ضمانت های اجرایی پرداخت شارژ

گروه بازار ساختمان: مسلماً برقراری نظم و مشخص شدن حقوق و وظایف متقابل در هر اجتماعی مستلزم تعریف دقیق مناسبات فی مابین و احترام به حقوق یکدیگر میباشد. در مجتمع های آپارتمانی مجاورت واحدها، محل های مشاع، سلایق گوناگون و تقابل فرهنگ های مختلف در صورت عدم رعایت مقررات خاص میتواند موجب گلایه و ناراحتی ساکنین شود. هرچند دوستی، برادری، سعه صدر و گذشت مهم ترین اصل جهت ایجاد آرامش و صمیمیت در محیط های اجتماعی است؛ اما وضع قوانین نیز جهت شفاف شدن موضوعات الزامی است. برای بررسی این حقوق با دکتر فرهاد پروین، عضو هیئت علمی دانشکده حقوق دانشگاه علامه طباطبایی گفتگویی داشته ایم که در ادامه میخوانید.تا کنون چه قوانینی در ارتباط با آپارتما ن نشینی به تصویب رسیده است؟در خصوص آپارتمان نشینی در جلد اول قانون مدنی 1307 در مواد 109 تا 135 در بیان احکام و آثار املاک نسبت به املاک مجاور، موادی مثل مواد 125، 26 و 127 وجود دارد که در خصوص آپارتمان نشینی قابل استفاده است. مثلاً ماده 125 قانون مدنی میگوید: «هرگاه طبقه تحتانی مال کسی باشد و طبقه فوقانی مال شخص دیگر، هر یک از آنها میتواند به طور متعارف در حصه اختصاصی خود تصرف کند...» مقررات مواد 571 تا 588 قانون مدنی نیز در «احکام شرکت مدنی» تا حدودی قابل استفاده است اما مقررات جامع در این مورد، قانون تملک آپارتمان ها مصوب 16 اسفند 1343 با اصلاحات بعدی آن و آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها مصوب 8 اردیبهشت 1347 با اصلاحات بعدی آن است.نحوه اداره ساختمان و تشکیل مجمع ساختمان به چه صورتی است؟در مورد نحوه اداره ساختمان ماده 8 قانون تملک آپارتمان ها مقرر کرده ؛ در مجموعه هایی که عده مالکان بیش از 3 نفر باشد ، مجمع عمومی مالکین باید تشکیل شود و مدیر یا مدیرانی را از بین خود یا خارج از مجموعه انتخاب کنند. طبق ماده 7 آیین نامه مذکور مجمع عمومی مالکان باید لااقل سالی یک بار تشکیل شود. بر اساس ماده 8 آیین نامه مذکور، برای رسمیت یافتن مجمع، حضور مالکین بیش از نصف مساحت تمام قسمت های اختصاص ضروری است. در صورت عدم حصول اکثریت مذکور جلسه 15 روز بعد تجدید میشود و در این صورت تصمیمات جلسه سوم با اکثریت حاضر معتبر خواهد بود. درباره نحوه دعوت مالکان به مجمع عمومی قانون روش خاصی را توصیه یا الزام نکرده است. طبق ماده 6 آیین نامه زمان تشکیل مجمع عمومی مالکین طبق توافق نامه بین آنها یا اکثریت مطلق آرای مالکانی است که مالک بیش از نصف مساحت تمام قسمت های اختصاصی هستند. تشریفات و نحوه دعوت به جلسه نیز به عهده توافق نامه بین مالکان، نظر اکثریت مطلق آرای مالکانی است که بیش از نصف مساحت تمام قسمت های اختصاص را دارا هستند که معمولاً با نصب آگهی در تمام طبقات یا با ارسال نامه سفارشی به همه مالکان انجام میپذیرد. طبق آیین نامه در صورت فقدان توافق برای زمان مجمع، زمان تشکیل مجمع با تصمیم حداقل سه نفر از مالکان تعیین خواهد شد. تعداد مدیران باید فرد باشد و مدت مأموریت آنها حداکثر دو سال و قابل تمدید است.اختیارات و وظایف مدیر یا مدیران ساختمان در قوانین مربوط به آپارتمان نشینی به چه نحوی است؟درباره اختیارات و وظایف مدیر یا مدیران ساختمان، ماده 14 آیین نامه قانون تملک آپارتمان ها، آنها را مسئول حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی مالکین ساختمان دانسته است. از جمله وظایف قانونی مدیر یا مدیران ساختمان بیمه کردن ساختمان در مقابل آتش سوزی، استخدام حداقل یک نفر دربان برای مجموعه های بیش از ده واحد آپارتمانی، تعیین سهم هر یک از مالکان از مخارج مشترک ساختمان(حق شارژ)، وصول مطالبات و ادای تعهدات مربوط به مجموعه مسکونی است.در صورت خودداری واحدهای آپارتمانی از انجام تعهدات، چه ضمانت های اجرایی برای الزام آنها وجود دارد؟در اداره مجموعه های آپارتمانی، قانون گذار از الگوی شرکت های حقوقی برای اداره یک مشارکت مدنی بهره گرفته است و برای مدیر یا مدیران ساختمان اختیار اقدامات اجرایی و حقوقی، در صورت مواجه شدن با امتناع از انجام تعهدات از جانب برخی واحدها، در نظر گرفته است. طبق ماده 10 مکرر قانون تملک آپارتمان ها در صورت خودداری مالک یا استفاده کننده آپارتمان از پرداخت سهم خود از هزینه های مشترک(شارژ ساختمان)، مدیر یا هیئت مدیره ساختمان با ارسال اظهارنامه با ذکر مبلغ و صورت ریز بدهی، ادای دین را از بدهکار مطالبه میکند. در صورت عدم پرداخت ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه، مدیر ساختمان میتواند از دادن امکانات مشترک مثل شوفاژ، آب گرم، برق و گاز به مالک ممتنع، خودداری کند. در صورت ادامه امتناع از ادای تعهد پرداخت هزینه های مشترک، مدیر یا مدیران ساختمان از طریق اداره اجرایی ثبت اسناد یا از طریق مراجع قضایی حق اقدام دارند.