توصیه هایی برای سرمایه گذاران ملک

کنفرانس تحلیل تاثیرگذار ترین تحولات اقتصادی سال 1393، با محوریت« اجرای فاز دوم هدفمندی یارانه ها و مذاکرات گام نهایی ایران و گروه 1+5» با حضور مدیران اقتصادی دولت، اقتصاددانان و تحلیلگران این حوزه در محل دانشکده مدیریت دانشگاه تهران برگزار شد. به گزارش خبرنگار پیام ساختمان، از جمله موضوعات یکی از نشست های تخصصی این کنفرانس «تحلیل بازار مسکن در سال 1393»، بود. اعضای این پنل محمد مافی مشاور، حسن مقیمی، مدیر سرمایه گذاری و هادی کوزه چی تحلیلگر ارشد بازار مسکن بودند. در این نشست تخصصی تلاش برای تعیین استراتژی سرمایه گذاری شرکت کنندگان در سال آینده بر اساس ارائه تحلیل ها و پیش بینیها از معیارهای استاندارد در اقتصاد کشور شد. هادی کوزه چی، کار شناس ارشد اقتصادی با نگاهی به فضای شکل گرفته ماه های گذشته در خوش بینی به بهبود شرایط و فضای سیاسی کشور و حدس مردم از امکان گشایش در فرایند دیپلماسی سیاسی، روند شکل گرفته در بازار مسکن و سمت و سوی آینده آن را تحلیل کرد. وی با اشاره به رکود ایجادشده در معاملات مسکن و تاثیرات آن بر بازار خرید و فروش واحدهای مسکونی طی ماه های اخیر گفت: با توجه به تجربه سیکل های قبلی رکود و رونق در بازار مسکن، توصیه میشود سرمایه گذاران از بازار مسکن خارج شوند. کوزه چی افزود: سرمایه گذاران باید زمانی اقدام به سرمایه گذاری و خرید ملک کنند که رشد قیمت مسکن به اندازه سود بانکی متعارف یا به اندازه تورم موجود باشد. این مشاور اقتصادی با بیان اینکه در سال گذشته سرمایه گذاران بازار املاک 40 درصد از سایر بازار ها جا مانده اند، گفت: در چهار سال اخیر 900 هزار واحد مسکونی در تهران پروانه ساخت گرفت که حداقل 700 تا 800هزار مورد از این واحد ها ساخته شده یا در حال تکمیل است. او ادامه داد: این تعداد واحد به معنای ساخت 160 میلیون مترمربع زیربنا است که با محاسبه یک میلیون تومان متوسط ساخت به ازای هرمترمربع، ساخت این واحد ها 160 هزار میلیارد تومان هزینه نیاز دارد که این رقم سالانه 40 هزار میلیارد تومان برآورد میشود. قدرت خرید ملک وجود ندارد کوزه چی با بیان اینکه نیاز سالانه شهر تهران به واحدهای مسکونی جدید 100 هزار واحد است، گفت: این در حالی است که هم اکنون سالانه 250 هزار واحد ساخته میشود علیرغم اینکه قدرت خرید برای این واحد ها در بازار وجود ندارد. وی با ارائه نموداری از مقایسه تغییرات قیمت مسکن در برابر شاخص تورم در 20ساله گذشته، گفت: پیش بینی میشود پارامتر هایی مانند تورم و افزایش هزینه های ساخت در بالا بردن قیمت مسکن در سال جاری اثرگذار باشد، پس بهتر است سرمایه گذاران امسال از این بازار خارج شوند. این مشاور اقتصادی با اشاره به اینکه در هر دهه متوسط قیمت هر متر مربع ملک در تهران 2 تا 3 ونیم برابر شده است، افزود: در دوره رونق تنها قیمت املاک کلنگی بیشترین جهش را داشته است و به این ترتیب بیشترین جهش بازار مسکن در سال گذشته برای قیمت واحدهای کلنگی بوده که بالغ بر 160 درصد افزایش پیدا کرده است. کوزه چی معتقد است: اگر بازار معاملات ارزی آرام باشد، نه تنها انتظار جهش در ملک را نداریم بلکه رکود حاکم تشدید خواهد شد. وی تاکید کرد: در صورت روند معتدل مذاکرات گام نهایی ایران و گروه 1+ 5 و افزایش اندک قیمت ارز، رشد قیمت ملک از تورم جا خواهد ماند و ملک کمتر گران میشود و این شرایط برای سرمایه گذاران مناسب نیست. او همچنین با اشاره به شکل گیری حباب مسکن در سال های 85 و 86 و تخلیه این حباب در سال 87 گفت: حباب مسکن حال حاضر نیز طی یک سال و نیم آینده تخلیه میشود به شرط آنکه بازار معاملات ارزی به هم نریزد. ضمن اینکه با توجه به کاهش آماری نرخ ازدواج در پیک جمعیتی کشور، تقاضای واقعی در بازار مسکن نیز کاهش مییابد در حالی که برخلاف آن، تعداد مسکن بیشتری ساخته شده است. این کار شناس اقتصادی با اشاره به آمار 12درصدی خانه های خالی در تهران و آمار 25 درصدی خانه های خالی منطقه 1 تهران، اضافه کرد: دامنه این شرایط به سایر شهرهای بزرگ مثل اصفهان نیز کشیده شده است. وی با اشاره به نبود قدرت خرید مردم به دلیل مشکلات اقتصاد کشور گفت: ساخت و ساز ها باید متناسب با تقاضای بازار یعنی منطبق با اقتصاد کشور انجام میشد، این در حالی است که در صورت امکان خرید و فروش، با احتساب پروانه ساخت این چهار سال، بر اساس برنامه 89 تا 92، 30 درصد به ظرفیت ساخت و ساز تهران افزوده میشود. سرمایه گذاران به فکر مدل های دیگر ساخت کوزه چی با اشاره به اینکه دیگر تقاضایی برای سرمایه گذاری در پروژه های مسکونی یا تجاری وجود ندارد، تاکید کرد: سرمایه گذاران ساخت و ساز باید در فکر مدل های دیگر ساخت مثل پروژه های خانه سالمندان و بهداشتی... بر اساس نیاز منطقه باشند. وی اظهار کرد: میزان ساخت و ساز کل کشور در سال گذشته 60 میلیون متر مربع زیربنا بوده که اکنون این رقم به 120 میلیون متر مربع افزایش یافته است. یعنی افزایش دوبرابری ساخت و ساز در حالی که نیاز و تقاضا در کشور رو به کاهش است، این روند که در سایر شهرهای بزرگ نیز دیده میشود برای اقتصاد کشور بسیار خطرناک است. این کار شناس ارشد اقتصادی معتقد است: شرایط در تهران حاد تر است، میزان ساخت و سازهای شهر تهران، از 10 میلیون متر مربع به 40 میلیون متر مربع افزایش داشته است. یعنی چهار برابر و مشکل این است که دیگر تقاضایی برای این میزان واحد وجود ندارد. درنتیجه سال 93 و 94 بزرگ ترین مشکل فروش است، مانند لقمه بزرگی که اقتصاد کشور برای بلعیدن آن زمان لازم دارد. او ادامه داد: براساس آمار سامانه املاک، با احتساب 10 هزار مورد معاملات ماهانه، تاکنون 140 هزار نوساز بدون مشتری در تهران وجود دارد و فقط 40 هزار واحد فروخته شده است. کوزه چی با اشاره به سه دسته از پارامترهای تاثیرگذار در بازار ملک توضیح داد: دسته اول وضعیت عرضه و تقاضای ملک است، عرضه زیاد و تقاضا رو به کاهش است، دسته دوم پارامترهای اقتصاد کلان است تورم کاهش داشته است اما خرید ملک توسط صاحبان سرمایه مشخص نیست. دسته سوم، اینکه بازار دلار در آرامش است و نقدینگی در چرخه اقتصاد جریان ندارد، همه این پارامتر ها قیمت ملک را در معاملات سال های پیش رو کاهش میدهد، تنها یک تحول میتواند قیمت ها را تکان میدهد آن هم زمانی که قیمت دلار دستخوش تغییر شود، اما رشد قیمتی ملک از قیمت دلار کمتر و رقمی حدود 30 تا 40 درصدی خواهد داشت. وی با اشاره به اینکه کل معاملات ملکی تهران سال پیش 150 هزار مورد بوده است، هشدار داد ملک در حال انبار شدن است و سرمایه گذاران این املاک جهت یافتن بازار تقاضا باید به دنبال ایجاد تمایزاتی در ملک موردنظر جهت انجام معامله شوند.