افزایش مشاوران کاهش معاملات

افزایش مشاوران کاهش معاملات اتحادیه نیز به روند افزایش بنگاه های املاک انتقاداتی دارد گروه بازار ساختمان-به نظر بسیاری از کارشناسان؛ افزایش تعداد مشاورین املاک می تواند نقش موثری در رکود معاملات مسکن داشته باشد، چرا که هر مشاور املاک برای افزایش درآمد خود قیمت های بالایی را به خریداران اعلام می کنند و این روند افزایش قیمت باعث کاهش معاملات ملک شده است.متن زیر ابتدا نگاهی دارد به مقوله افزایش تعداد مشاورین املاک قبل از 1370 تا 1392 و در ادامه نگاهی کوتاه به تعداد معاملات انجام شده در تهران طی سال های 88 تا 92 . در پایان نیز دیدگاه کارشناسان حوزه مسکن در مورد مشاورین املاک آمده است: بر اساس نمودار زیر؛ تعداد سه هزار و 537 واحد از مشاوران املاک تا قبل از سال 70 در کشور ایجادشده اند اما در ادامه و بین سال های 70 تا 74 این رقم به چهار هزار و 521 واحد، 75 تا 79 به شش هزار و 993 واحد، 80 تا 84 به حدود 17 هزار و 612 واحد و از سال85 تا 89 به تعداد 33 هزار و 468 واحد و از سال 90 به بعد نیز تعداد کل مشاوران املاک نزدیک به 80000 واحد در سراسر کشور رسیده است. البته قابل ذکر است که تعداد رشد هر سال از تفریق سال قبل حاصل شده است؛ مثلاً اگر در سال 70 تا 74 عددی برابر با 4 هزار و 521 بوده در سال 75 تا 79 شش هزار و 993 واحد بوده که میزان افزایش تعداد بنگاه ها در طول سال های 75 تا 79 برابر با دو هزار و 412 واحد بوده است. بیشترین میزان رشد را می توان در طول سال های 1385 تا 1389 شاهد بود که تفاوت عددی آن با سال های قبل، بیش از 16 هزار مورد بوده است به طور خلاصه می توان گفت: در سال 1390 تعداد 71916 کارگاه در کل کشور، دارای فعالیت بنگاه های معاملات ملکی بوده اند این تعداد سال آغاز 9/4 درصد قبل از 1370 ،سال آغاز فعالیت 3/6 درصد 1370 تا 1374 ،سال اغاز فعالیت 7/9درصد 1375 تا 1379 ،سال آغاز فعالیت 5/24 درصد 1380تا 1384 ،سال آغاز فعالیت 5/46 درصد 1385 تا 1389 و سال آغاز 0/8 درصد 1390 تا 1392 از آن اظهار گردیده است. بسیاری از کارشناسان دلایل عمده تاسیس دفاتر مشاور املاک را افزایش حجم تقاضا برای خرید می دانند و معتقدند؛ بعد از هیجانات سال86 و افزایش چند برابری قیمت ملک مردم برای خرید راغب تر شده اند. البته دلایل دیگر را می توان در افزایش جمعیت دید. بررسی گزارش مرکز آمار بیانگر آن است که تهران با 15 هزار و 86 واحد بنگاه، بالاترین تعداد بنگاه های کشور را به خود اختصاص داده است. این در حالی است که خراسان رضوی با 7028 و مازندران با 5752 واحد در رتبه های بعدی قرار می گیرند؛ اما کمترین تعداد بنگاه معاملات ملکی متعلق به استان ایلام با 250 واحد است، البته چهارمحال و بختیاری و خراسان شمالی هم به ترتیب با 461 و 561 بنگاه در رده دوم و سوم کمترین ها جای دارند. کرمان، کهگیلویه و بویراحمد و هرمزگان تنها استان هایی هستند که در هر کدام از آنها در یکی از سال های 70 تا 90 هیچ بنگاه معاملات ملکی ایجاد نشده است. بررسی های آماری نشان می دهد؛ اوج تأسیس بنگاه ها بین سال های 1380 تا 1389 است مثلاً در ایلام بین 1375 تا 1379 عددی برابر با 6 بوده که این عدد در سال 1380 تا 1384 به 54 مورد رسیده و در سال 1385 تا 1389 نیز این رقم 171 مورد بوده است. یا در تهران بین سال های 1375 تا 1379 رقمی برابر با 1715 بوده که در سال 1380 تا 1384 به 4084 و در سال 1385 تا 1389به رقمی برابر با 6223 رسیده است. بر اساس اعلام آمار سایت مشاورین املاک در تهران و شهرستان ها در سال 88 حدود 167743 قرارداد در مشاورین املاک بسته شده است (البته ممکن است این تعداد بیشتر باشد چون سامانه از 90 شروع به کار کرده است) این رقم در سال 89 به 231344 هزار و در سال 1390 به رقمی در حدود 370417 هزار و در سال 91 به رقمی حدود بالاتر از 470000 هزار مورد رسیده است. حال این اعداد را با تعداد مشاوران املاک در طول این سال ها (در متن بالا) مقایسه کنید و به این گفته خواهید رسید که ظرفیت معامله ملک در هر محله محدود و مشخص است و اگر تعداد مشاوران املاک، نامحدود زیاد شود، مزیت این شغل را از بین می رود. سیاست رفع محدودیت در ایجاد املاک عابد زاده ، رئیس اتحادیه املاک مشهد در مورد دلایل رشد 2 برابری مشاورین املاک گفت: سیاست رفع محدودیت در صدور پروانه کسب در سال 85 که به منظور افزایش اشتغال زایی صورت گرفت، باعث شد تا تعداد بنگاه های املاک در مشهد افزایش چشمگیری یابد. وی رشد این تعداد بنگاه رسمی املاک را با آمار فعالیت 470 داروخانه و 2050 نانوایی مقایسه می کند و می افزاید: اتحادیه نیز نسبت به روند میزان افزایش بنگاه های املاک انتقاداتی دارد و معتقد است که باید محدودیت در خصوص توسعه بنگاه های املاک با توجه به کار کارشناسی صورت بگیرد. وی با اشاره به فعالیت بنگاه های املاک غیرمجاز در مشهد بیان می دارد: با اجرای طرح الکترونیکی معاملات مسکن پیش بینی می شود مشکل بنگاه های غیرمجاز در سطح شهر حل شود. افزایش بنگاه باعث آشفته شدن بازار مسکن حسینی ،کارشناس مسکن دراین باره گفت: حضور این تعداد بنگاه مسکن در هر محله باعث آشفته شدن بازار مسکن می شود، زیرا برخی بنگاه داران برای جلب نظر فروشنده ها به آنها وعده می دهند، واحدشان را بالاتر از قیمت پیشنهادی دیگر مشاوران املاک به خریدار عرضه کنند. وی تاکید می کند: باید محدودیت هایی برای توسعه بنگاه های املاک در سطح شهر در نظر گرفته شود. دکتر لطفی، عضو هیئت علمی گروه اقتصاد نیز با بیان اینکه افزایش تعداد بنگاه های املاک می تواند بارونق بورس بازی زمین و مسکن باعث بالا رفتن قیمت ها شود، گفت: باید دقت شود که افزایش تعداد بنگاه های املاک، معلول شرایط اقتصادی کشور است. در واقع رکود فعالیت های تولیدی و اندک بودن سود سرمایه گذاری در این تولید باعث شده تا بخش زیادی از نقدینگی مردم به سمت زمین و مسکن بیاید. وی ادامه می دهد: این موضوع عامل افزایش تقاضا برای زمین و مسکن شده در نتیجه تعداد بنگاه های املاک که کارشان ارائه زمین و مسکن به شهروندان است، بیشتر شده است. اگر قانون که «ما هو حق» اجرا شود نعمت احمدی؛ استاد دانشگاه و وکیل دادگستری در مورد ارزیابی اش از نقش و جایگاه مشاوران املاک در قانون گفت: اگر قانون که «ما هو حق» است، اجرا می شد ما نیازی به دفاتر املاک نداشتیم لذا معتقدم نقض در اجرای قانون باعث شده است که بنگاه های املاک مانند قارچ در هر خیابان و کوچه ای رشد کنند. این وکیل دادگستری تصریح کرد: در حال حاضر اکثر پرونده هایی که در زمینه نقل و انتقال عادی اسناد در محاکم وجود دارد، مربوط به قراردادهایی است که در بنگاه های املاک تنظیم شده اند لذا اگر قانون درست اجرا و زینت المجالس نمی شد، نیازی به بنگاه های املاک نداشتیم. وی با اشاره به ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک ادامه داد: طبق این ماده، همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت برسد، دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی را که ملک مزبور به او منتقل شده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد، مالک می شناسد.احمدی با اشاره به ماده 46 و 47 قانون ثبت اسناد و املاک تصریح کرد: این مواد از قانون ثبت اسناد و املاک، هر نوع نقل و انتقال املاک که در دفاتر اسناد رسمی به ثبت برسد، باید با سند رسمی باشد اما امروزه در دفاتر املاک مبایعه نامه تنظیم می شود .باور دارم که اگر درست قانون اجرا می شد و قرار نبود که این مبایعه نامه ها معتبر باشد، به نتیجه مطلوب می رسیدیم، در واقع باید کلیه نقل و انتقالات در دفاتر اسناد رسمی صورت بگیرد اما متأسفانه هم اکنون این رویه از بین رفته است. این حقوقدان گفت: بهتر است که از حضور فارغ التحصیلان حقوق در دفاتر املاک بهره مند شویم تا بر اجرای تنظیم اسناد و مبایعه نامه ها نظارت داشته باشند.