مشاوران نمی توانند پیش فروش کنند

گروه بازار ساختمان: بخش زیادی از آسیب هایی که خریداران خانه های پیش فروش میبینند ناشی از عدم آگاهی آنها از حقوقی است که به عنوان خریدار ساختمان نیمه ساز دارند. یا به خاطر اعتمادی است که نمیخواهند با رسمی کردن مذاکرات در دفاتر اسناد رسمی خدشه ببیند، اما ضروری است خریدار ساختمان پیش فروش قبل از خرید، بعضی نکات کلیدی را بداند. حتماً خیلی از شهروندان یا خودشان طعمه این کلاه برداریها شده اند یا دیده اند و شنیده اند چطور کسانی را که میشناخته اند در دام شیادان افتاده اند. شاید سال ها طول بکشد تا افراد مالباخته به پولی که به حساب «پیش فروشنده» ها واریز کرده اند برسند و شاید هم هیچ وقت چنین فرصتی نصیب شان نشود، ولی به هر حال آنها هیچ گاه فراموش نمیکنند که خوش باوری و جانب احتیاط نگه نداشتن چه تاوان سنگینی دارد. حال در یکی از مصوبات هیئت وزیران، قرار شد کسانی که میخواهند ساختمان ها و آپارتمان های در حال ساخت را پیش فروش کنند، قرارداد آن را در دفاتر اسناد ثبت کرده و برابر مجوز وزارت راه و شهرسازی در این زمینه عمل کنند. برای بررسی این موضوع به سراغ چند تن از کارشناسان و دفترداران در سطح شهر رفتیم : افزایش 8 برابری پیش فروش آپارتمان عباس نویدی اصل ، کارشناس مسکن در پاسخ به این سؤال که آیا تعداد پیش فروش ها درکشورمان به اندازه ای است که نیازمند نظارت و ثبت پیش سند در دفاتر استناد باشد، به پیام ساختمان گفت: تعداد کل قراردادهای پیش فروش واحدهای مسکونی طی چهار سال اخیر 163هزار و 924 مورد بوده است. وی افزود: شاید افزایش تعداد قراردادهای پیش فروش، نشان دهنده میل به خرید واحدهای نوساز است؛ به گونه ای که در سال 88 تعداد این قراردادها 10هزار و 984 قرارداد بود که در سال89 به 23هزار و 426 قرارداد رسید و در سال 90 نیز با افزایش بیش از دو برابری به 48 هزار و 764 قرارداد رسید و در 11 ماه سال 92 نیز با افزایش چشمگیر 80هزار و 750 قرارداد تنظیم شد.از ابتدای امسال نیز به علت گرانی مسکن پیش فروش طرفداران خوبی داشته است. نویدی اصل ادامه داد: متأسفانه به نسبت رشد پیش فروش ساختمان، دادگاه ها هم شاهد حجم زیادی از پرونده های کلاهبرداری ها و کم فروشیهای واحدهای پیش فروش شده است. بر این اساس تصویب پیش سند در دفاتر اسناد به طور حتم این مشکلات را کاهش خواهد داد ،ضمن اینکه اعتماد خریداران قدیمی و جدید را در پی خواهد داشت . نظارت بر قیمت ثبت پیش فروش ها احمد جهانبخش ، کارشناس مسکن با تاکید بر اینکه تصویب این مصوبه به معنای این نیست که تمام پیش فروش کنندگان کلاهبردار هستند، به خبرنگار ما گفت: تصویب این موضوع همانند دزدگیر خانه محسوب میشود. وی افزود: سازمان ثبت یکی از سازمان های کارآمد و درعین حال مهم جامعه است و ثبت هر معامله در دفترخانه ها باعث ایمنی فرد از تمام خطرات میشود اما در این میان باید نظارت کامل صورت گیرد تا دفترخانه ها از ثبت این معاملات به فکر سودهای کلان نباشند زیرا سازمان ثبت یک سازمان مردمی است و مردم همانند یک پناهگاه به آن نگاه میکنند.حال اگر قرار باشد ادارات ثبت مورد سوءاستفاده این افراد نیز واقع شوند، اعتماد مردم به این سازمان ها به طور کلی از بین می رود. ضرورت مراجعه به ثبت اسناد محمد منصوری ، دفتردار با بیان این مطلب که متأسفانه هنوز هم خیلیها به عقد قرارداد در دفاتر اسناد رسمی عادت نکرده اند،به پیام ساختمان گفت: عده ای از مردم به دلایلی مانند کم هزینه و سریع بودن فرایند تنظیم قرارداد همچنان موافق شیوه های سنتی برای قرارداد بستن هستند، اما این افراد باید بدانند در مورد تنظیم قراردادهای پیش فروش آپارتمان برای اینکه این کار به یک دغدغه تبدیل نشود ضروری است این قرارداد در دفاتر اسناد رسمی ثبت شود. وی افزود: مطابق قانون پیش فروش ساختمان ؛ مشاوران املاک باید پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را برای تنظیم سند رسمی قرارداد پیش فروش به یکی از دفاتر اسناد رسمی معرفی کنند چرا که آنها نمیتوانند دست به چنین کاری بزنند. جلوگیری از قربانی شدن خریداران عبدالعلی محمدی، حقوقدان و وکیل پایه یک دادگستری در مورد اهمیت ثبت پیش خریدها در دفاتر ثبت سند گفت: بیتردید هر اقدامی در جهت بهینه سازی روابط حاکم بر خریدار و فروشنده در واحدهای پیش فروش با هدف به حداقل رساندن اختلافات و تنظیم هرچه بیشتر اجرای تعهدات و به حداکثر رساندن تدابیر لازم برای جلوگیری از قربانی شدن خریداران در یک فاجعه کلاهبرداری اصلاح ساختار قانونی حرف اول را میزند. پیشنهادهایی از نوع، تنظیم پیش سند که موضوع بحث روز است با همین هدف صورت میپذیرد. وی افزود: بدیهی است اگر الزام به تنظیم پیش سند که قبل از هر چیز مستلزم تدارک سازوکار لازم اجرایی از طریق دفاتر اسناد رسمی است بتواند امکان فروش چند باره یک واحد مسکونی را منتفی نماید چنین لایحه ای میتواند اقدام موثری در جهت این ساماندهی باشد. متراژهای کاذب در ازای قیمت بیشتر احمد حسینی ، دفتردار با بیان این مطلب که این الزام به ثبت محضری قراردادها نه تنها جلوی فروش چند باره ملک را میگیرد، بلکه در مقابل یکی از رسمیترین شگردهای مشاوران املاک غیرمجاز قد علم میکند، به پیام ساختمان گفت:یکی از روش های کلاهبرداری در بازار مسکن ، پیش فروش املاک قبل از بهره برداری با متراژهای غیر واقعی است که به باور کارشناسان این روش یکی از خطرناک ترین شگردهای کلاهبرداری در بازار مسکن است. وی افزود: متقاضیان مسکن به ویژه جوانانی که برای پیش فروش املاک مراجعه میکنند، باید نسبت به آن هوشیار باشند چرا که مشاوران املاک غیرمجاز که بیشتر به صورت سازمانیافته فعالیت میکنند، در زمان عقد قرارداد با متقاضیان، متراژهای غیر واقعی ارائه میدهند. وی ادامه داد: برخی از مشاوران مسکن با زیرکی و چرب زبانی متقاضی خرید مسکن را به سمتی که میخواهند سوق میدهند.برای مثال چنانچه در آینده قرار باشد ساختمانی با متراژ 100 متر به بهره برداری برسد، مشاوران املاک در قراردادهای خود با مالکان متراژ 110 متر را محاسبه میکنند.جالب اینجاست که پس از اتمام ساختمان و ارائه پایان کار و صورت مجلس به خریداران با بهانه های گوناگون از جمله اینکه متراژ اضافه ساختمان در ازای پارکینگ، انباری و مواردی از این نمونه ساخته شده است، متقاضی و مالک مسکن را متقاعد میکنند با همان سند متراژ 110 متری و در حقیقت متراژ 100 متری کنار بیایند و ملک را تحویل بگیرند. حسینی خاطرنشان کرد: متأسفانه بسیاری از مالکان هم به دلیل اشتیاق فراوان برای خانه دار شدن پس از چند سال، زیر بار این موضوع می روند و از شکایت خود صرف نظر میکنند. 9 حلقه قرارداد پیش فروش احمد حقی ، کارشناس مسکن با بیان این مطلب که خریدار پیش فروش باید به موارد مهم در قرارداد توجه کند، گفت: باید حداقل 9 مورد در قرارداد پیش فروش ذکر شده باشد یعنی اسم و مشخصات طرفین قرارداد اعم از حقیقی و حقوقی، پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک، اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله مثل مساحت، تعداد اتاق ها، شماره طبقه، شماره واحد، پارکینگ و انباری، مشخصات فنی و معماری مثل موقعیت، کاربری، تعداد طبقات، مساحت کل عرصه و زیربنا، نما، نوع مصالح مصرفی، سیستم گرمایش و سرمایش و...، بها یا عوض در قراردادهای معوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت، شماره قبوض اقساطی برای بها، تحویل و انتقال قطعی، زمان تحویل واحد ساختمانی پیش فروش شده و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی، تعیین تکلیف راجع به خسارات، تضمین ها، قرارداد بیمه ای، تغییر قیمت و مشخصات، تعهدات پیش فروشنده به مراجع قانونی و معرفی داوران. وی افزود: برای تنظیم قرارداد پیش فروش نیز مدارکی لازم است که تنظیم این قرارداد منوط به وجود آنهاست یعنی سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بنا، پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد، بیمه نامه مسئولیت، تأییدیه مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان و پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک.