محاسبه سهم شارژ مالکین

پس از حذف یارانه حامل های انرژی و آب از قبوض، بسیاری از هزینه های بنیادین ساختمان که تا به حال به چشم نمیآمدند چند برابر شدند، به طوری که تقسیم آنها برای ساختمان به معضلی جدی تبدیل شد.به عنوان مثال تا به حال هزینه آسانسور برای طبقات مختلف به صورت یکسان محاسبه میشد ولی جدیدا طبقات پایین آپارتمان نسبت به هزینه ای که منطقا بر عهده آنها نیز قرار گرفته است معترض گشته اند.در این قسمت سعی داریم به تعدادی از طرق تعیین سهم هزینه های مشترک اشاره کنیم. از بررسی قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه اجرایی آن، به دو طریق میتوان سهم مالکین از هزینه های مشترک ساختمان را تعیین کرد. اول طریق قانونی و دوم طریق قراردادی. بدیهی است چنانچه مالکان هر یک از دو طریق یاد شده را انتخاب و اجرا نمایند عمل بدان طریق برای همه آنها الزامی خواهد بود.اول: تعیین سهم مالکین به طریق قانونیماده 4 قانون تملک میگوید: حقوق و تعداد و همچنین سهم هر یک از مالکین قسمت های اختصاصی از مخارج قسمت های مشترک برابر است با نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمتهای اختصاصی تمام ساختمان به جز هزینه هایی که به دلیل عدم ارتباط با مساحت زیربنا به نحو مساوی تقسیم خواهد شد.همچنین برابر تبصره 3 همان ماده «چنانچه چگونگی استقرار حیاط ساختمان یا بالکن یا تراس مجموعه به گونه ای باشد که تنها از یک یا چند واحد مسکونی، امکان دسترسی به آن باشد، هزینه حفظ و نگهداری آن قسمت به عهده استفاده کننده یا استفاده کنندگان است».مفاد ماده فوق سهم هر یک از مالکان آپارتمان ها از مخارج قسمت های مشترک ساختمان را به سه نوع تقسیم میکنند:الف – هزینه های نسبیب – هزینه های ثابتج – هزینه های اختصاصی الف – هزینه های نسبیماده 23 آیین نامه قانون یاد شده هزینه های نسبی را به این صورت تبیین میکند: «سهم هر یک از مالکین یا استفاده کنندگان از هزینه های مشترک آن قسمت که ارتباط با مساحت زیربنای قسمت اختصاصی دارد از قبیل آب، گازوییل و آسفالت پشت بام که به ترتیب مقرر در ماده 4 قاون تملک آپارتمان ها تقسیم میگردد ...».از طرفی وفق ماده 14 قانون تملک آپارتمان ها «مدیر یا مدیران مکلفند تمام بنا را به عنوان یک واحد در مقابل آتش سوزی بیمه نمایند. سهم هر یک از مالکان به تناسب سطح زیربنای آنها به وسیله مدیر یا مدیران تعیین و از شرکاء اخذ و به بیمه گر پرداخت خواهد شد ...».بنابراین هزینه های ساختمان به دو نوع هزینه های مستمر و حق بیمه تقسیم خواهند شد.هزینه های مستمر اغلب براساس متراژ واحدهای آپارتمان تقسیم میشود.روش تقسیم در این نوع هزینه ها به این شکل است که ابتدا متراژ کل واحدها به دست میآید. سپس هزینه کل به متراژ تقسیم و هر واحدی بر اساس متراژ سهم خود را پرداخت خواهد نمود. (برای تقسیم حق بیمه نیز از این روش استفاده می شود.)ب – هزینه های ثابتهزینه هایی هستند که به متراژ ساختمان ارتباطی ندارند. از آن جمله می توان به سرایدار، نگهبان، متصدی آسانسور، هزینه های نگهداری تاسیسات، باغبان و قسمت های مشترک اشاره کرد.نوع دیگر این نوع هزینه ها اندوخته قانونی است که در برابر هزینه های اتفاقی ساختمان را بیمه می کند. تصمیم در مورد میزان این نوع اندوخته به عهده مجمع عمومی میباشد.این نوع هزینه ها به صورت مساوی بین واحدها تقسیم میشوند.مثال:ساختمانی 5 واحد به اندازه های 100، 150، 150، 100، 200 متر دارد.هزینه های ساختمان عبارتند از:قبض برق: 4900000 ریالحق بیمه: 700000 ریالهزینه باغبان: 140000 ریالاندوخته قانونی ساختمان: 2100000 ریالنحوه تقسیم شارژ به شکل قانونی:جمع متراژ : 700 مترهزینه هر متر مربع برای برق : 4900000 تقسیم بر 700 7000 ریالهزینه بیمه : 700000 تقسیم بر 700 1000 ریال هزینه باغبان : 140000 تقسیم بر 5 28000 ریال بر واحدهزینه اندوخته قانونی : 2100000 تقسیم بر 5 420000 ریال بر واحدبا این حساب شارژ قانونی واحد 100 متری عبارت است:100× 7000 + 100× 1000 + 28000 + 420000 = 1248000 ریالبرای بقیه واحدها نیز بدین ترتیب محاسبه میگردد.البته باید در نظر داشت این روش، طریقه قانونی تقسیم شارژ در ساختمان میباشد.