دو نگاه متضاد به بازار ملک

کاهش تعداد معاملات در تهران دلایل متعددی می تواند داشته باشد؛ بسیاری از کارشناسان دلایل آن را در سه موضوع می دانند: اول؛ شروع سال جدید.معمولاً در شروع سال جدید همانطور که در سال های گذشته نیز شاهد آن بودیم، معاملات در بازار کم می شود. دوم؛ شرایط سیاسی و اقتصادی. با توجه به نزدیک بودن انتخابات ریاست جمهوری ،بحث بودجه سال 92 و تعیین نرخ دلار در بودجه معامله گران هر لحظه منتظر اخبار متفاوت هستند و با احتیاط دست به معامله می زنند. سوم ؛ جذاب شدن بازار سهام از ابتدای سال 92 و بازارهای موازی مسکن. متن زیر ابتدا نگاهی دارد به تعداد معاملات در 15 روز نخست سال 92 و 91 و در نهایت دلایل کاهش معاملات در بازار مسکن و تعداد معاملات در نیمه اول اردیبهشت 92 (کل کشور) را مورد بررسی و کارشناسی قرار می دهد. جدول زیر تعداد معاملات روزانه در کشور و تهران در اردیبهشت ماه 92 را نشان می دهد: تاریخ تعداد معاملات کشور 1/2/92 تا 15/2/92 (شامل خود تهران نیزهست) تعداد معاملات تهران 1 /2/92 تا 15/2/92 1/2/92 7476 2670 2/2/92 7276 2263 3/2/92 7277 2047 4/2/92 7168 1972 5/2/92 5876 1484 6/2/92 1889 1599 7/2/92 7672 2251 8/2/92 7958 2222 9/2/92 7955 1512 10/2/92 7672 1994 11/2/92 7119 1512 12/2/92 5464 995 13/2/92 1984 1064 14/2/92 7744 1322 15/2/92 8158 572 کل معاملات در 15 روز اول اردیبهشت سال 91 در استان تهران رقمی برابر با 20186 فقره و در 15 روز اردیبهشت 92 حدود 15432 مورد بوده است. از این موضوع می توان نتیجه گرفت که کاهش معاملات ریشه در موارد متعددی مانند انتخابات،بی ثباتی نرخ ارز ، قیمت های بالای املاک و ... دارد. نمودار زیر کل معاملات 15 روز اردیبهشت سال 91 را نشان می دهد: فضای مصنوعی خریدن و نخریدن کل بازار املاک کشور به خصوص تهران را فراگرفته و نامعلوم بودن وضعیت ماه های آتی و نگرانی خریدار و فروشنده از ضرر احتمالی وضعیت این روز بازار املاک کشور است. ناتوانی دلالان مسکن در تجزیه و تحلیل چشم انداز اقتصاد مسکن برای خریدار و فروشنده تا حدود زیادی در شکل گیری رکود موجود موثر بوده است. خریداران مسکن تصور می کنند بعد از انتخابات ریاست جمهوری، قیمت ها شروع به کاهش می کند و فرصت خرید در تابستان فراهم خواهد شد. از سوی دیگر فروشنده های ملک که عمدتاً سازنده های واحدهای تازه ساز هستند نیز با این تصور که بعد از انتخابات ریاست جمهوری، معاملات رونق می گیرد و در تابستان نرخ رشد قیمت مسکن به اوج خود خواهد رسید تا آن زمان، دست از فروش کشیده اند و تصمیم دارند در تابستان عرضه سنگین واحدهای خود را آغاز کنند. این نگاه متضاد دو طرف بازار ملک، هم اکنون باعث شده حجم معاملات مسکن در بنگاه های املاک تهران به شکل قابل توجهی کاهش پیدا کند. برخی آمارهای رسمی درباره میزان فعالیت بنگاه های املاک در شهر تهران در دو ماه اخیر (اسفند سال 91 و فروردین92 ) حکایت از کند شدن نبض معاملات دارد. در ماه هایی از سال 91 که معاملات مسکن در اوج رونق قرار داشت و خرید و فروش واحدهای مسکونی در تهران افزایش یافته بود، ماهانه حدود 20 هزار فقره مبایعه نامه در بنگاه های املاک شهر تهران تنظیم می شد، اما در اسفند سال گذشته حجم قراردادهای خرید آپارتمان در تهران به مرز 12 هزار فقره و در فروردین 92به حدود 3 هزار مبایعه نامه رسید. اگر چه برخی تحلیلگران بازار مسکن رکود این روزها را به نفع آینده بازار ملک نمی دانند اما عوامل شکل گیری رکود فعلی، کاملاً متفاوت از رکودهای گذشته است، به طوری که پایان آن به طور قطع به نفع ماه های بعد از رکود خواهد بود. همه ساله در زمان رکود، یکی از دو طرف معامله، از بازار خارج می شود و طرف دیگر کماکان از قصد خود برای انجام معامله دست برنمی دارد. در سال های گذشته زمانی که قیمت مسکن به اوج می رسید، خریداران از بازار خارج می شدند و رکود برقرار می شد و بعد از مدتی که طول دوره رکود باعث فروکش کردن قیمت ها می شد، خریداران به تدریج به بازار برمی گشتند، درحالی که فروشنده ها با ناامیدی از تلاشی که برای فروش در سال های رکود داشتند، درست در زمان رونق، از ادامه تلاش بازمی ماندند و از بازار خارج می شدند. به همین خاطر در سال های گذشته، هنگام پایان رکود، حجم عرضه واحد فروشی در بنگاه ها تا حدودی کاهش پیدا می کرد و به همین علت، قیمت ها تصاعدی افزایش پیدا می کرد. اما امسال، هر زمان که رونق به بازار معاملات مسکن برگردد ( بعد از انتخابات ریاست جمهوری) حجم عرضه و تقاضا تقریباً به یک نسبت افزایش پیدا می کند، به طوری که رونق خرید و فروش توأم با آرامش نسبی قیمت ها، اتفاق می افتد. با چنین فرضیه ای که برای اواخر نیمه اول امسال قابل تصور است، می توان به کنترل طبیعی قیمت مسکن در تابستان امیدوار بود. در حال حاضر اگر چه بازار مسکن در رکود است، اما معدود فروشنده هایی که قصد فروش دارند، قیمت های کاملاً حبابی برای آپارتمان هایشان پیشنهاد می کنند. قیمت های پیشنهادی فروش واحدهای مسکونی در برخی مناطق تهران به طرز عجیبی نسبت به سال گذشته افزایش پیدا کرده است، درحالی که خریداران، چنین قیمت هایی را پس می زنند و قصد خرید ندارند. به نظر برخی کارشناسان این حوزه ، نیمه اول اردیبهشت ماه رکود دنباله دار است و در صورت استمرار این وضعیت احتمالا ماه های بعد شرایط به نفع خریداران خواهد بود.