آپارتمان نشین ها بخوانند

گروه معماری و دکوراسیون: بعد از هدفمندی یارانه ها و گران شدن نرخ حامل های انرژی این اختلافات در آپارتمان ها شدت گرفته و برخی اختلافات را به درگیری و نزاع کشانده چرا که هنوز آپارتمان نشین ها نتوانسته اند در این زمینه به توافق برسند. البته در برخی آپارتمان ها تقسیم مبلغ قبوض به تعداد اعضای ساکن در ساختمان یا تقسیم بندی بر اساس تعداد واحد، ملاک عمل قرار میگیرد ولی با وجود این هنوز هم کسانی هستند که معتقدند این روش ها نمیتواند کاملاً عادلانه باشد. این در حالی است که عده ای بر این باورند که چون در طول روز ساعات کمی را در آپارتمانشان حضور دارند و وقتی نیز که در واحدشان هستند از آب و گاز کمی استفاده میکنند و مثل سایر واحدها مهمان هم ندارند، در پرداخت قبوض مشترک حق شان ضایع میشود. البته هیچ کدام از این استدلالات از نظر قوانین آپارتمان نشینی موجه نیست چون قانون، ملاک ثابتی را تعیین کرده که چه قبل از قانون هدفمندی و چه بعد از آن قابل استناد است.قانون میگوید برای پرداخت سهم هر واحد از مبلغ قبوض مشترک باید مساحت هر واحد ملاک قرار بگیرد به طوری که اگر مساحت یک واحد در آپارتمان 2 برابر مساحت سایر واحدهاست مالک یا مستأجر واحد بزرگ تر باید 2 برابر سهم دیگران، هزینه آب و گاز را بپردازد؛ این مسئله در مورد هزینه شارژ ساختمان هم صدق میکند. البته قوانین امور املاک و عقد اجاره تاکید دارد که علاوه بر مساحت، توافق شرکای ساختمان نیز میتواند ملاک تقسیم بندی هزینه قبوض باشد یعنی آنها میتوانند یا تعداد واحدها یا تعداد استفاده کنندگان را ملاک این تقسیم بندی قرار دهند. بنابراین توافق اعضای ساختمان در مورد پرداخت قبوض و هزینه شارژ قسمت های مشترک معتبر است اما اگر مالکان چنین توافقی نداشته باشند و حتی اگر فقط یک نفر مخالف وجود داشته باشد، سهم هر یک از مالکان یا استفاده کنندگان (مثل مستأجر) از هزینه های مشترک آن قسمت که ارتباطی به میزان مساحت و زیربنا ندارد (مانند هزینه های سرایداری، نگهبان، متصدی، آسانسور، باغبان، تزئینات قسمت های مشترک) به طور مساوی بین مالکان و مستأجران مستقر در ساختمان تقسیم میشود. هزینه های مشترک؛ مدیران و مالکانهزینه های مشترک را باید پرداخت و قانون نیز هیچ عذر و بهانه ای را برای امتناع از پرداخت این هزینه ها نمیپذیرد، اما در آپارتمان ها این موضوع نیز گاهی موجب ایجاد تنش و اختلاف میشود. این هزینه های مشترک از یک آپارتمان به آپارتمان دیگر نیز متغیر است به طوری که بعضی ساختمان ها تنها قبوض مشترک و هزینه نظافت راه پله ها را دارند و بعضی آپارتمان ها هزینه هایی چون هزینه های چاه آب، پمپ، منبع آب، مرکز حرارت و تهویه، رختشویخانه، تابلوهای برق، کنترل ها، تلفن مرکزی، انبار عمومی ساختمان، اتاق سرایدار، آسانسور، چاه های فاضلاب، گذرگاه های شوت زباله، زنگ اخبار و شیرهای آتش نشانی. اما امکانات مشترک یک ساختمان هر اندازه که باشد تفاوتی در نحوه پرداخت و لزوم آن ندارد بلکه فقط باید از قبل وظیفه مالکان، مستأجران و مدیر ساختمان معین شده باشد. به این ترتیب اگر در قرارداد اجاره، پرداخت هزینه های مشترک بر عهده مالک باشد و مالک از پرداخت آن خودداری کند، مستأجر میتواند از محل اجاره بها هزینه ها را بپردازد و اگر در قرارداد این هزینه ها بر عهده مستأجر باشد، مدیر ساختمان از او مطالبه میکند و در صورت خودداری به مالک اصلی رجوع میکند. پس در بحث هزینه های مشترک آپارتمان ها و اینکه بر چه مبنایی تعیین میشوند و آیا قابل اعتراض هستند، گفته میشود تعیین نحوه محاسبه هزینه های مشترک قبل از هر چیز به اراده و تصمیم اهالی ساختمان برمیگردد که میتوانند آن را به هر نحوی تعیین کنند، اما اگر ساکنان روش خاصی برای این کار تعیین نکرده اند تعیین سهم هر یک از مالکان و استفاده کنندگان از هزینه های مشترک به 2 روش انجام میشود: نکته: برای پرداخت سهم هر واحد از مبلغ قبوض مشترک باید مساحت هر واحد ملاک قرار بگیرد به طوری که اگر مساحت یک واحد در آپارتمان 2 برابر مساحت سایر واحدهاست مالک یا مستأجر واحد بزرگ تر باید 2 برابر سهم دیگران، هزینه آب و گاز را بپردازد. در روش اول آن بخشی که با مساحت زیربنای قسمت اختصاصی ارتباط دارد مثل آب، گاز، گازوئیل، آسفالت پشت بام و... به نسبت مساحت واحد به مجموع مساحت قسمت های اختصاصی ساختمان محاسبه میشود. در روش دوم سایر مخارجی که ارتباطی به میزان مساحت زیربنا ندارد مثل هزینه های مربوط به سرایدار، نگهبان، متصدی آسانسور، هزینه نگهداری شوفاژخانه و تأسیسات، تزئینات قسمت های مشترک ساختمان، نظافت محوطه و... به طور مساوی محاسبه میشود. اما در هر صورت اگر هر یک از واحدها در مورد سهمیه یا میزان هزینه مربوط به سهم خود معترض باشند میتوانند به مدیر ساختمان مراجعه و تقاضای رسیدگی کنند و در صورت رد اعتراض یا ترتیب اثر ندادن به اعتراض به دادگستری مراجعه کنند. اگر مالک یا مستأجری از پرداخت هزینه های مشترک ساختمان امتناع کرد مدیر چه اختیاراتی دارد ؟ قانون امور املاک و عقد اجاره میگوید: در صورت خودداری مالک یا مستأجر از پرداخت سهم خود در گام نخست باید مراتب را به وسیله اظهارنامه با ذکر مبلغ بدهی و صورت ریز آن به این فرد ابلاغ و هزینه ها را مطالبه کند. اما اگر ظرف مدت 10 روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه بدهی پرداخت نشد مدیر میتواند از دادن خدمات مشترک مثل شوفاژ، تهویه مطبوع، آب گرم و... خودداری کند. اگر این کار امکان پذیر نباشد مثلاً هر یک از مالکان کنتور آب مستقل یا آب گرم و مخزن مستقل داشته باشند یا قطع آن خدمات در فرد خاطی اثرگذار نباشد، مدیر میتواند به دادگاه شکایت کند. دادگاه به چنین شکایاتی خارج از نوبت رسیدگی میکند و واحد بدهکار را از دریافت خدمات دولتی که به مجموعه ارائه میشود، محروم میکند و تا 2 برابر مبلغ بدهی، این فرد را جریمه خواهد کرد. البته مالک یا مستأجر هم حق دارد به نظر مدیر ساختمان و هزینه های او معترض شود و ظرف مدت 10 روز از تاریخ اظهارنامه به دادگاه شکایت کند. حدود اختیارات مدیر ساختمانمدیران بعضی آپارتمان ها خیلی منفعلانه با موضوعات ساختمان برخورد میکنند و درست مثل اینکه باری اضافه به اجبار روی دوششان گذاشته شده باشد، از سر و سامان دادن به اوضاع طفره میروند. در مقابل عده ای نیز اوضاع را بسیار سختگیرانه پیگیری میکنند و در این میان برخی هم بیشتر از حدود اختیارات قانونیشان تصمیم گیری میکنند، ولی وقتی فردی به عنوان مدیر یک ساختمان انتخاب میشود، به صورت خودکار وظایفی بر عهده اش قرار میگیرد که نه باید نسبت به آنها بیاعتنا باشد و نه میتواند بیشتر از حد حیطه وظایفش عمل کند. معاونت آموزش و تحقیقات قوه قضاییه میگوید:: مدیر آپارتمان، مسئول حفظ و اداره ساختمان است و تصمیم های مجمع عمومی را اجرا میکند. مدیر برای مدت 2 سال انتخاب میشود که ممکن است مجمع او را برای سال های بعد هم انتخاب کند. مجمع عمومی علاوه بر تعیین هیئت مدیره، یک خزانه دار نیز انتخاب میکند که نسبت به تنظیم هزینه و درآمد و گزارش به مجمع اقدام میکند.هیئت مدیره موظف است تمام ساختمان را در مقابل آتش سوزی بیمه کرده و هزینه بیمه را بین شرکا تقسیم کند، چون در صورت بیمه نکردن ساختمان، هنگام بروز آتش سوزی هیئت مدیره مسئول جبران خسارت ها خواهد بود.