مشارکت به نفع سازنده به ضرر مالک

گاهی اوقات مسئولان معمولاً سهل ترین راه ها را برای حل مشکلات پیش رو انتخاب میکنند و به جای حل چالش سعی میکنند به جابه جایی مشکلات بپردازند. مثلاً برای فرار از ایجاد یک شرایط متعادل برای مشارکت فعال سازندگان از مشکل به صرفه نبودن ساخت وساز سخن بگویند. تا چندی پیش سهم تقریبی حاصل از ساخت وسازهای مشارکتی در تهران نسبت 70 به 30 میان مالک و سازندگان تقسیم میشد که در برخی موارد نیز شرایط ویژه یک زمین میتوانست این درصدها را تغییر دهد، به طوریکه محله، زمین و متراژ آن تأثیر زیادی در تقسیم سود گذاشته و اگر زمینی این شرایط را نداشت بیشترین سود به سازنده آن تعلق میگرفت. این نحوه مشارکت طی سال های اخیر در پی کاهش ریسک پذیری در عرصه ساخت وساز رونق نسبی داشته است و منجر به آن شده تا برخی از سازندگان ساختمان و مالکان تصمیم بگیرند با مشارکت در ساخت، تمامی سرمایه خود را در یک پروژه هزینه نکنند و ریسک کمتری را بپذیرند. اگرچه با آغاز سرمایه گذاری سازندگان در پروژه های مشارکتی و اشکالات در نحوه تنظیم قراردادهای مشارکت در ساخت، هر یک از طرفین یعنی سازنده ها و مالکان، به دنبال راهکارهایی برای کاهش ریسک و سود بیشتر خود بوده اند و هرچند مشکلات حقوقی ناشی از آن همچون استفاده از مصالح با کیفیت، اتمام به موقع پروژه، هنوز به طور کامل رفع نشده اما کم وبیش عقد این نوع قراردادها ادامه دارد. به این ترتیب مالکان فاقد تخصص در امور ساختمانی که قصد دارند خانه کلنگی یا زمین خود را بسازند از سازنده های حرفه ای برای مشارکت در ساخت دعوت میکنند تا حداقل ریسک سرمایه گذاری خود را کاهش دهند. بیشترین موضوعی که مشاهده میشود به تعویق انداختن پروژه در نیمه های کار به دلیل کمبود منابع مالی ساخت از سوی برخی سازندگان است. صحبت های ضدونقیض مسئولان دولتی اخیراً یک روزنامه اقتصادی با اشاره به اظهارات حسین عبده تبریزی مشاور مالی وزیر راه وشهرسازی مدعی شده که امسال نسبت حاصل از ساخت وسازهای مشارکتی به «50 -50» تغییر کرده است! با این استدلال که کاهش فعالیت های ساختمانی و افت تقاضا در بازار املاک کلنگی، قیمت زمین در تهران را 28 درصد کاهش داده و باعث تضعیف سود مالک در برابر سازنده شده است. به گفته وی «انباشت آپارتمان های نوساز در صف فروش در بازار مسکن که ناشی از نبود توان خرید است، هم اکنون ارزش واقعی این آپارتمان ها را برای معامله، از نرخ تورم پایین تر آورده و هزینه سرمایه گذاری برای بسازوبفروش ها را افزایش داده است. در این وضعیت، طبیعی است که نسبت عایدی سازنده در مقایسه با عایدی مالک زمین، زیاد شود». اما گزارش های میدانی و گفتگوهای پیام ساختمان با فعالان عرصه ساخت وساز درباره قیمت زمین حاکی از آن است که در حال حاضر شرایط ساخت وساز به گونه ای است که به دلیل افزایش قیمت زمین و سایر پارامترهای تأثیرگذار فعالیت در این عرصه کاهشیافته است! صحبت های ضدونقیض مسئولان دولتی در این زمینه نه تنها مانع از ارائه شفاف اخبار و اطلاعات میشود، بلکه ممکن است این نوع اخبار با گسترش دادن منافع یک سویه و پیش بینی افزایش سود سازنده ها، علاوه بر بروز آسیب و خسارات قابل توجه به مالکانی که با اندوخته اندک سعی در تأمین یک سرپناه برای خود دارند، تأثیرات منفی دیگری نیز در حوزه ساخت وساز بر جای بگذارد. ضرایب اعلامی صحیح نیست دراین باره دبیر انجمن تولیدکنندگان و فناوران صنعتی ساختمان با بیان اینکه در برخی مناطق تهران این نسبت برعکس و حتی 60 به 40 به نفع مالک است، گفت: نسبت مشارکت های واقعی که در درون شهر انجام میشود در گذشته با نسبت50 -50 و در حاشیه های شهر 30-70 بود، یعنی اگر ارزش زمین پایین تر بود هزینه ساخت بالا میرفت. جعفر قرائتی ستوده افزود: از تقسیم پارامترهای هزینه های زمین، ساخت و انشعابات، نسبتی به دست میآید که در حال حاضر این نسبت تا 4 یا 5 طبقه تقریباً 60 به 40 به نفع مالک است. وی ادامه داد: این آمار در نقاط مختلف متفاوت است،به گونه ای که در مناطق جنوبی تهران بیشتر به نفع سازنده است اما در مناطق شمالی خیر. مهم ترین پارامتر قیمت زمین است و هزینه ساخت و جواز تقریباً ثابت است. قرائتی ستوده با بیان اینکه ضرایب اعلام شده آمار صحیحی نیست و با مناطق اصلاً همخوانی ندارد،تأکید کرد:اگر زمین یک ساختمان نوساز را به عنوان کلنگی بفروشید بیشتر صرف میکند تا اینکه برای ساخت سرمایه گذاری کنید. وی معتقد است هیچیک از این آمار و ارقام سندیت ندارد چون در حال حاضر تبادلی وجود ندارد که بتوان به این قیمت ها اکتفا کرد ولی درمجموع بازار مشارکتیها هم تقریباً راکد است. اظهارنظر درستی نمیتواند باشد یک سازنده و مشارکت کننده در ساخت گفت: حداقل کف قیمت معادل 50 درصد برای طرفین سود دارد ضمن اینکه ریسک پذیری کمتری نیز دارد. علیرضا یوسفی افزود: این اظهارنظر درستی نمیتواند باشد چون این نسبت در ابتدا بستگی به مناطق دارد. به عنوان مثال در منطقه ای مثل قیطریه، تجریش و پاسداران امکان ندارد اما در بومهن ممکن است 50-50 بسازند یا 55- 45.ضمناً در مناطقی که قیمت هر متر آپارتمان بیش از 8 میلیون تومان باشد چنین اتفاقی نمیافتد. وی بیان داشت: ارزش زمین در حال حاضر بالاست و این مسئله بزرگ ترین معضل در بخش ساخت وساز مسکن شهری است.این فعال سازنده کنترل قیمت زمین توسط دولت را بیش از ساخت وساز مهم دانست و تصریح کرد: دولت میتوانست به جای واگذاری ساخت وساز به افراد حقیقی، تولید مسکن و ساخت وساز را خود به عهده گرفته و اجازه خریدوفروش زمین به ویژه در محدوده اطراف شهر تهران را نیز به هیچ فردی واگذار نمیکرد، در این صورت ضمن کنترل قیمت تولید و ساخت این دغدغه مهم مردم نیز رفع میشد. یوسفی با بیان اینکه ناهماهنگی میان متولیان ساخت وساز منجر به ایجاد آشفتگی در کنترل ساخت وسازها شده است، گفت: 60 درصد مشکلات مردم در ایران مسکن است و این خود باعث از بین رفتن آرامش مردم میشود. صرف نظر از این موضوع، بر اساس اظهارات کارشناسان و صاحب نظران این بخش، در حال حاضر عرصه ساخت وساز و مشارکت در رکود نسبی به سر میبرد و افزایش هزینه ساخت وساز و بالا رفتن قیمت زمین از جمله پارامترهایی است که به توقف فعالیت مشارکت کنندگان در ساخت منجر شده و تغییر درصد سهم سازنده و مالک در فرآیند مشارکت در ساخت را منتفی نموده است، ضمن آنکه مطابق با پیش بینیهای صورت گرفته امسال با کاهش 50 درصدی صدور مجوز ساخت مواجه هستیم و همین کاهش باعث شده، ادعای افزایش سهم سازنده در برابر مالک، فاقد توجیه منطقی باشد.