسیاری از مشکلات ناشی از زیاده خواهی مردم است. مسئولان عزیز لطف کنید یک بار هم که شده به صورت داوطلبانه به این بافت ها ورود کنید تا بسیاری از حقایق برایتان روشن شود. در سال های اخیر اقدامات وزارت راه و شهرسازی در بافت فرسوده معطوف به پرداخت وام نوسازی شده است درحالیکه این بافت ها مشکلات عدیده ای دارند که به صرف وام دادن حل نمیشود. به هر حال نوسازی بافت فرسوده عزم ملی میخواهد و باید تمام دستگاه ها نجات جان مردم را در اولویت قرار دهند.