بایدها و نبایدهای آپارتمان نشینی

مدیر یا هیئت مدیره مجتمع مسکونی یا ساختمان های تجاری که مسئول حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیم های مجمع عمومی هستند، موظفند برحسب مسئولیت مخارج مربوط به قسمت های مشترک (مشاع) را ماهیانه از ساکنان یا مالکان آپارتمان ها جمع آوری و برای ساختمان هزینه کنند.البته نکته مهم در این است که پرداخت سهم هزینه های مشترک (شارژ) فقط مشمول مالک آپارتمان نخواهد بود، بلکه مشمول مستاجر نیز میشود، با این حال در برخی از موارد شاهد آن هستیم که بین مدیر ساختمان و برخی ساکنان مجتمع مسکونی یا آپارتمان ها به دلیل نپرداختن سهم هزینه های مشترک (شارژ) درگیریهایی رخ میدهد. ادعاهای مالک یا مستاجر بر این است که از آن جهت که برای مدتی در خانه حضور نداشتند یا برای مدتی در مسافرت بوده اند یا همچنین از قسمت های مشاع مشخص شده استفاده نمیکنند، پس پرداخت سهم هزینه های مشترک( شارژ) یا هزینه های تعمیرهای ضروری شامل آنها نمیشود و در نتیجه از پرداخت (شارژ) یا همان هزینه های مشارکت خودداری میکنند. کارشناسان حقوقی در این زمینه توضیحاتی داده اند که خواندن آن خالی از لطف نیست. لزوم پرداخت هزینه های مشارکت (شارژ)مهدی صالحیطالقانی، وکیل پایه یک دادگستری ضمن بیان این مطلب که حقوق، تعداد و همچنین سهم هر یک از مالکان قسمت های اختصاصی از مخارج قسمت های مشترک متناسب است با نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمت های اختصاصی تمام ساختمان به جز هزینه هایی که به دلیل ارتباط نداشتن با مساحت زیربنا به تساوی تقسیم خواهد شد، میافزاید:: نحوه تقسیم هزینه های مشترک بر اساس توافق تمام مالکان در مجتمع است، به عنوان مثال هزینه مشترک را بر مبنای نفرات تعیین میکنند. اگر در این خصوص نتوانستند به توافق برسند بر طبق قانون مالکیت اختصاصی به مالکیت کل است. مگر این که مجمع امور مالکان در خصوص هزینه های مشترک، با یکدیگر به توافق دیگری برسند.وی خاطر نشان کرد: مشاعات متعلق به تمام ساکنان است وهر کسی که آپارتمانی را خریداری میکند، به همان نسبت اختصاصی مالک همان نسبت از کل ساختمان میشود. قانونی برای کنترل روابط در آپارتمان هایک وکیل پایه یک دادگستری در خصوص تصویب قانون تملک آپارتمان ها نیز این چنین میگوید: بعد از رواج پیدا کردن ساختمان سازی و آپارتمان سازی، مقتضیات زمان ایجاب کرد که قانونی برای تحت کنترل درآوردن روابط ساکنان یک مجتمع وضع شود.بر همین مبنا و انگیزه در اسفند ماه سال 1343 قانون تملک آپارتمان ها تصویب شد.خرمشاهی با اشاره به این نکته که در این قانون که در 11 ماده و چند تبصره وضع شده است، قسمت های مشترک در هر مجتمع یا آپارتمان تعریف و حقوق هر مالک در قسمت اختصاصی و سهم آن در مشاعات نیز مشخص شده است، میافزاید: در این قانون حقوق و تعهدات مالکان و مستاجران نیز نسبت به یکدیگر به خوبی تشریح شده است. این حقوقدان بر این عقیده است که در این قانون جزییات موضوع در خصوص تصمیم های مربوط به اداره ساختمان و امور مشترک به صورت مفصل تشریح شده است. وی ادامه میدهد: آنچه که مورد بحث است مقرراتی است که راجع به تکالیف مستاجران وضع شده و مبالغی که باید برای اداره ساختمان پرداخت شود.صالحیطالقانی در خصوص قانون تملک آپارتمان ها میگوید: به طور کلی برای حقوق آپارتمان ها مقدمات مفصلی وجود دارد که در آن به چگونگی اداره شدن آپارتمان ها پرداخته شده است. در این زمینه قانون تملک آپارتمان ها که دارای آیین نامه ای است از سوی قانون گذار به تصویب رسید که اداره آپارتمان ها طبق این قانون صورت میگیرد. در این قانون آمده است که تعداد بیش از سه واحد برای مجتمع باید طبق قانون مدیر و یا هیئت مدیره ای تعیین شود.ضمانت اجرای قانون تملک آپارتمان هاصالحیطالقانی در خصوص ضمانت اجرای قانون تملک آپارتمان ها اظهار میدارد: ضمانت اجرای آن بر این اساس است که مدیر ساختمان میتواند فردی را که از پرداخت هزینه های مشترک (شارژ)سهم خود خودداری میکند، از یکسری خدمات از جمله گاز و برق و آب گرم محروم کند و همچنین میتواند اظهارنامه ای به فرد خاطی ارسال کند و اگر ظرف مدت 10 روز سهم هزینه های مشترک ( شارژ) را پرداخت نکند، مدیر ساختمان صورت بدهی را به اداره ثبت ارسال خواهد کرد.وی ادامه میدهد: همچنین مدیر ساختمان میتواند به دادگاه مراجعه و طرح دادخواست کند. دادگاه هم در صورت احراز صحت این مراحل، فرد خاطی را محکوم به پرداخت آن مبلغ و به اضافه پرداخت2 ماه حق شارژ دیگر یعنی 2 برابر حق شارژ تعیین شده، میکند که این جریمه برای ساختمان مصرف خواهد شد.سوال مهم؛ افزایش امکانات یا برخورد با متخلف!خرم شاهی با بیان این مطلب که اخیرا برخی از واحدهای مسکونی صاحب آب و گاز و کنتور برق مستقل شده اند و سوال اینجاست که با این اوصاف چگونه میتوان با متخلف برخورد کرد؟ میگوید: به نظر میرسد برای حفظ نظم و اداره مجتمع، همان مقررات سابق اعمال خواهد شد، یا با صدور اجراییه ثبت یا از طریق دادگاه.وی بر این عقیده است که بر اساس اصل قاعده تثبیت، هر کس که مرتکب ورود خسارت به شخص و یا اشخاص شود، مکلف است نسبت به جبران خسارت وارده اقدام کند.این حقوقدان در زمینه راه های جبران ایراد خسارت به ساختمان اظهار میدارد: راه جبران از طریق دادگاه صورت میگیرد. اگر مالک قبلی خسارتی در خصوص نقل و انتقال وسایل به ساختمان وارد کند هیئت مدیره میتواند بابت خسارت وارده اقدام کند.صالحیطالقانی خاطرنشان میکند: طبق قانون مالکیت و آیین نامه مربوط، اگر فردی در جابه جاییهایی که موجب ایجاد هزینه میشود برای مثال موجب آسیب رساندن به ساختمان شود، گرفتن مبلغی برای ایجاد خسارت از سوی فرد خاطی قانونی است. اما در غیر این صورت گرفتن آن مبلغ قانونی نخواهد بود.