تخلیه اماکن مسکونی و تجاری

طبق قرارداد اجاره که بین موجر و مستأجر تنظیم میشود مدت اجاره قید میگردد بعد از خاتمه مدت اجاره مستأجر ملزم به تخلیه مورد اجاره است مگر اینکه بین طرفین توافقی حاصل شده و قرارداد جدیدی تنظیم شود. اگر مستأجر بعد از پایان مدت، مورد اجاره را تخلیه نکند و مالک راضی به ادامه اجاره نباشد مشکل حقوقی طرفین با مراجعه به دادگاه حل خواهد شد. دادگاه با توجه به قانون مدنی و قوانین روابط موجر و مستأجر دستور تخلیه صادر میکند البته اینکه اجاره بر کدام قانون منطبق باشد مهم است. به عنوان مثال اماکن تجاری که در مورد آنها قرارداد رسمی و عادی وجود ندارد منطبق با قانون مصوب دوم مرداد 1356 خواهد بود. حال هرگاه تقاضای تخلیه موجر به علت احداث بنا باشد اگر ظرف شش ماه شروع به ساخت وساز نکند به درخواست مستأجر به پرداخت مبلغی معادل یک سال اجاره بها یا اجرت المثل مورد اجاره محکوم خواهد شد مگر دلیل عدم اقدام او قوه قاهره باشد. اگر اجاره نامه طرفین منطبق بر قانون 26 مرداد 1376 باشد از دو حال خارج نیست: الف- قرارداد طرفین عادی است ب- قرارداد طرفین رسمی است. الف- قرارداد عادی اجاره: هرگاه قرارداد طرفین عادی باشد بدون تقدیم دادخواست و با ابطال تمبر مربوط به دعاوی غیرمالی و بدون رعایت تشریفات تخلیه به عمل خواهد آمد. بر اساس ماده 6 آیین نامه اجرایی این قانون دستور تخلیه صادره توسط مقام قضایی نیاز به صدور اجرائیه ندارد و توسط مأمور، ابلاغ و اجرا میگردد. مأمور مکلف است آن را ظرف 24 ساعت به مستأجر ابلاغ و در برگ دوم رسید بگیرد و در صورت امتناع مستأجر از دادن رسید مراتب را در برگ ابلاغ قید و ظرف 3 روز نسبت به اجرای مفاد دستور اقدام نماید. ب- قرارداد رسمی اجاره: اگر اجاره نامه تنظیمی رسمی باشد درخواست صدور اجرائیه برای تخلیه ملک از دفترخانه تنظیم کننده سند به عمل میآید. در صورت فوت موجر و مستأجر وراث آنها ، و در صورت انتقال عینی از ید موجر، ید یا ایادی منتقل الیهم و در صورت حجر موجر یا مستأجر، نماینده قانونی آنها قائم مقام قانونی آنان خواهند بود. ماده 13 آیین نامه مقرر میدارد چنانچه در زمان اجرای دستور تخلیه مراجع قضایی و دوایر اجرای ثبت، به علت وقوع حوادث غیرمترقبه مستأجر قادر به تخلیه مورد اجاره نباشد و مهلت بخواهد مرجع قضایی میتواند مهلت یک ماهه ای به وی بدهد. مهلت یک ماهه آن هم فقط برای یک بار زمانی داده میشود که: 1- قرارداد اجاره رسمی باشد 2- حوادث غیرمترقبه پیش آید هرگاه مستأجر مدعی حقی باشد و به همین عنوان مورد اجاره را تخلیه ننماید باید برای اثبات ادعا به دادگاه مراجعه کند اما به هرحال دستور تخلیه اجرا خواهد شد. دستور تخلیه زمانی اجرا میشود که موجر ودیعه، قرض الحسنه، سند تعهدآور و یا هر نوع تضمینی که از مستأجر گرفته به وی تسلیم نماید. قانون مصوب 13/2/1362 با توجه به شرایط جنگی برای تخلیه اماکن آموزشی و دولتی مورد اجاره مهاجرین جنگی به علت کمبود جای مناسب و عسر و حرج آنان برای رفع عسر و حرج به مدت پنج سال صدور حکم تخلیه را به تعویق انداخت. ولی اماکن غیردولتی مستثنی بوده و مستأجر میبایست بعد از پایان مهلت اجاره، مورد اجاره را تخلیه میکرد. طبق ماده 27 این قانون در مواردی که حکم تخلیه صادر میشود دادگاه ضمن صدور حکم مهلتی که از ده روز کمتر و از دو ماه بیشتر نباشد برای تخلیه تعیین میکند و اگر حکم تخلیه به علت عدم پرداخت اجاره بها باشد حداکثر مهلت 15 روز خواهد بود. در قانون 2/5/1356 تخلیه بلافاصله انجام میگیرد، تنها در سه مورد مدت طولانی ذکرشده؛ طبق ماده 14 بند 3 درصورتیکه در اجاره نامه محل سکنی حق فسخ اجاره هنگام انتقال قطعی شرط شده باشد خریدار تا سه ماه از تاریخ انتقال ملک برای تخلیه باید مراجعه کند. هرگاه در این مدت مراجعه ننماید درخواست تخلیه او تا انقضای مدت اجاره پذیرفته نمیشود. ماده 6 همان قانون مقرر میدارد هرگاه مالک برای استفاده شخصی تقاضای تخلیه کند باید ظرف یک سال از تخلیه ساکن شود و اگر تقاضای تخلیه برای احداث بنا باشد باید ظرف شش ماه احداث ساختمان کند ،در غیر این صورت به درخواست مستأجر به پرداخت مبلغی معادل یک سال اجاره بها محکوم خواهد شد و این سه مورد اخیر در مورد تخلیه محل کسب و پیشه میباشد. سهیل بهنود وکیل دادگستری و مشاور حقوقی