تامین مالی مسکن با رویکرد مردمی

گروه بازار ساختمان: اخیراً مهندس پژمان، رئیس سازمان زمین و مسکن و معاون وزیر راه و شهرسازی از راه اندازی صندوق زمین و ساختمان خبر داده و آن را روشی برای تأمین مالی بخش مسکن معرفی کرده بود اما این نوع تأمین مالی که تاکنون با رویکرد جدی مواجه نشده چه ماهیت و چه مزایایی دارد. ایوب باقرتبار، مدیرنظارت برنهادهای مالی سازمان بورس و اوراق بهادار است که صندوق های سرمایه گذاری، زمین و ساختمان، مشاوره سرمایه گذاری و... در همین بخش تحت نظارت قرار میگیرد.در ادامه متن گفتگوی وی با پیام ساختمان را میخوانیم اما قبل از خواندن این مصاحبه به این نکته بیندیشید که چه خوب بود اگر در طرحی مانند مسکن مهر از صندوق های زمین و ساختمان برای تامین مالی پروژه به جای استقراض داخلی استفاده می شد. پیام ساختمان: به زبان عامیانه بفرمایید صندوق های زمین و ساختمان دقیقا چه هستند؟صندوق زمین و ساختمان ابزاری برای تأمین مالی در بخش تولید و افزایش عرضه مسکن به بازار و شامل 5 رکن؛ ناظر ، مدیر ساخت ، مدیر صندوق ، متعهد پذیره نویسی و بازار گردان است که این رکن آخر برای یونیت هایی که پذیره نویسی شده است بازار ثانویه ایجاد میکند تا مالکان یونیت ها بتوانند، در صورت تمایل اقدام به نقد کردن سرمایه خود کنند. برای مثال شخصی که دارای زمین و مجوز ساخت است میتواند صندوقی را شکل دهد و با پذیره نویسی اقدام به تأمین مالی برای ساخت وساز زمین کند و در مقابل نیز یونیت هایی از طرف صندوق به سرمایه گذاران ارائه میشود. در خاتمه ساخت وساز نیز ساختمان برای فروش به مزایده گذاشته شده و درآمد حاصله به صاحبان یونیت های صندوق اختصاص مییابد. اگرچه مالک زمین و مجوزها معمولاً بیش از 50 درصد از صندوق زمین و ساختمان را در اختیار خود دارد که در نتیجه میتواند ارکان صندوق را به اختیار خود تغییر دهد. بااین حال در این صندوق ها ارکانی هم دیده شده که مدیریت اصلی آن معمولاً با مالک زمین است و بیش از 50 درصد از این صندوق و نیز ریاست مجمع آن را به صورت عرفی در اختیار دارد. ازآنجاکه زمین و هزینه های دریافت پروانه بیش از 50 درصد از کل هزینه ساختمان را شامل میشود ازاین رو قدرت تصمیم گیری و سهام مدیریتی این صندوق ها درعمل در اختیار همین بخش خواهد بود. پیام ساختمان: ظاهراً این ابزار مالی چندان مورد توجه فعالان ساخت وساز واقع نشده است؟بخش خصوصی که اتفاقاً در صنعت ساختمان بسیار فعال است در سال های قبل به تشکیل این صندوق ها علاقه ای نشان نداده بود. در تماس هایی که با بخش خصوصی داشتیم متوجه شدیم یکی از موانع این است که آگاهی کافی در این خصوص وجود ندارد. این بسیار بهتر از این است که سال های سال صنعت ساختمان منتظر تأمین مالی یا ارائه تسهیلات از طرف دولت بماند. همچنین بسیاری از بخش های دخیل در ساخت وساز با مشکل کمبود منابع مالی مواجه اند. زیرمجموعه های بانک مسکن ، شهرداریها و مانند آنها که هم دارای توان مالی و هم مالک زمین هستند، میتوانند این بازار تأمین مالی برای ساخت مسکن را مورد توجه قرار دهند. در آن صورت مشکلات این صندوق های زمین و ساختمان مشخص میشود. پیام ساختمان: چه مشکلاتی؟از گوشه و کنار شنیده میشود که برخی افراد با بعضی ارکان لازم موافق نیستند . به عنوان مثال معتقدند؛ مدیر ساخت نباشد یا ناظر جزو ارکان باشد یا نباشد. ازاین رو به نتیجه میرسیم که آنها اشراف کامل به مقررات این ابزارهای مالی ندارند.مسئله دیگر اینکه چرا بانک مسکن منتظر منابع مالی دولت باشد درحالیکه میتواند به این نوع تأمین مالی رویکرد کند.مشکل دیگر این است که هنوز هیچ سازمانی به این نوع تأمین مالی رویکرد نکرده تا چالش های جدی این روش در حین اجرا و نتیجه گیری به صورت ملموس مشخص شود. مثلاً اگر مردم در پذیره نویسی آن مشارکت کردند چه بهتر اما در بدترین مورد هم کسی که زمین را آورده، میتواند اقدام به پذیره نویسی کند. پیام ساختمان: اگر این روش تأمین مالی را با بازار پول مقایسه کنید به چه نتیجه ای میرسیم؟هزینه وام های بانکی بسیار بالاتر است و در این صندوق ها مشارکت صورت میگیرد آن هم با قیمت اسمی نه قرض. پس ریسک سرمایه گذاری آن نیز بالاست. در نهایت اهمیت بیشتر در این است که سود تسهیلات بانکی برای ساخت مسکن ثابت است و باید در زمان مشخصی پروژه به بهره برداری برسد و فروخته شده و بازپرداخت وام انجام شود حال اگر در یکی از این مراحل مشکلی ایجاد شود چگونه میتواند اصل وفرع تسهیلات بانکی را پرداخت کند. همچنین هزینه تأمین مالی از طریق بانک ها به نسبت مراجعه به مردم برای تأمین مالی بسیار بیشتر است. از طرف دیگر بانک ها 100 درصد تقاضای دریافت وام را پاسخ نمیدهند چرا که منابع کافی برای این کار را ندارند. علاوه بر همه این موارد در تسهیلات بانکی شما موظف هستید در زمان مشخص اصل وفرع وام را بازپرداخت کنید چه ساختمان شما ساخته شده باشد و همه واحدهای مورد نظر به فروش رفته باشد و چه شما در تحقق اهدافتان ناکام باشید. بانک شریک شما نیست بلکه شما مشتری بانک هستید اما در صندوق زمین و ساختمان مالکان یونیت ها شریک شما در سود و زیان هستند و اتفاقاً مزیت این روش نیز همین شفافیت امور است. پیام ساختمان: مالکان یونیت ها در مالکیت واحدها سهیم هستند یا در ماحصل فروش واحدها؟مالکان یونیت ها در آنچه از کل فروش واحدها به دست آید سهیم هستند. برای مثال 15میلیارد تومان زمین و مجوز ساخت است که این میزان سرمایه واضح است. همچنین برآورد میشود برای ساخت وساز به 10 میلیارد تومان نیاز داشته باشید اما دیگر پولی در اختیار ندارید. در این شرایط شما میتوانید یک صندوق زمین و ساختمان تشکیل دهید و اقدام به پذیره نویسی کرده و یونیت های صندوق را بفروشید و با این اقدام برای ساخت وساز منابع مالی به دست آورده و مالکان یونیت ها را در سود و زیان فعالیت تولیدی خود شریک کرده اید. پیام ساختمان: در دیگر کشورها این صندوق ها به چه صورت دیده میشوند؟در کشورهای دیگر این صندوق ها در قالب صندوق های املاک و مستغلات (RIETs) دیده میشود که در بخش تقاضا فعالیت میکنند. بر این اساس که ساختمان های ساخته شده را میخرند و بعد اجاره داده و سود حاصله را بین سهامداران صندوق تقسیم میکنند، اما تفاوت صندوق های زمین و ساختمان در این است که آنها در تولید ساختمان و بخش عرضه فعالیت میکنند.پیام ساختمان: آیا از این صندوق ها میتوان برای ساختمان های صنعتی مانند کارخانه ها یا نیروگاه ها هم استفاده کرد؟این روش تنها برای ساختمان است و اگر قرار باشد برای صنعت نیز از این رویکرد استفاده شود صندوق های پروژه (Project Fund )مطرح میشود که در دنیا وجود دارد اما با توجه به عدم استقبال مردم از صندوق های زمین و ساختمان، صندوق پروژه هم پیگیری نشد.