آپارتمان نشینی و حوزه مسئولیت ها

از آنجا که هر اجتماعی اعم از خانواده یا جامعه نیازمند مدیر یا مدیرانی برای اداره امور خود هستند، در مجتمع های ساختمانی (آپارتمانی) نیز این ضرورت به وضوح احساس می گردد. در این خصوص قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه اجرائی آن مصوب 1343 و اصلاحیه های بعدی آن، ضوابط و مقررات حاکم بر این موضوع را مشخص نموده و قانونگذار مستند به قانون فوق الاشعار، کلیه مجتمع های مسکونی، اداری، تجاری و شهرک هائی که فاقد شهرداری هستند را ملزم به رعایت ضوابط و مقررات حاکم بر آن نموده است. به منظور تعیین مدیر یا هیئت مدیره ابتدا می بایست مجمع عمومی مالکین به شرح ذیل تشکیل گردد: مجمع عمومی مالکین در صورتی که تعداد مالکین از سه نفر تجاوز نماید مجمع مزبور تشکیل می گردد و به عبارتی مجمع عمومی از گردهمائی مالکین تشکیل می گردد. با ملاحظه مواد قانونی این طور استنباط می گردد که اگر مالکین خود در مورد نحوه تشکیل اولین مجمع عمومی به توافق نرسند و از تشکیل مجمع خودداری نمایند حسب درخواست مالکین، وزارت مسکن وشهرسازی عهده دار این مسئولیت می گردد.چنانچه جلسه مذکور،اولین جلسه مجمع نباشد هیئت مدیره وظیفه دعوت از مالکین را به عهده خواهد داشت لازم به ذکر است که برگزارکنندگان مجمع موظف می باشند دعوتنامه هایی را به نشانی کلیه مالکین ارسال نموده و از آنان، جهت شرکت در جلسه دعوت به عمل آورند و چنانچه مالکین در محلی، به جز نشانی خود در مجتمع، ساکن باشند موظفند رسما آدرس خود را به هیئت مدیره اعلام نمایند درغیر این صورت هیئت مدیره وظیفه ای جهت تفتیش درخصوص نشانی مالکین ندارند و اگر کسی به عنوان نماینده یکی از مالکین تعیین شده باشد باید قبل از تشکیل مجمع عمومی وکالتنامه رسمی (که در دفترخانه تنظیم شده باشد) یا غیر رسمی (نوشته کتبی) خود را به مدیر یا هیئت مدیران ارائه نماید و واحدهایی که دارای چند مالک می باشند می بایست از بین خود یک نفر را جهت شرکت در مجمع عمومی انتخاب و معرفی کنند. درصورتی که یکی از مالکین نیز دارای شخصیت حقوقی باشد نماینده آن طبق قوانین مربوط به شخصیت های حقوقی، معرفی خواهدشد. تشکیل جلسه به وسیله آگهی در تابلوی اعلانات نصب و همچنین می بایست به نشانی هریک از مالکین ارسال گردد.در اولین جلسه مجمع عمومی ابتدا رئیس مجمع که اداره جلسه نیز با او می باشد و سپس در همان جلسه در صورت به رسمیت رسیدن مجمع، مدیر یا مدیرانی از بین مالکین یا اشخاص خارج از ساختمان انتخاب می شود لازم به ذکر است برای رسمیت مجمع، حضور مالکین بیش از نصف مساحت تمام قسمت های اختصاصی یا نماینده آنان ضروری است. باتوجه به مراتب فوق اگر مالکین بیش از نصف مساحت تمام قسمت های اختصاصی ساختمان یا نماینده آنان در جلسه حضور پیدا نکنند جلسه موکول به پانزده روز بعد می گردد و چنانچه در این جلسه نیز اکثریت لازم حاصل نگردد جلسه برای پانزده روز بعد تجدید و تصمیات جلسه اخیر با تصویب اکثریت عده حاضر معتبر خواهد بود. مجمع عمومی مالکین باید حداقل هر سال یک بار تشکیل گردد. وظایف و اختیارات مجمع عمومی : تعیین رئیس مجمع عمومی انتخاب مدیر یا مدیران و رسیدگی به اعمال آنها اتخاذ تصمیم نسبت به اداره ساختمان تصویب گزارش مربوط به درآمد و هزینه های سالانه اتخاذ تصمیم در ایجاد اندوخته برای امور مربوط به حفظ و نگهداری و تعمیر بنا تفویض اختیار به مدیر یا مدیران به منظور انعقاد قراردادهای لازم برای اداره ساختمان. کلیه تصمیمات متخذه مجمع عمومی مالکین باید ظرف ده روز به وسیله مدیر یا مدیران به شرکا یا مالکین غایب و وزارت مسکن وشهرسازی اطلاع داده شود. مجمع عمومی عادی می تواند به طور فوق العاده هم به شرح ذیل تشکیل گردد: در صورتی که هیئت مدیره نتواند درخصوص یک موضوع خاص و مهم اتخاذ تصمیم نماید(مثلا به فرض درخصوص بازسازی و تعمیرات اساسی ساختمان و...) مجمع عمومی عادی به طور فوق العاده تشکیل می گردد که این موضوع بنا به درخواست مالکین یا هیئت مدیره می باشد. صلاحیت مجمع عمومی عادی به طور فوق العاده همان صلاحیت مجمع عمومی عادی می باشد. در صورت عدم اجابت درخواست مالکین از سوی هیئت مدیره و در صورت پیش بینی سمت بازرس و وظایف آن در اساسنامه مالکین می توانند درخواست خود را به بازرسان ارائه نمایند و بازرسان موظفند با رعایت تشریفات مقرر، اقدام لازم را معمول نمایند. مجمع عمومی فوق العاده، در صورت استعفا، فوت، عزل یا حجر مدیر یا مدیران قبل از انقضا مدت ماموریت به منظور تجدید انتخاب هیئت مدیره جدید تشکیل می گردد. در صورت خودداری شرکا از تشکیل مجمع فوق العاده، وزارت مسکن وشهرسازی حسب تقاضای سه نفر از شرکا برای تشکیل مجمع مذکور اقدام خواهد نمود مگر آنکه تعداد آپارتمان ها از ده واحد کمتر باشد که در این صورت تقاضای یک نفر از شرکا کافی خواهدبود. لازم به ذکر است که تصمیمات مجمع برای کلیه مالکین الزام آور است. مدیر یا مدیرانی که طی جلسات مجمع عمومی مالکین انتخاب می شوند مسئول حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی می باشند تعداد آنها می بایست فرد بوده و مدت ماموریت آنها نیز طبق قانون دوسال است. اما مجمع می تواند این مدت را اضافه و انتخاب مجدد مدیر یا مدیران نیز بلامانع است. مجمع عمومی می تواند یک نفر از مدیران را به عنوان خزانه دار تعیین و خزانه دار دفتر ثبت درآمد و هزینه خواهد داشت که به پیوست قبوض و اسناد مربوطه برای تصویب ترازنامه به مجمع عمومی تسلیم و ارائه خواهد نمود مدیرانی که انتخاب شده اند امین شرکا (مالکین) بوده و نمی توانند فرد دیگری را به جای خود انتخاب نمایند. مدیر یا مدیران مکلفند تمام بنا را به عنوان یک واحد در مقابل آتش سوزی بیمه نمایند. در کلیه ساختمانها که بیش از ده واحد آپارتمان داشته باشند مدیران مکلفند برای حفظ و نگاهداری و همچنین نظافت قسمتهایمشترک و سایر امور مورد نیاز دربان یا سرایدار استخدام نمایند. مدیر یا مدیران همچنین مکلفند میزان هزینه های مستمر و مخارج متعلق به هر شریک و نحوه پرداخت آنرا قبل یا بعد از پرداخت هزینه به وسیله نامهسفارشی به نشانی مالکین اعلام نمایند. و در صورت استنکاف، طبق مقررات قانونی برای وصول آن اقدام نمایند.