دردسرهای مشارکت در ساخت

گروه ساخت وساز: طی ماه های اخیر مسئولان وزارت راه و شهرسازی از سیاست های جدید خود، در رویکردی تازه به موضوع ساخت و ساز، روش مشارکت در ساخت را در اجرای پروژه ها در دستور کار جدی قرار داده اند. از آن جمله حمایت از بخش خصوصی در سرمایه گذاری و ساخت وساز در بافت های فرسوده یا سایر طرح های مسکنی و یا ترغیب ساکنانی که فاقد توانایی مالی در ساخت هستند.گزارش های میدانی خبرنگار ما حاکی از آن است که این روزها نواقص حقوقی ناشی از قراردادهای مشارکت در ساخت موجب شده تعداد قابل توجهی از افراد طرف شراکت با مشکلات عدیده ای دست وپنجه نرم کنند. از ضررهای مالی گرفته تا طولانی شدن روند ساخت و حتی روانه شدن به زندان به دلیل ورشکستی یا تخلف از قرارداد!این نوع قراردادها نیز مانند قراردادهای خریدوفروش و رهن و اجاره در بنگاه های املاک منعقد میشود. رقم قابل توجه این قراردادها و نحوه تعهد طرفین قرارداد، اهمیت حضور افراد مسلط به قوانین را دوچندان میکند. این در حالی است که نبود یک فرمت مشخص در قرارداد، ناکارآمدی برخی از مشاوران املاک، انتظارات نا به جای طرفین به دلیل بیاطلاعی از قوانین و ... نابسامانی های زیادی را در مشارکت در ساخت به وجود آورده است. موضوعی که تاکنون از چشم مسئولان امر پنهان مانده است.مالکان یا مال باختگانرجبی، مالکی که اقدام به مشارکت در ساخت نموده به خبرنگار ما گفت: بنده در سال 90 اقدام به مشارکت با فردی سازنده کردم. هنگام امضای قرارداد سازنده شخص دیگری را به عنوان شریک سرمایه گذار وارد کرد، ولی بعد از شروع کار ،تمام ساخت وساز را نفر سوم که بسیار بیتجربه بود، انجام داد و پس از انجام بخشی از عملیات ساخت اعلام کرد فعلاً پولی برای ادامه انجام پروژه ندارد. پس از این همه زمان ازدست رفته علیرغم تعیین زمان تحویل، سازنده واحدهای خود را بدون اطلاع پیش فروش کرده و اختلافات شدیدی نیز میان وراث به وجود آمده است که شما بهتر از ما از روند رسیدگی محاکم قضایی اطلاع دارید.مهدی نعیمی، فرد دیگری که اقدام به مشارکت در ساخت نموده، به خبرنگار ما گفت: متأسفانه به دلیل مشکلات به وجود آمده با شرکای نامناسب در حال از دست دادن ملکمان هستیم. وی افزود: داوری برای حل اختلاف در قرارداد به مشاور املاک واگذارشده که تخصصی در محتوای آن ندارد و تاکنون نیز به جای تحویل ملک، پرونده به مراجع قضایی ارجاع داده شده است. ضمن اینکه به دلیل مشکل مالی جای دیگری برای زندگی نداریم و فعلاً بلاتکلیف هستیم.دراین باره رئیس شعبه 2 کمیسیون شکایات اتحادیه املاک کشور، را جویا شدیم. شهرام شوشی نسب گفت: قراردادهای مشارکت یکی از سخت ترین و پیچیده ترین قراردادها در کار املاک است. با توجه به اینکه باید کل زوایای شراکت از نظر حقوقی و اجرایی در قرارداد دیده شود، نیاز به تجربه و اشراف کامل به مسائل حقوقی دارد و در صورت ترکیب این دو فاکتور قرارداد سالم و خوبی تنظیم میشود و تبعاتی به دنبال نخواهد داشت. به گفته شوشی نسب، کوچک ترین بیدقتی یا عدم تبحر لازم در تنظیم قرارداد مثل لحاظ نشدن جزئیات حقوقی و اجرایی باعث اختلاف نظر و تضاد شده و قرارداد به مراجع قضایی ارجاع میشود. به عنوان مثال زیاده خواهی برخی از مالکین در خصوص مشاعات و متراژ خالص موجب به هم ریختگی کل قرارداد میشود. وی با بیان اینکه نحوه تنظیم قراردادهای مشارکت با توجه به نوع سند ، محله ، سازنده و ... در مناطق مختلف متفاوت است، گفت: مبنای تعیین قدرالسهم برای طرفین بر اساس قیمت عرصه و میزان هزینه ساخت و... بوده و بستگی به آورده مالکین و سازنده دارد. سهم بالای مشاوران املاک در حل و یا بروز اختلافات شوشی نسب افزود: سهم مشاوران املاک در حل یا عدم بروز اختلافات بسیار زیاد است. در نتیجه اگر مشاور املاک فاقد تسلط به مباحث حقوقی، قوانین شهرداری، قانون نظام صنفی و قانون آپارتمان نشینی به عنوان ارکان نتیجه بخش قرارداد باشد، نمیتواند قرارداد را به سرانجام برساند. رئیس شعبه 2 کمیسیون شکایات اتحادیه املاک کشور با اشاره به اینکه از میان 12 هزار عضو اتحادیه مشاوران املاک دارای پروانه کسب در تهران 2000 مشاور املاک فاقد پروانه کسب هستند، گفت: این واحدها فاقد آموزش هستند و مراجعه مردم نیز به آنها نیز اشتباه است چرا که در صورت بروز مشکلات، واحد حقوقی یا کمیسیون های مختلف اتحادیه نمیتوانند از فرد شاکی پشتیبانی کنند.دو حق کمیسیون برای قراردادهای مشارکت در ساختبه گفته شوشی نسب، حق کمیسیون در اجاره و فروش ملک دارای تعرفه مشخصی است. به عنوان مثال در اجاره یک چهارم اجاره بهای خالص به انضمام ارزش افزوده از طرفین دریافت میشود و در فروش هم سقف بندی متفاوت دارد که تا 100میلیون،550 هزار تومان و مازاد بر 100 میلیون، 25درصد به انضمام 550 هزار تومان و ارزش افزوده آن دریافت میشود.اما در قراردادهای مشارکت دو بحث تنظیم قرارداد و داوری وجود دارد. در تنظیم قرارداد، مشابه قرارداد فروش به نسبت میزان مورد مشارکت محاسبه میشود، یعنی اگر ارزش زمین ملکی 1میلیارد تومان و مشارکت 50-50 باشد به میزان 500 میلیون تومان حق کمیسیون مثل فروش محاسبه میشود.شوشی نسب گفت: قرارداد مشارکت کاملاً توافقی است و چارچوب خاصی که طرفین را به آن ملزم کند وجود ندارد. حال ممکن است فرد به دلیل تغییرات سیاسی، اقتصادی و ... متضرر شود که محاسبه سود آن مثل تغییرات بازار ارز است و درصورتیکه چارچوب های قرارداد درست باشد با کمترین مشکلی به سرانجام میرسد. دردسر متمم قراردادهابه گفته رئیس شعبه 2 کمیسیون شکایات اتحادیه مشاوران املاک کشور بر اساس توافق های ثانویه متممی پیوست میشود که بروز اختلاف و مشکل در این توافقات ثانویه طرفین است. اگر مشاور املاک به عنوان داور و حکم باشد اولین مراجعات به مشاوران املاک است و اگر مشاور نتوانست اختلافات طرفین را حل کند رأی داوری خود را صادر و بعد به مراجع قضایی ارجاع میشود و اگر به صلاحدید قاضی اعتراضی به رأی داور نباشد مستقیماً برای اجرای احکام ارسال میشود که این پروسه خود روند تسهیلی در قوه قضاییه است.وی همچنین درباره تعداد قراردادهای موجود مشارکت در ساخت گفت: چون قراردادهای مشارکت در ساخت در سامانه کد رهگیری ثبت نمیشود، آماری از تعداد قراردادهای موفق یا ناموفق ثبت نشده است و تنها واحدهای صنفی که به تنظیم قرارداد میپردازند دارای این اطلاعات هستند که معمولاً اطلاعات را ارائه نمیکنند ولی میتوانم بگویم قراردادهای موفق بیشتر از قراردادهای ناموفق است.حال با توجه به ترغیب روزافزون مالکان و سازندگان به ساخت و سازهای مشارکتی و پیچیدگی و دشواری این نوع قراردادها، لازم است متولیان امر قبل از عقب نشینی متقاضیان از این نوع مشارکت ها و افزایش پرونده شکایات در محاکم قضایی، با در نظر گرفتن جوانب حقوقی، مالی و فنی- اجرایی این نوع قراردادها برای نحوه تنظیم این نوع قراردادها از تخصص نهادهای ذیربط استفاده کنند.