بازار مسکن؛ موج سینوسی یا موج مکزیکی

گروه بازار ساختمان: بازار مسکن برای عبور از دوران رکود بیش از هر چیز به تأمین مالی نیاز دارد و باآنکه همه میدانند بیشتر متقاضیان مسکن نیازمند نقدینگی هستند تا هزینه خرید این گران ترین کالای ضروری برای زندگی را تأمین کنند، اما هنوز که هنوز است با وجودی که صد روز از دولت جدید و وعده های صد روزه اش میگذرد اما راهی عملیاتی برای افزایش نقدینگی در بخش مسکن کشور مطرح نیست غیر از افزایش سقف تسهیلات خرید توسط بازار پولی. اما این راه تا چه میزان میتواند اجرایی باشد؟ همچنین در ادامه سال، حجم معاملات مسکن با رشد همراه خواهد بود یا سرمای زمستان آن را در مینوردد؟ وقتی پول گران است مهندس حسین وثوقی ایرانی عضو کمیسیون عمران و خدمات فنی و مهندسی اتاق بازرگانی ایران معتقد است: تا پایان سال رکود گریبان گیر بازار مسکن خواهد بود و شاید کمی کاهش قیمت نیز در این بازار دیده شود. عضو هیئت نمایندگان اتاق بازرگانی اردبیل و ایران به خبرنگار پیام ساختمان تاکید کرد: معتقدم در برنامه ریزی برای طرح های بخش مسکن باید از علم اقتصاد پیروی کرد و با محاسبه علمی نرخ بهره تسهیلات را تعیین کرد. اصولاً در شرایط حال حاضر کشور «پول گران» است و نمیتوان توقع داشت که پول ارزان به بازار مسکن کشور تزریق شود. اگر اقتصاد کشور در شرایط خوبی نیست معتقدم نباید از بانک ها خواست تا به ارائه تسهیلات با نرخ ارزان برای بخش مسکن بپردازند. اگر این چنین باشد به همان راهی میرویم که مسکن مهر رفت. مضاف بر اینکه اگر نرخ تورم 40 درصدی داریم نمیتوان از بانک ها تسهیلاتی با نرخ 14 یا 15 درصد دریافت کرد. این اقدام اقتصادی نیست و بانک ها نیز آن را برنمیتابند. به بیان دیگر بانک ها در ارائه تسهیلات منفعت خود را میبینند و درصورتیکه طرحی اقتصادی باشد وام اختصاص میدهند و اگر نباشد به هر طریقی از ارائه تسهیلات خودداری میکنند. تأمین مالی برای اعطای تسهیلات وی در پاسخ به این سؤال که چگونه میتوان منابع لازم برای تأمین مالی برای اعطای تسهیلات را فراهم کرد؟ پاسخ داد: راهی غیر از افزایش نرخ سود سپرده برای تأمین مالی جهت ارائه تسهیلات به بخش مسکن نداریم مگر اینکه دولت نقدینگی لازم را برای سرمایه گذاری در تولید مسکن فراهم کند که با توجه به شرایط فعلی خزانه کشور نمیتوان چنین اقدامی را از طرف دولت متصور شد. شاید این اقدام باعث میشود حاشیه سود تولیدکنندگان کم شود اما در بلندمدت موجب میشود رونقی در بخش تولید و بازارها ایجاد شود اما در خصوص اقتصاد مسکن این کاهش حاشیه سود نه تنها بد نیست بلکه میتواند به واقعی شدن قیمت ها در بازار مسکن منجر شود. بدون تعارف باید گفت که اگر بررسی کنید خواهید دید تا چه میزان از سرمایه های کشور به بخش مسکن روی آورده اند. اقتصاد مسکن از پرسودترین اقتصاد های کشور است. زمانی که بخش های تولیدی راکد است چرا سرمایه ها به این بخش یورش نَبَرد! همه فعالان اقتصادی حداقل نیم نگاهی به بازار مسکن دارند. ویژگی بارز بازار مسکن وثوقی ایرانی در خصوص دلیل جذابیت بازار مسکن توضیح داد: ویژگی بارز بازار مسکن سوار بودن بر نرخ تورم است. ازاین رو هر چه تورم اضافه شود بر قیمت واحد های مسکونی و زمین آن اضافه میشود، در نتیجه فعالان این بازار، هم از کاهش ارزش پول خود جلوگیری کرده اند و هم توانسته اند با توجه به افزایش قیمت مذکور، سود ببرند. به بیان دیگر حاشیه سود در بخش مسکن بسیار بالاست و امیدوارم با توجه به سیاست های دولت تدبیر کاهش یابد که اگر از این حاشیه سود کاسته شود حتماً به نفع کشور است، حتی به سود اقتصاد مسکن هم هست تا از دچار رشد حبابی شود و در حد خودش رشد کند. پر سودترین بخش اقتصاد وثوقی ایرانی تصریح کرد: بیشتر فعالان اقتصادی حداقل نیم نگاهی به بازار مسکن دارند چرا که نمیتوان از سودآوری آن عبور کرد. وی ادامه داد: از پزشک و وکیل تا دلال و مغازه دار، هم برای بخش تولید و هم برای بازار وارد عرصه مسکن شده اند. ازاین رو نمیتوان توقع داشت که به روش های نوین تأمین مالی و حتی کسب سود آشنا باشند. حتی افرادی که تخصص مالی و مهندسی ندارند تنها به صرف دارایی خود وارد بازار مسکن شده اند. وی در بیان دلیل این امر گفت: یکی از دلایلی که همه جذب این بازار میشوند این است که بازار مسکن سوار بر نرخ تورم است چرا که سرمایه گذاران مسکنی هم سود خود را کسب میکنند و هم از کاهش ارزش پول خود میگریزند. عضو کمیسیون عمران اتاق ایران اظهار داشت: شاید بازار مسکن در بالاترین حد از رکود خود باشد اما تجربه اثبات کرده است که همیشه نمودار رونق و رکود این بازار تابعی سینوسی است بنابراین سرمایه گذاری در بخش مسکن (چه بازار و چه ساخت وساز) برای بسیاری از افراد سودآور و جذاب خواهد بود. عضو هیئت نمایندگان اتاق بازرگانی ایران در خصوص اینکه چرا سازندگان مسکن تنها به وام فکر میکنند و از کنار روش های نوین تأمین مالی میگذرند، توضیح داد: درصد کمی از ساخت وساز در اختیار مهندسان است و بخش زیادی نیز در اختیار مالکانی غیرمتخصص قرار دارد که اقدام به ساخت وساز میکنند و از روش های نوین تأمین مالی اطلاع ندارند. علاوه بر این همان بخش تحصیل کرده فعال در صنعت ساختمان نیز آگاهی کاملی از این روش های امروزینه ندارند. وی که مهندس برق و الکترونیک و عضو نظام مهندسی است در خصوص راهکار های تشویق به استفاده از روش های نوین تأمین مالی مسکن گفت: شاید این نوع تأمین مالی به نحو احسن به اطلاع فعالان صنعت و بازار ساختمان نرسیده است. به نظر من وزارت راه و شهرسازی، شهرداری ، صدا و سیما و سازمان نظام مهندسی کشور باید در این زمینه به فعالیت بیشتری بپردازند. عضو کمسیون عمران اتاق ایران با اشاره به اینکه در کمیسیون عمران سه وظیفه اساسی داریم: «خدمات فنی و مهندسی» ، «تأمین مالی و نظام مهندسی» و «امور پیمانکاران» خاطرنشان کرد: من عمیقاً معتقدم سازمان نظام مهندسی باید در این زمینه فعالیت بیشتری داشته باشد. همایش ها، تبلیغات محیطی و رسانه ای میتواند در جهت این آگاهی بخشی به فعالان بخش مسکن کمک کننده باشد. رشد نرخ سود سپرده هزینه را میافزاید تا اینجا راه اجرایی برای افزایش سقف تسهیلات مسکن فقط افزایش نرخ سود سپرده ها بود، اما خود این افزایش نرخ سود سپرده ها نیز می تواند برای بازار مسکن چالش زا باشد. در خصوص چگونگی تأمین مالی تسهیلات مسکن کشور حسین سلاح ورزی، عضو دیگر کمیسیون عمران و خدمات مهندسی اتاق بازرگانی ایران به خبرنگار ما گفت: اگر نرخ سود سپرده ها افزایش یابد، هم هزینه تولید و هم هزینه مصالح ساختمانی را افزایش می دهد. سلاح ورزی که رئیس اتاق بازرگانی خرم آباد است تاکید کرد: در حوزه مسکن هنوز محرک کافی برای رونق بازار فراهم نیست ازاین رو ممکن است همچنان در رکود باقی باشد مگر آنکه محرکی برای سوق دادن بازار به سمت رونق ایجاد شود. وی تاکید کرد: احتمال رشد شدید قیمت مسکن در سال آینده نیز پیش بینی نمیشود. وی در خصوص افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن گفت: با توجه وضعیت بانک ها از نظر کفایت سرمایه، امکان افزایش سقف تسهیلات مسکن در هاله ای از ابهام قرار دارد مگر آنکه سود سپرده های بانکی افزایش یابد که خود این موضوع میتواند تورم را، هم در قیمت مسکن و هم در نهاده های تولید مانند مصالح ساختمانی و هزینه های ساخت وساز افزایش دهد. از طرف دیگر با افزایش سود سپرده های بانکی میتوان نقدینگی لازم را برای ایجاد زمینه های رونق بازار مسکن فراهم کرد. دلیل عدم رویکرد به تأمین مالی نوین سلاح ورزی، در پاسخ به این پرسش که چرا سازندگان مسکن از روش های نوین تأمین مالی پیروی نمیکنند، گفت: بیشتر سازندگان مسکن تمایل به مقاطعه کاری دارند و درصورتیکه منابع مالی و زمین فراهم باشد (مانند مسکن مهر) آنها اقدام به ساخت وساز میکنند و اینکه خود سازندگان منابع مالی را تأمین کنند چندان مطرح نیست. وی با پیش بینی اینکه در بازار مسکن محرک کافی برای رونق وجود ندارد گفت: اگر شرایط تغییر نکند بازار مسکن تا آخر سال در رکود باقی خواهد بود. اصولا اجرایی بودن طرح مسکن اجتماعی خود زیر سؤال است. ازاین رو اینکه طرح مسکن اجتماعی بتواند موجب تحولی در بازار مسکن شود با تردید مواجه است. در کمیسیون چه میکنند! سلاح ورزی تاکید کرد: کمیسیون عمران اتاق ایران در سه بخش فعالیت دارد که عبارت است از؛ بخش اول مطالبات کلان شرکت های عمرانی و مهندسی از دولت، بخش دوم صادرات خدمات فنی و مهندسی و بخش سوم پالایش مقررات و بروکراسی زدایی فعالیت میکند. وی ادامه داد: ازآنجاکه شرکت های عمرانی و پیمانکاران در وصول مطالبات خود از دولت موفق نبوده اند ، بدهی خود را به بانک ها نپرداخته و در نتیجه به تعویق افتاده است و در پی این هستیم که مشابه مکانیزم تولید ، بدهی های این شرکت ها با طلب های آنها تهاتر شود. ازاین رو در حال محاسبه دقیق بدهیها و طلب ها هستیم. عضو هیئت نمایندگان اتاق ایران در پاسخ به این سؤال که چرا مالکان مسکن یا سازندگان، کاهش قیمت را به رکود بازار ترجیح نمیدهند و از قیمت املاک خود نمیکاهند پاسخ داد: به دلیل عدم تعادل و عدم ثباتی که در اقتصاد کشور وجود دارد ، نوعی محافظه کاری و پرهیز از معامله در فضای کسب وکار کشور پدید آمده است که امیدواریم در آینده وضعیت بهبود یابد. با ای ن اوصاف نمیتوان تا زمانی که برنامه ای مشخص برای بخش مسکن کشور به ویژه در بخش تأمین مالی و نحوه سرمایه گذاری فراهم شود ، دوران رونق پایداری را برای این بازار تصور کرد.