هجوم سازندگان به املاک کلنگی

گروه ساخت وساز: پدیده تخریب و نوسازی ساختمان های کم سن و سال و درعین حال بادوام و قابل سکونت تقریباً از سال90 و همزمان با چراغ سبز طرح تفصیلی جدید تهران، باب شد. در این روش بسازوبفروش هایی که خیلی زود به منافذ طرح تفصیلی و راه های اضافه تراکم پی برده بودند، توانستند با ارائه دو امتیاز بینظیر شامل «تبدیل یک واحد مسکونی به 5/1 تا 2 واحد جدید» و همچنین «پرداخت 100درصد هزینه رهن کامل آپارتمان برای مدت زمان تخریب و نوسازی»، نظر مالکان ساختمان های کم عمر را به تخریب جلب کنند. آمار های تخریب در 91 و 92 در سال91 به اندازه 30 درصد پروانه های ساختمانی صادرشده، آپارتمان در تهران تخریب شد. در سال گذشته، اما نسبت تخریب افزایش پیدا کرد و از 30 درصد به نزدیک 40درصد رسید. در 9 ماهه اول سال92 در ازای صدور پروانه برای ساخت 148هزار واحد مسکونی، مجوز تخریب 58هزار واحد صادر شد. معمولاً نفع دو طرفه در پروژه های تخریب و نوسازی به این صورت است که سازنده ها از بابت معافیت خرید نقدی زمین منتفع میشوند و مالکان نیز به خاطر افزایش تعداد واحدها یا بزرگ تر شدن خانه ای که داشته اند، نفع میبرند. عمده تخریب های ساختمانی در تهران مربوط است به آپارتمان های نه چندان سالخورده و در محله هایی انجام میشود که سطح قیمت مسکن در آنجا بالا است. هدایت نقدینگی به بازار اجاره تجارت با ساختمان های کم عمر از یک سو باعث افزایش تعداد خانه های خالی نوساز شده و از سوی دیگر بار تقاضای اجاره نشینی را به اندازه تعداد واحدهای تخریبی، افزایش داده است. مالکان این ساختمان ها با دریافت تمام وکمال هزینه رهن از بسازوبفروش ها، باعث هدایت نقدینگی به بازار اجاره میشوند و چون اصراری بر چانه زنی با موجران و اخذ تخفیف اجاره بها ندارند، به نوعی باعث تحریک نرخ ها و در نهایت افزایش اجاره بها شده اند. در برنامه پنج ساله دوم شهرداری تهران که اواخر سال گذشته توسط شورای شهر به تصویب رسید، ماده ای در ردیف تکالیف معاونت شهرسازی گنجانده شده که به موجب آن، مدیریت شهری پایتخت باید برای جلوگیری از تخریب ساختمان های بادوام، «عوارض مضاعف» دریافت کند. هر چند این تکلیف، صرفاً هزینه تخریب را برای مالک و سازنده افزایش میدهد و در عمل، محدودیت قانونی برای آنها به وجود نمیآورد، اما ظاهراً معاونت شهرسازی و معماری، بالاتر از این تکلیف را در دستور کار قرار داده است. با پیشنهاد این معاونت شهرداری، قرار است صدور مجوز تخریب و نوسازی برای ساختمان هایی که کمتر از 25سال عمر دارند، ممنوع شود. در صورت تصویب این طرح توسط شهردار تهران، اجازه تخریب فقط به ساختمان هایی که پروانه احداث آنها قبل از سال 1368 صادرشده، داده میشود. معاون شهرسازی و معماری شهرداری تهران در این زمینه به خبرنگار ما گفت: هدف از اجرای این طرح جذب سرمایه های بخش مسکن به سمت ساخت وساز های محدوده بافت فرسوده و جلوگیری از هدر رفت سرمایه ها و منابع در جریان تخریب و نوسازی ساختمان های با عمر پایین است. علیرضا نادری تصریح کرد: از طرف دیگر مالکانی که ساختمان های مقاوم دارند همچون دیگر نقاط دنیا میتوانند به جای تخریب، ساختمان خود را بازسازی کنند.این در حالی است که در محدوده 3هزار و 268 هکتاری بافت فرسوده پایتخت، ساختمان هایی با عمر 70 ساله وجود دارند که در واقع برای شهر با وجود تهدید بلایای طبیعی خطری بالقوه محسوب میشوند. طرح با قانون اساسی منافات دارد جابر نصیری، عضو هیئت مدیره نظام مهندسی ساختمان استان تهران که چند شماره پیش در گفتگو با پیام ساختمان تخریب ساختمان در تهران را بیسابقه خواند و نسبت به عواقب آن هشدار داده بود، گفت: خوشبختانه دیدگاه خوبی که در کمیسیون معماری و شهرسازی شورای شهر و شهرداری تهران به وجود آمده است را باید به فال نیک گرفت زیرا دیدگاه از تک پلاک ها به سمت فضای مطلوب شهری پیش رفته است. وی افزود: تحرکات شهرداری در این رابطه قابل ستایش است اما این کار نیازمند قانون است و تا جایی که من اطلاع دارم هنوز به صورت قانون درنیامده است. نصیری ادامه داد: ممنوع کردن تخریب ساختمان های با قدمت کمتر از 25 سال حقوق اجتماعی افراد را خدشه دار میکند و مخالف قانون اساسی است. اعتقاددارم شهرداری به جای این کار میتواند با وضع عوارض سنگین به خاطر تخریب منابع ملی، ایجاد آلودگی زیست محیطی و ... از تخریب ساختمان های نسبتاً مقاوم جلوگیری کند یا اینکه آنقدر هزینه ها را بالا ببرد تا برای مالک صرفه اقتصادی نداشته باشد. نصیری با بیان اینکه این طرح خواست جامعه مهندسی است، خاطرنشان کرد: قطعاً با اجرای این طرح ساخت وساز ساز ها به سمت بافت فرسوده میرود و لازم است دولت و شهرداری با برنامه درست و مدون از فرسوده سازی در بافت فرسوده جلوگیری به عمل آورند تا نوسازی به معنای واقعی انجام شود. از طرف دیگر تمامی دستگاه ها باید دست به دست هم بدهند تا مشکلات حقوقی در این بافت ها در سریع ترین زمان به حداقل برسد. عضو هیئت مدیره نظام مهندسی ساختمان استان تهران با بیان اینکه اجرای این طرح میتواند باعث ارتقای کیفیت ساخت وساز شود، گفت: به دلیل اینکه خانه های نوساز تا 25 سال اجازه تخریب پیدا نمیکنند، مالکان در همان بدو کار حساسیت بیشتری نسبت به کیفیت به خرج میدهند. وی با اشاره به اینکه اجرای این طرح باعث رکود نمیشود، گفت: رونق ساختمان سازی به عوامل گوناگونی بستگی دارد و این طرح در نهایت میتواند تا 5 درصد باعث رکود شود. املاک کلنگی گران می شود بیت الله ستاریان، کارشناس مسکن هم با بیان اینکه سالانه 250 هزار واحد مسکونی در کشور تخریب میشود، به پیام ساختمان گفت: با وجود اینکه انگیزه شهرداری مثبت است اما اعتقاد دارم طرحی که شهرداری در پیش گرفته عواقب منفی در بازار مسکن ایجاد میکند؛ از جمله اینکه پس از مدتی با جهش قیمت ساختمان های با عمر 25 سال به بالا مواجه میشویم و در عوض ساختمان های با عمر کمتر به ویژه املاک بالای 5 سال ارزان تر معامله میشوند. در اثر این جهت دهی عده ای فقیر و عده ای غنی میشوند ضمن اینکه خرید و فروش املاک کلنگی افزایش پیدا میکند. وی افزود: در کشور ها دو نوع عمر برای ساختمان در نظر میگیرند، عمر مفید و عمر مطلوب. عمر مفید در رابطه با خود ساختمان است اما عمر مطلوب ساختمان به عنوان یک مسئله ملی نگاه میشود. بنابراین ممکن است ساختمان 100 سال عمر مفید داشته باشد اما مطلوب کشور این نباشد که ساختمان 70 سال عمر کند چرا که ممکن است ما بخواهیم چرخ صنعت ساختمان بچرخد. در طرح مذکور به دلیل فقدان مطالعه، عمر مطلوب در نظر گرفته نشده است درحالیکه در کشور ما حتی میتوان عمر مطلوب را تا 70 سال در نظر گرفت. ستاریان در رابطه با اینکه آیا مالکان با توجه به ممنوعیت تخریب ساختمان های زیر 25 سال، حساسیت بیشتری نسبت به کیفیت خواهند داشت، خاطرنشان کرد: تمام ساختمان هایی که پروانه میگیرند و مهندسی ساخته میشوند، معمولاً عمری در حدود 35 تا 40 سال دارند و به نظر من در کیفیت ساخت موثر نخواهد بود.