آسیب های قراردادهای ساختمانی

گروه ساخت وساز: چرا پیمانکاران دچار مشکلات متعددی همچون تأخیرات اجرایی در پروژه های عمرانی میشوند؟ مقصر کارفرماها هستند یا این شرایط به پایین بودن سطح اطلاعات پیمانکاران باز میگردد؟ و یا مسائل و مشکلات ناشی از انتخاب نحوه انجام خدمات طراحی و اجرا به وسیله ارکان مختلف پروژه نظیر کارفرما، مشاور، مدیریت طرح و پیمانکار پروژه است. با این زاویه نگاه، مفاهیم مهم قراردادهای ساختمانی به عنوان یکی از رویکردهای مورد بررسی پیام ساختمان، قرار است در هر شماره از نشریه در پیشخوان دکه های مطبوعاتی کشور قرار گیرد زیرا مخاطبان امروز نشریه، که طیف زیادی از آنها دست اندرکاران ساخت وساز هستند، میخواهند پاسخ پرسش ها، تردیدها و ابهام های خود را در حیطه فعالیت های تخصصیشان بیابند تا چالش های موجود کمتر شود، بخشی از رسالت این رسانه تخصصی نیز رفع این ابهامات است. ضمن اینکه از مخاطبان خویش، فروتنانه انتظار داریم چنانچه نقطه نظر و یا اطلاعات جدید و سازنده ای در این زمینه دارند با ما در میان بگذارند، تا در شماره های آتی به آن بپردازیم: قرارداد در پروژه های عمرانی به طور کلی اجرای یک طرح و پروژه عمرانی بر اساس طراحی برنامه ای پیش بینیشده با تنظیم و برقراری یک قرارداد عملی است. به عنوان نمونه در تعریف پیمان میتوان گفت: توافقی که به همراه شرایط و مدارک الحاقی در یک مجموعه غیرقابل تفکیک بین کارفرما و پیمانکار منعقد میشود. موضوع پیمان هم عبارت است از تمامی عملیات اجرایی یک طرح یا پروژه همراه با نقشه ها و شرح کار، مشخصات فنی و استانداردهای الحاقی به پیمان شامل عملیات ساختمانی ، مکانیکی، تأسیساتی و... قرارداد در پروژه های عمرانی و پیمانکاری به موافقت نامه ای که اولین بار در ایران در سال 1336 هجری شمسی تهیه شده و در تاریخ 3/3/1378 توسط سازمان برنامه و بودجه وقت(سازمان مدیریت و برنامه ریزی فعلی) مورد بازنگری واقع و مجدداً ابلاغ شده است. در حال حاضر ملاک انعقاد پیمان در اجرای طرح های عمرانی دولتی موافقت نامه و شرایط عمومی پیمان انتشار یافته از سوی سازمان مدیریت و برنامه ریزی(نشریه شماره 4311 چاپ دوم سال 1378) است. به طور کلی هر قرارداد عمرانی باید هفت ماده را دارا باشد: ماده 1) موضوع، ماده 2) اسناد و مدارک، ماده 3) مبلغ، ماده 4) تاریخ و مدت و تاریخ شروع به کار، ماده 5) دوره تضمین، ماده6)نظارت بر اجرای کار، ماده 7) نشانی طرفین. انواع قرارداد متداول اجرای پروژه های عمرانی قراردادهای پیمانکاری بر اساس فهرست بها قراردادهای پیمان مدیریت قرارداد بر اساس برآورد کلی با قیمت ثابت قرارداد بر اساس مترمربع زیربنا قراردادهای کلید در دست یا طراحی / ساخت قراردادهای مهندسی، تدارک و اجرا. پیمان ها و روش های عقد قرارداد پیمانکاری با این وجود بد نیست در مورد روش های متداول قراردادهای پیمانکاری هم بدانید که بیشتر پروژه های ساختمانی، حاصل مشارکت کارفرما (مالک، صاحب کار)، مشاور و سازنده (پیمانکار) است. زمانی که تصمیم به ساخت پروژه ای گرفته شد، لازم است از خدمات طراح استفاده شود. طرح، که نزدیک به اهداف پروژه مورد نظر است راهنمای مستند سازنده که اجراکننده پروژه است، خواهد بود. روابط و ترتیبات قراردادی بین این افراد ، بنا به ماهیت و اندازه پروژه تغییر میکند. در مواردی ، یکی از این افراد، ممکن است دو یا حتی هر سه نقش را ایفا کند. این نقش ها را باید به درستی فهمید و به دقت ارزیابی کرد تا بتوان روابط قراردادی را که منجر به کارآمدترین شیوه تغییر پروژه میشوند، تعیین کرد. پیمان با تعیین پیمانکار عمومی برای طرح های عمرانی «روش پیمانکاری عمومی ؛ بستن قرارداد (پیمان) بین مالک و پیمانکار عمومی است. معمولاً در این روش، پیمانکار از راه مناقصه، انتخاب شده و اجرای پروژه به او واگذار می شود». پیمان های امانی « در روش امانی ساز، هیچ قراردادی با پیمانکار خارجی منعقد نمی شود و خودکارفرما، مسئولیت اجرای پروژه را به عهده می گیرد». روش پیمان طرح و اجرا «در این روش (طراحی و اجرا) ، کارفرما با یک قرارداد واحد ، طراحی و اجرای عملیات پروژه هر دو را واگذار میکند. این روش مانند روش تعیین پیمانکار عمومی است. پیمان های دستمزدی « پیمان های دستمزدی، پیمان هایی هستند که در آنها تهیه تمامی مصالح مورد نیاز پروژه به عهده کارفرما باشد و اجرای عملیات به یک پیمانکار واگذار شود. بنابراین در این پیمان ها پیمانکار از بابت اجرای عملیات فقط دستمزد دریافت می کند». پیمان مدیریت پیمان مدیریت همان طور که از نام آن پیداست، روشی است که در آن «کارفرما، یک شرکت ساختمانی یا یک شخص را تعیین می کند تا مدیریت اجرای پروژه را بر عهده بگیرد. بنابراین تعیین روش های اجرای پروژه و تعیین چارت سازمانی و استخدام نیروها بر عهده پیمانکار است». پیمان های خاص (گلوبال) در بسیاری از پروژه ها، «کارفرما مایل است بدون دخالت در جزئیات ریز قیمت ها و مسائل اجرایی اجرای پروژه را طوری به پیمانکار واگذار کند که قیمت مبلغ پیمان براساس قیمت های واحد پایه نبوده بلکه به صورت کلی باشد و پرداخت ها بر اساس درصد اجرا صورت گیرد. آخرین تغییرات درباره قراردادهای عمرانی این روزها؛ اختلافات ناشی از قراردادها صدای همه را درآورده و باعث شد تا سرانجام چندی پیش با تصویب دولت، نماینده ای در حل اختلافات قراردادهای عمرانی تعیین شود. دراین باره محمدباقر نوبخت به عنوان نماینده ویژه رئیس جمهور برای ارجاع اختلاف های ناشی از اجرا یا تفسیر قراردادهای مربوط به طرح های عمرانی به معاونت برنامه ریزی و نظارت راهبردی رئیس جمهور تعیین شد. بر این اساس، هرگاه در اجرا یا تفسیر مفاد قراردادهای عمرانی اعم از مدیریت، مشاوره، ساخت و اجرا بین دو طرف قرارداد اختلاف نظری بروز کند که مرتبط با اموال عمومی باشد، هر یک از طرفین میتواند ارجاع موضوع یا موضوع های مورد اختلاف به داوری را از نماینده ویژه درخواست کند. مرجع حل اختلاف (داور) شورای عالی فنی است که بر اساس قرارداد منعقده و قوانین و مقررات مربوط، نسبت به موارد اختلاف، رسیدگی و اعلام نظر میکند و طرف های قرارداد بر طبق آن عمل خواهند کرد. با این توضیح که ارجاع موضوع یا موضوعات مورد اختلاف به داوری شورای یادشده نباید تغییری در انجام تعهدات قراردادی دو طرف ایجاد کند.