خطرات مشارکت در ساخت و کلاهبرداری | بازی مرگ و زندگی

انواع خطرات مشارکت در ساخت

• چالش های قرارداد مشارکت در ساخت
• چالش های حقوقی مشارکت در ساخت
• چالش های مدیریتی مشارکت در ساخت
• چالش های مالی مشارکت در ساخت
• چالش های بازار در پروژه مشارکت
• چالش های سازنده در پروژه مشارکت
• چالش های مالک در پروژه مشارکت

خطرات مشارکت در ساخت

خطرات یا چالش های مشارکت در ساخت را میتوان در گروه های مختلفی دسته بندی کرد. این کار باعث میشود در هر حیطه و مرحله ای دقیقا بدانید به چه مسائلی باید توجه کنید. برخی از چالش ها ممکن است بین دسته بندی های مختلف همپوشانی داشته باشند. برای مثال عدم زمانبندی پلکانی برای پروژه، هم جزو مشکلات قرارداد مشارکت در ساخت محسوب میشود و هم مشکلات عملیاتی و اجرایی. با این تفاوت که از نظر ماهیتی با هم فرق دارند.

چالش های قرارداد مشارکت در ساخت

نوشتن قرارداد مشارکت در ساخت یکی از سخت ترین مراحل شروع یک پروژه است. در صورت نداشتن اطلاعات کافی درباره مفاد این قرارداد، ممکن است با چالش ها و خطرات مشارکت در ساخت زیادی مواجه شوید. حتی گاهی طرفین مورد سوء استفاده و کلاهبرداری های حرفه ای قرار میگیرند. در واقع عدم توجه به هر یک از موارد زیر ممکن است شما را با چالش های زیادی مواجه کند.

1. عدم وجود لیست متریال و مصالح در قرارداد
2. عدم تعیین دقیق سهم الشرکه و سود
3. اختلاف در ارزش گذاری واحدهای نوساز
4. عدم زمانبندی پلکانی برای پروژه (تخریب، گودبرداری، فونداسیون و...)
5. زمانبندی مبهم کلی پروژه
6. تداخل در اجرای مراحل پروژه
7. عدم تعیین پیمانکاران خرد
8. عدم تعیین حوزه وظایف و اختیارات طرفین در پروژه
9. ابهام در تعیین دقیق تعهدات
10. عدم اشاره به عبارت "مسئولیت تضامنی" در قرارداد
11. عدم تعیین ضمانت های اجرایی سازنده
12. عدم تعیین داور مورد اعتماد طرفین
13. عدم پیش بینی های تغییر در هزینه ها
14. عدم تعیین طرف پرداخت کننده هزینه های اداری و مجوزها
15. عدم تعیین جزئیات مربوط به مسئولیت های مالی، حقوقی، جزایی
16. عدم پیش بینی ریسک های مالی
17. عدم شفافیت و سوء استفاده های مالی و فنی
18. عدم تعیین شرایط فورس ماژور مانند فوت یکی از طرفین
19. مغایرت مشخصات ملک در قرارداد با مشخصات واقعی سند
20. پنهان کاری مالک در بیان مشکلات ملک (در رهن بودن، وقفی بودن و مشکلات ثبتی و...)
21. عدم تعیین تعداد دقیق مالکان و سهم هر یک
22. عدم تعیین نحوه تخصیص واحدها/ پارکینگ ها/ انباری ها به مالکان
23. عدم تعیین شرایط ابطال وکالت نامه مالک به سازنده برای ثبت سند
24. عدم تعیین مبالغ خسارت و جریمه های ناشی از دیرکرد در مراحل مختلف
25. عدم تعیین اقامتگاه مالکان و هزینه ها در طول مدت پروژه
26. عدم تعیین شرایط فسخ و ابطال قرارداد
27. عدم اشاره به محرمانگی اطلاعات طرفین
28. عدم تعیین روش دفع نخاله ها و مشکلات زیست محیطی
29. بروز حوادث طبیعی
30. بروز حوادث غیر طبیعی

راهکار تمامی این موارد: استفاده از وکیل و مشاور متخصص در امور قراردادهای مشارکت در ساخت

برای دریافت و دانلود فایل نمونه قرارداد مشارکت در ساخت کلیک کنید.

چالش های حقوقی مشارکت در ساخت

به طور قطع چالش برانگیزترین مشکلات مشارکت در ساخت، مربوط به نکات و مسائل حقوقی مشارکت در ساخت است. عدم اطلاع از قوانین و مقرارت مالکیت و... و همچنین غیر قابل فهم بودن بندها و مفاد قانونی معمولا موضوع کلاهبرداری مشارکت در ساخت را محتمل تر میکند. برای درک بهتر مسائل حقوقی بهتر است همیشه از یک مشاور حقوق کمک بگیرید. از مهمترین نکات مشارکت در ساخت از جنس حقوقی میتوان به موارد زیر اشاره کرد.

1. پیش فروش سهم سازنده
2. تبانی برخی از مالکان با سازنده
3. عدم تعیین دقیق سهم و سود مالک و سازنده در قرارداد
4. اختلاف بین شرکا و یا وراث
5. فوت مالک
6. فوت سازنده
7. وکالت نامه های مبهم یا جعلی
8. در رهن بودن ملک
9. ساخت ملک وقفی
10. ساخت ملک دارای ایرادات ثبتی
11. ساخت ملک هایی با چندین مالک یا ورثه
12. حق گرفتن وام توسط سازنده روی سند ملک
13. تعیین داور در قراردادهای فاقد داور معین
14. انتقال بخشی از ملک به سازنده به عنوان تمام سهم مندرج در قرارداد
15. عدم رعایت تعهدات توسط طرفین معامله
16. خطرات انتقال سند
17. مشکلات مربوط به اداره بیمه در صورت بروز حوادث
18. ثبت شکایت همسایه ها از عملیات ساخت و ساز

چالش های مدیریتی و اجرایی مشارکت در ساخت

مشکلات مشارکت در ساخت تنها محدود به مشکلات قراردادی و حقوقی نیستند. در حیطه مدیریت و اجرا هم ممکن است انواع کلاهبرداری مشارکت در ساخت رخ دهد. هرچند مدیریت و کارهای اجرایی بیشتر بر عهده سازنده است، اما به نظارت مدام مالک نیاز دارد. این کار باعث میشود، مالک در جریان تمامی امور قرار گرفته و چالش های بین مالک و سازنده را در یک پروژه مشارکت در ساخت کمتر کند.

1. عدم پیش بینی زمانبندی پلکانی و افزایش هزینه ها
2. عدم وجود قرارداد بین سازنده و پیمانکاران مختلف
3. مشکلات ناشی از عملکردهای غیر اصولی و ایجاد خسارت به اهالی
4. استفاده از مصالح نامرغوب
5. پایین بودن کیفیت ساخت پیمانکار
6. عدم تطابق با نقشه
7. مدیریت منابع انسانی
8. تبانی مهندس ناظر با پیمانکاران
9. کشف آثار تاریخی و توقف پروژه
10. تعطیلی پروژه به دلیل شکایت همسایه ها

این موارد تنها چند مورد از مشکلات مشارکت در ساخت از نوع مدیریت و اجرایی است. و این حیطه بسیار گسترده تر از حد تصور است.

چالش های مالی مشارکت در ساخت

مشکلات مالی مشارکت در ساخت مستقیما روی روند انجام پروژه تاثیرگذار است. اگر سازنده توان مالی کافی برای ادامه پروژه نداشته باشد. یا بنا به دلایلی نتواند از تسهیلاتی که برای آن برنامه ریزی کرده استفاده کند، به جای مثلا 18 ماه ممکن است سه سال درگیر یک پروژه ساخت و ساز شود. در این صورت افزایش هزینه ها سرسام آور خواهد بود و تمام محاسبات اولیه را بر هم میزند. چالش های مالی زیر از مهمترین نکات مشارکت در ساخت محسوب میشوند.

1. ورشکستگی سازنده
2. پرداخت جریمه سنگین تخلفات ساخت و ساز
3. طولانی شدن پروژه و افزایش هزینه ها و حقوق کارکنان
4. نوسانات اقتصادی شدید و رکود
5. مشکلات بانکی و عدم دریافت به موقع تسهیلات
6. سوء استفاده های احتمالی مالی پیمانکاران

چالش های بازار در پروژه مشارکت در ساخت

یکی دیگر از انواع خطرات مشارکت در ساخت، از نوع خطراتی هستند که چندان در کنترل سازنده یا مالک نیستند. چالش های بازار را کسی نمیتواند پیش بینی کند. این چالش ها شوک هایی را به سازنده وارد میکنند. از جمله نکات کلیدی مشارکت در ساخت با ماهیت غیر قابل پیش بینی بودن میتوان به موارد زیر اشاره کرد.

1. بالا رفتن قیمت مصالح
2. تحریم و عدم دسترسی به مصالح در پروژه های لوکس
3. تغییر قوانین ساخت و ساز توسط نهادهای مربوطه
4. ترندهای ناگهانی بازار درباره سرطان زا بودن یک متریال خاص
5. کمبود مصالح و افزایش ناگهانی قیمت ها

چالش های سازنده در پروژه مشارکت

معمولا سازنده در مقایسه با مالک با چالش ها و خطرات بیشتری رو به رو میشود. چون تنها آورده مالک زمین و ملک است. مالک وظایف محدودتری هم دارد. در مقایسه، سازنده باید سرمایه، تجربه، دانش مدیریتی، برند و... را به کار بگیرد تا بتواند پروژه ای را به پایان رسانده و سود آن را دریافت کند. در ادامه به نکات کلیدی مشارکت در ساخت که ممکن است برای سازنده چالش برانگیز باشد اشاره میکنیم.

1. تاخیر در تحویل پروژه به دلیل طولانی شدن روندهای اداری و یا بروز حوادث
2. ایجاد مشکلات مالی غیر قابل پیش بینی برای اتمام پروژه
3. عدم تطابق با نقشه و پرداخت جریمه ها
4. واگذاری ملک به غیر، از طرف مالک
5. فوت مالک و درگیری با ورثه
6. اختلاف نظر بین مالکین
7. مشکلات مربوط به امور اداری و دریافت مجوزها
8. مشکلات مربوط به سند مالکیت ملک
9. در رهن بودن ملک برای دریافت وام
10. تغییر و استفاده از مصالح بی کیفیت توسط پیمانکار
11. نوسانات اقتصادی و تورم و ورشکستگی مالی
12. کمبود مصالح در بازار یا تغییرات شدید قیمتی
13. ریسک های مالی و اعتباری
14. ارزش گذاری و انتخاب درست ملک
15. برآورد دقیق هزینه های ساخت
16. تغییر قوانین ساخت و ساز از طرف نهادهای دولتی
17. اشتباهات فنی و نواقص در ساخت
18. عدم رعایت تهعدات مالک
19. تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت
20. بروز حوادث طبیعی مانند سیل و زلزله
21. بروز حوادث غیر طبیعی مانند ریزش ساختمان های اطراف هنگام گودبرداری
22. مدیریت منابع انسانی

چالش های مالک در پروژه مشارکت

مالک هم با وجود اینکه در مدیریت و عملیات ساخت و ساز دخالت چندانی ندارد، اما باز هم با خطرات مشارکت در ساخت دست و پنجه نرم میکند. شاید حساسترین این موارد انتخاب یک سازنده مناسب باشد. یک سازنده حرفه ای و کاربلد تا حد زیادی میتواند چالش های مشارکت در ساخت را کاهش دهد. موارد مهم مشارکت در ساخت از نگاه مالک شامل موارد زیر هستند.

1. مشکلات انتخاب یک سازنده مناسب
2. مواجه شدن با سازنده غیرمتعهد
3. پیش فروش بدون مجوز واحدها توسط سازنده
4. تبانی برخی مالکان با سازنده
5. تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت
6. برخی روندهای اداری و مجوزها که به عهده مالک هستند
7. مشکلات قانونی دریافت وام توسط سازنده روی ملک و عدم بازپرداخت اقساط
8. عدم رعایت نقشه توسط سازنده
9. اعمال تغییرات سلیقه ای توسط سازنده
10. تاخیر در تحویل پروژه
11. فوت سازنده
12. پیدا کردن وکیل و مشاور حقوقی
13. اعتماد

مواردی که در هر بخش به آنها اشاره کردیم ازجمله موارد مهم مشارکت در ساخت هستند. بی توجهی به هر کدام از آنها میتواند مشکلات زیادی برای طرفین ایجاد کنند.

کلام آخر

در این مقاله درباره مشکلات مشارکت در ساخت صحبت کردیم. و برای درک بهتر، نکات مهم مشارکت در ساخت را به صورت دسته بندی شده لیست کردیم. عدم رعایت بسیاری از این نکات، ممکن است شما را در دام کلاهبرداری مشارکت در ساخت بیاندازد. بنابراین سعی کنید درباره هر یک از نکات لیست شده اطلاعات خوبی کسب کنید. اگر تجربه ناخوشایندی از مشارکت در ساخت دارید که بیان آن میتواند به آگاهی بیشتر جامعه کمک کند، در بخش نظرات آن را مطرح کنید.