نقشه راه بازار مسکن

مسکن با بازاری که ابعادی درهم تنیده با کل اقتصاد کشور دارد و علیرغم اینکه بخش زیادی از سرمایه های ملی و نقدینگی آزاد را جذب کرده است ، در حال حاضر در رکود به سر میبرد و به مسیرهایی برای خروج از بحران نیاز دارد تا همه چالش های آن از روش های متفاوت تأمین مالی گرفته تا مؤلفه های فرابخشی اقتصادیاش- همپوشانی شود اما چگونه ؟ دو تن از کارشناسان اقتصادی در گفتگو با پیام ساختمان مطالبی عنوان نموده اند که برای رسیدن به نقشه راه مسکن کشور مفید به نظر میرسد: توسعه بازار رهن و حمایت از گروه های هدف دکتر حسین عبده تبریزی، مشاور وزیر راه و شهرسازی در مورد آنچه در رسانه ها به نقل از وی برای خانه دار شدن مردم انتشار یافته است، به خبرنگار پیام ساختمان توضیح داد: سخنی درباره نحوه گرفتن وام نگفته ام و حتی از آقای وزیر نیز سؤال کرده ام، ایشان هم چنین اظهاراتی نداشته اند. به علاوه، کسی نگفته است تأمین مالی بخش مسکن تنها از طریق بازار پول و تسهیلات بانکی ممکن است و موضوع به بازار سرمایه ربط ندارد. وی افزود: دولت در خصوص اینکه سرمایه گذاران به چه روش هایی برای تأمین مالی ساخت وساز اقدام میکنند، دخالت نمیکند مثلاً دریافت تسهیلات دارند یا اوراق مشارکت منتشر میکنند چرا که دولت وارد کسب وکار مردم نمیشود. مشاور وزیر راه و شهرسازی اعلام کرد: درخواست وزارتخانه از بانک مرکزی صرفاً این بوده که پس انداز در بخش مسکن تشویق شود و تشکیل صندوق های پس انداز مسکن به بانک مسکن محدود نباشد، اما اینکه نرخ و رقم تسهیلات چه باید باشد، پروژه ها کدام است و ... به بانک مرکزی و مدلی که هر بانک با آن دریافت ها و پرداخت ها را متوازن میکند، مربوط است. وی ادامه داد: وزیر نمیتواند بگوید که وام 5 برابر باشد یا 6 برابر و در امر محاسبات دخالت نمیکند. هر بانک برای این کار برنامه جداگانه ای دارد که باید به تصویب بانک مرکزی برساند. عبده تبریزی با بیان اینکه؛ آقای دکتر آخوندی نیز به تجربه بانک مسکن اشاره کرده است، افزود: وزارتخانه تنها به گروه های هدف خود آن هم به شکل شفاف و در چارچوب فعالیت بخش خصوصی میتواند امتیازاتی چون تفاوت سود و زمین رایگان یا ارزان بدهد. مشاور وزیر در خصوص رهیافت وزارت راه و شهرسازی برای خانه دار شدن مردم گفت: درخواست وزارت راه و شهرسازی از سیستم بانکی این است که همه بانک ها صندوق های پس انداز مسکن تشکیل دهند یا به سایر روش های خرید بلندمدت مسکن مانند «مؤسسات پس انداز و وام مسکن» که قبل از انقلاب نیز وجود داشته، روی آورند. دکتر عبده تبریزی درباره نحوه حمایت دولت از خانه دار شدن اقشار کم درآمد اظهار داشت: دولت هم بعد از تشکیل این صندوق های پس انداز مسکن میتواند با تخفیف زمین یا در اختیار قرار دادن زمین رایگان یا پرداخت تفاوت سود بانکی و مانند آن ،به گروه های هدف که طبقات ضعیف و متوسط اند، کمک کند. البته، در مورد طبقات ضعیف تر اجتماعی که توان پس انداز هم ندارند، باید به سراغ مسکن اجتماعی رفت که کلاً بر کمک های دولت و مردم متکی است. وی تصریح کرد: دولت برای تسهیل خانه دار شدن اقشار ضعیف و کم درآمد مابه التفاوت سود و کمک های دیگری پرداخت خواهد کرد، البته بعد از اتمام مسکن مهر که هنوز 2/1 میلیون واحد آن ساخته و تحویل نشده و زمانی که منابع مالی چنین امکانی را به دولت بدهد. عضو شورای عالی بورس، تعیین نرخ سود تسهیلاتی که از این طریق در اختیار مردم قرار میگیرد را به شرایط بعد از تشکیل صندوق ها منوط کرد و اظهار داشت: تعیین نرخ سود بر اساس محاسبه خواهد بود و باید مشخص باشد صندوق از چه نوعی است، چه میزان منابع دارد و چه میزان نیاز است.وی تأکید کرد: رویکرد دولت بر خودکفایی صندوق ها متمرکز است که منابعی در آن جمع شود و در اختیار متقاضیان قرار گیرد نه آنکه دولت تأمین مالی کل وجوه صندوق ها را بر عهده داشته باشد که چنین امکاناتی در اختیار هیچ دولتی نیست. دولت فقط باید به گروه های هدف خود جهت خانه دار شدن کمک کند؛ به آنهایی که نمیتوانند مستقلاً و با منابع گذشته و آتی خود خانه دار شوند. البته، مسکن اجتماعی که مربوط به گروه هایی از جامعه است که پس اندازی ندارند، موضوعی مستقل است. وی در پاسخ به این سؤال که با توجه به معوقات بانکی و نرخ پایین سود سپرده ها، آیا بانک ها توانایی مالی اعطای تسهیلات به بخش مسکن را دارند یا خیر، خاطرنشان کرد: امکانات بانک ها کم شده، اما قطعاً به صفر نرسیده و دارای منابع هستند و با مشاهده طرح های اقتصادی سازندگان، تسهیلات ساخت خواهند داد. اما در مورد تسهیلات خرید مسکن، یعنی تشکیل بازار رهن، دولت میتواند با حمایت خود آن بازار را تقویت کند. باید زوج جوانی که توانایی پرداخت قسط را دارد، بتواند از محل پس انداز گذشته و آتی خود، اقساط مسکن را پرداخت کند. کار دولت ها البته آن است که از تشکیل و تقویت بازار رهن حمایت کنند و منابع خود را صرف تقویت این بازار نمایند. رابطه مسکن و نرخ سود سپرده ایرج ندیمی، عضو کمیسیون اقتصادی مجلس معتقد است: رکود در بازار مسکن ریشه در مدیریت اقتصادی دارد نه نقدینگی آزاد. برای مثال هر روز صحبت، آیین نامه و برنامه هایی مانند مالیات ، تسهیلات ، سامانه یا محدودیت ها بخش مسکن را متأثر میکند. نماینده مردم لاهیجان در مجلس شورای اسلامی به خبرنگار پیام ساختمان اظهار داشت: صنعت ساختمان، صنعتی پایه است که با رشد خود صنایع بسیاری را به حرکت وا میدارد و اگر بخواهیم در مورد رشد ساخت وساز و عرضه مسکن اقدام کنیم باید سیاست ها و روش های مدیریتی در خصوص بازار مسکن اصلاح شود. بنابراین برای آینده نباید با مطالبی مانند مالیات بر خانه های خالی یا مالیات بر مالکیت مسکن، برای این صنعت خط ونشان کشید. ندیمی با اشاره به اینکه ممنوعیت بانک های تجاری برای ارائه تسهیلات خرید یا ساخت مسکن معضلی در بازار مسکن بود، گفت: باید بانک ها را آزاد گذاریم و سقف تسهیلات را محدود نکنیم چرا که قیمت ها در دو سه سال اخیر خیلی تغییر کرده است. وی معتقد است: باید با بسته های حمایت مالی و کالایی از سازندگان گسترده مانند انبوه سازان و پیمانکاران پشتیبانی کرد. همچنین تعیین تکلیف مسکن مهر هم هر چه سریع تر انجام شود تا پروژه هایی مانند مسکن اجتماعی یا هر پروژه ای که قرار است انجام شود مانند مسکن اجتماعی ، هر چه سریع تر معرفی شود. ندیمی در پاسخ به این سؤال که با توجه به نرخ پایین سود سپرده های بانکی تأمین مالی چگونه امکان پذیر است، گفت: رابطه ای منطقی میان نرخ تورم و نرخ سود باید برقرار باشد. برای مهار تورم باید سودی متناسب با این نرخ تورم پرداخت شود. به بیان دیگر اگر موضوع سود سپرده بر اساس نرخ تورم بازنگری شود مشکل بانک ها حل میشود ازاین رو تا وقتی که نرخ سود بازنگری نشده ، بخش زیادی از نقدینگی به جای بازار پولی به سمت بازارهای دیگر می رود. این نماینده مجلس تصریح کرد: در حال حاضر به اسم حمایت از تولید ، نرخ پول را پایین نگه داشته اند در نتیجه تولیدکننده به خود پول محتاج شده و بسیاری از آنها متقاضی تأمین مالی هستند درحالیکه تولیدکنندگان به خود پول بیشتر از نرخ پول نیازمند هستند. وی با بیان اینکه با اصلاح سیاست ها ، از جذابیت بازارهای موازی نیز کاسته خواهد شد، اظهار داشت : به همین دلیل با تلاش برای حل مشکلات دیپلماتیک قیمت طلا و ارز کاهش مییابد، ازاین رو باید سیاست ها اصلاح شود تا بازار مسکن اصلاح شود. جزئی از کل آنچه از گفته های این کارشناسان میتوان دریافت، نیاز کشور به یک نقشه راه و بالاتر از آن راهبردی است که بتواند در دیدی بلندمدت و با راهکارهایی کوتاه مدت ولی پیوسته، اولاً بازار مسکن کشور را از نبود سرمایه و رکود و تورم برهاند و در ادامه بتواند امنیت کشور را در ابعاد مختلف اقتصادی و اجتماعی و .... تأمین کند.