افزایش قدرت خرید مسکن

از اسفند ماه سال 92 تا کنون، وزیر محترم راه و شهرسازی و جمعی از مدیران سازمان بورس و اوراق بهادار در مصاحبه های خود خبر از اصلاح مقررات نهاد مالی جدیدی داده اند به نام صندوق سرمایه گذاری زمین و ساختمان. از آنجا که مخاطب اصلی این نهاد مالی جدید مستقیما فعالان بخش ساخت و ساز هستند بر آن شدیم تا با دکتر سلمان خادم المله، استاد دانشگاه و کارشناس بازار سرمایه، در خصوص این صندوق¬ها، مکانیزم عملکرد آنها و مزایایی که برای فعالان بخش ساخت و ساز از طریق استفاده از این نهاد تامین مالی جدید، ایجاد می شود گفتگو، کنیم.پیام ساختمان: لطفا در خصوص ماهیت و کارکرد صندوق های سرمایه گذاری زمین و ساختمان بیان کنید؟صندوق های سرمایه گذاری زمین و ساختمان یکی نهاد بسیار مهم جهت تامین مالی پروژه های ساختمانی هستند. به این معنی که فرد صاحب زمین یا پروژه نیمه کاره (اعم از شخص حقیقی و حقوقی) که منابع مالی لازم جهت تامین مالی ساخت پروژه مورد نظر روی زمین (یا پروژه نیمه کاره) مربوطه را ندارد، با تشکیل صندوق سرمایه گذاری زمین و ساختمان، اقدام به تامین مالی هزینه های ساخت پروژه خود خواهد نمود. این تامین مالی از طریق انتشار واحدهای سرمایه گذاری (نوعی ورقه که در بازار بورس تهران یا فرابورس عرضه می شود) و خرید این اوراق توسط عموم سرمایه گذاران فعال در بورس، انجام خواهد شد. بعد از انتشار اوراق و دریافت وجه توسط مالک زمین هر کس به اندازه آورده خود در پروژه شریک خواهد بود. یعنی صاحب زمین به اندازه ارزش کارشناسی زمین و سرمایه گذاران به اندازه آورده نقد خودشان. برای مثال شخصی صاحب زمینی به ارزش 30 میلیارد تومان است و هزینه ساخت پروژه (اعم از مسکونی، تجاری، اداری و ...) 20 میلیارد تومان است. صاحب زمین پس از طی تشریفات لازم، در این پروژه سهم 60 درصدی و عموم خریداران این اوراق سهم 40 درصدی خواهند داشت. یعنی به صاحب زمین به اندازه ارزش کارشناسی زمین، واحد سرمایه گذاری داده می شود و سایر سرمایه گذاران نیز به اندازه آورده نقدی خود، واحد سرمایه گذاری دریافت خواهند کرد. پس از تکمیل فرآیند ساخت و فروش واحدهای ساختمانی پروژه 60 درصد وجوه حاصل از فروش واحدهای ساختمانی به صاحب زمین و 40 درصد آن به عموم سرمایه گذاران تعلق خواهد گرفت. نکته بسیار مهم در خصوص این صندوق ها این است که دارندگان واحدهای سرمایه گذاری می توانند در هر زمان که بخواهند تعدادی از واحدهای سرمایه گذاری در اختیار خود را در بازار بورس بفروشند و هر زمان که نیاز داشتند، مجددا اقدام به خرید واحدهای سرمایه گذاری صندوق بکنند. در خصوص شرایط و چگونگی تاسیس صندوق های سرمایه گذاری پیام ساختمان: زمین و ساختمان نیز توضیحاتی بیان کنید؟شرط اصلی تاسیس صندوق های سرمایه گذاری زمین و ساختمان، این است که پروژه دارای توجیه اقتصادی باشد. شرط بعدی این است که حداقل هزینه ساخت پروژه (بدون احتساب ارزش زمین) 10 میلیارد تومان باشد. شرط بعدی داشتن صلاحیت لازم توسط ارکان سه گانه صندوق (ارکان اجرایی، نظارتی و ضمانت کننده) است. در صورت احراز شرایط، صاحب زمین با مراجعه به یکی از نهادهای مالی دارای مجوز (ترجیحا از بین شرکتهای تامین سرمایه، شرکت های سرمایه گذاری و شرکت های هلدینگ ساختمانی) که لیست و شماره تماس شرکتهای دارای مجوز قانونی برای ارائه این خدمات در سایت سازمان بورس (به آدرسwww.seo.ir ) موجود است، درخواست راه اندازی صندوق مذکور را می نماید. بقیه پیگیری ها توسط آن نهاد مالی انجام می شود.پیام ساختمان: صندوق های سرمایه گذاری زمین و ساختمان چه مزایایی دارند؟این صندوق ها مزایای فراوانی برای ذینفعان ایجاد مینمایند. از جمله بهره مندی سرمایه گذاران و خصوصا سرمایه گذاران خرد از سود ناشی از فروش واحدهای ساختمانی، مشارکت سرمایه گذاران در ریسک پروژه های مذکور که بار سنگین احتمال عدم فروش واحدهای تکمیل شده را از دوش سازندگان بر می دارد. افزایش یا حفظ قدرت خرید سرمایه گذار در برابر افزایش قیمت زمین و ساختمان در منطقه اجرای پروژه، بالا بودن نقدشوندگی واحدهای صندوق در مقایسه با سرمایه گذاری مستقیم در پروژه های ساختمانی به دلیل تقسیم پذیری سرمایه که امکان نقدشدن بخشی از آن را در مواقع لزوم فراهم میآورد و نیز به دلیل امکان دادوستد این واحدها در بورس، شفافیت بالاتر بواسطه نظارت حسابرس و متولی صندوق بر فعالیت صندوق اطلاع رسانی مستمر از پیشرفت پروژه به این دلیل که آخرین اطلاعات و گزارش های مربوط به صندوق و پروژه های ساختمانی آن می بایست از طریق پایگاه اینترنتی صندوق ها منتشر شود، تامین نقدینگی سالم و شفاف برای ساخت و ساز مسکن، کاهش اتکا به منابع بانکی، تقویت بازار سرمایه در راستای تاکید مسئولان ارشد نظام، تقویت طرف عرضه و گسیل نقدینگی به سمت تولید مسکن (برخلاف وام های مسکن که سبب افزایش تقاضای مسکن می گردد)، جمع آوری نقدینگی سرگردان و هدایت آن به سوی ساخت و ساز مسکن.