کاهش فاصله قیمت مسکن در تهران

سال گذشته قیمت مسکن ناگهان افزایش چشمگیری داشت. به گفته فعالان بازار مسکن علت این موضوع چیزی نبود جز سقوط شدید ارزش ریال در برابر ارزهای خارجی و نرخ تورمی که در طی 35سال گذشته بعد از انقلاب بیسابقه بود. بانک مرکزی نرخ تورم سال گذشته را 32درصد اعلام کرد اما طبق گزارش های موجود، تورم بخش مسکن در سال گذشته توانست از نرخ تورم رسمی کشور پیشی بگیرد. تعقیب اخبار روزانه درباره نوسان قیمت مسکن در تهران، تاکنون مانع از توجه به «نسبت قیمت ها» در مناطق مختلف پایتخت شده بود اما بررسیها پیرامون این نسبت نشان میدهد؛ بیشتر از آنکه رکود قیمت مسکن دست کم در چند ماه اخیر، محل سؤال از مسئولان باشد، کم شدن فاصله طبقاتی در بازار مسکن تهران جای تأمل و بررسی دارد. در این مطلب بررسی مختصری داریم از فاصله قیمت مسکن در شمال و جنوب شهر تهران: اختلاف قیمت ها اندک است چنانچه گزارش مرکز آمار ایران مبنای اندازه گیری فاصله قیمتی بازار مسکن قرار بگیرد، مشخص میشود؛ قیمت ها در گران ترین نقطه تهران با ارزان ترین نقطه این کلان شهر فاصله کمتری پیدا کرده است. به بیان ساده تر، این اختلاف قیمت مسکن در سطح مناطق بیست و دوگانه تهران اگرچه توزیع درآمد و هزینه خانوارها را میرساند، اما همین موضوع میتواند احتمال صاحب خانه شدن متقاضیان مسکن محله های پایین شهر را در مناطق بالا تر، افزایش دهد. این گزارش در حالی به طور مختصر به قیمت مسکن برخی از مناطق تهران و میزان کاهش آن میپردازد که کاهش قیمت هر مترمربع مسکن در نقاط بالاتر شهر تهران بیشتر از نقاط میانی و جنوبی شهر صورت گرفته و هرچه از جنوب شهر به سمت شمال شهر برویم، قیمت مسکن کاهش بیشتری را نشان میدهد. به عنوان مثال فروشندگان جنوب تهران حاضر هستند برای فروش ملک خود تنها مبلغ کمی از قیمت پیشنهادی خود را کاهش دهند درحالیکه فروشندگان در شمال شهر حاضرند دو تا سه میلیون تومان زیر قیمت قبلی، مسکن خود را به فروش برسانند. فاصله قیمتی امری طبیعی است یک اقتصاددان درباره ریشه های فاصله قیمتی موجود در بازار مسکن معتقد است: سه عامل شامل: تورم، نبود قانون کنترل کننده در بازار مسکن و ناکارآمد بودن بازار سرمایه در جذب نقدینگی، باعث وضع موجود در مناطق مختلف شهر تهران شده است. یک کارشناس املاک در رابطه بافاصله قیمتی در بازار مسکن شمال و جنوب تهران به پیام ساختمان گفت: این فاصله قیمتی امری طبیعی است؛ چرا که همیشه بحث بالای شهر و پایین شهر مطرح است و این اختلاف طبقاتی به شرایط آب و هوایی، میزان تردد در منطقه، فرهنگ ساکنان و محله بستگی دارد و تمامی این مسائل به اندازه ای بر درجه کیفیت ساخت وساز تأثیرگذار است که گاهی ممکن است در یک خیابان، قیمت آپارتمان های شمالی و جنوبی یا شرقی و غربی با یکدیگر برابر نباشند. مهندس اسماعیلی در ادامه افزود: فرهنگ ساکنان و محله را در هر منطقه نباید نادیده گرفت، زیرا ممکن است سازه ای شبیه به یک سازه در منطقه شمال تهران در یکی از محله های جنوبی ساخته شود، اما فرهنگ محله و ساکنان باعث میشود تا قیمت گذاری واحدها برابر ارزش واحدها در شمال تهران نباشد. برآوردها نشان میدهد؛ درکشورهایی که نابرابری کم است فاصله قیمتی به این شدت نیست، اما در کشورهای در حال توسعه که نظارتی بر آنها نیست و همچنین در برخی از کشورهای توسعهیافته سرمایه داری، فاصله قیمتی زیاد است. مسئله نگران کننده ای که در کشور ما وجود داشت روند افزایش فاصله طی 6 سال اخیر بود و به طور کلی این رویداد انعکاسی از افزایش فاصله دارایی بین گروه های مختلف درآمدی است. تقریباً در اکثر کلان شهرهای دنیا به ویژه در کلان شهرهای توسعه نیافته این شکاف وجود دارد و در برخی کشورهای آمریکای جنوبی این شکاف عمیق تر است و این موضوع در پیرامون کشورمان نیز در ترکیه، پاکستان و عراق امری مشهود است. افزایش جذابیت سکونت در جنوب تهران جذابیت ساخت وساز باعث افزایش سرمایه گذاری در شمال تهران شده اما به دلیل شرایط خاص در تهران حتی در جنوبیترین منطقه نیز ساخت وساز جذاب است. به نظر میرسد حداقل در چند سال گذشته اقدامات عمرانی و اجتماعی شهرداری تهران توانسته است جذابیت سکونت در جنوب تهران را افزایش داده و ساخت و سازها را اقتصادی کند. اگر از عامل اساسی،یعنی تفاوت قیمت زمین و مازاد پروانه در شمال و جنوب گذر کنیم، توجیه سرمایه گذاری برای ساخت در جنوب تهران بسیار کاهش مییابد. بر این اساس قیمت آپارتمان های نوساز در برخی از مناطق شمال تهران تا بیش از 3 میلیون تومان در هر مترمربع پایین آمده و در مناطق مرکزی و جنوبی تهران تا بیش از یک میلیون تومان کاهش داشته است اما بازهم رکود بازار موجب شده که خریدار چندانی برای این واحدها وجود نداشته باشد. به همین دلیل، بسازبفروش های شمال تهران که نیاز مبرمی به بازگشت سرمایه خود دارند، حتی حاضرند پایین تر از عرف بازار و با قیمت های بسیار کمتری آپارتمان های خود را به فروش برسانند، البته به شرط اینکه خریدار پول نقد داشته باشد.