کاملترین قرارداد مشارکت در ساخت | دانلود فایل نمونه

با پیام ساختمان، سامانه تخصصی ساختمان همراه باشید

مفاد قرارداد مشارکت در ساخت :

• ماده 1: قواعد تفسیری در قرارداد مشارکت در ساخت
• ماده 2: طرفین قرارداد
• ماده 3: موضوع و آورده قرارداد
• ماده 4: تعیین قدر السهم
• ماده 5: مدت قرارداد
• ماده 6: نحوه انتقال سند در قرارداد ساخت مشارکتی
• ماده 7: پیش فروش واحدها
• ماده 8: تعهدات طرفین
• ماده 9: شرایط فورس ماژور
• ماده 10: تعیین داور
• ماده 11: شرایط فسخ قرارداد
• ماده 12: تضامین قرارداد
• ماده :13حفظ محرمانگی

نکات حقوقی قرارداد مشارکت در ساخت

تک تک بندهای قرارداد مشارکت در ساخت پر از نکات حقوقی است که عدم توجه به آنها باعث ایجاد مشکلاتی هم برای سازنده و هم برای مالک میشوند. این بندها (مفاد) بسته به نوع پروژه ساخت زمین یا ملک کلنگی، قرارداد با شخص حقیقی یا حقوقی و ... متفاوت هستند. بنابراین لازم است با آگاهی کامل نسبت به هر کدام، آنها را متناسب با نیاز خود، شخصی سازی کنید. پیام ساختمان تمامی نکات مهم قرارداد مشارکت در ساخت را در این مقاله بررسی کرده است. در انتهای مقاله هم سه فایل برای دانلود قرار داده ایم.

1. نمونه قرارداد مشارکت در ساخت PDF
2. نمونه قرارداد مشارکت در ساخت Word
3. فایل چک لیست قرارداد مشارکت در ساخت

اطلاعاتی که از این مقاله به دست می آورید در کنار دانلود متن قرارداد و چک لیست میتواند بهترین راهنما برای تنظیم قرارداد پروژه شما باشد.

ماده 1: قواعد تفسیری در قرارداد مشارکت در ساخت

در این بخش باید توضیحات کلی درباره متن قرارداد ارائه کنید. برای مثال بنویسید که تفاوت در عنوان ها و سر فصل های استفاده شده در قرارداد صرفا جهت سهولت در مراجعه است و تاثیری در مفهوم یا تفسیر این مفاد ندارد. و یا هیچ کدام از شرایط یا مفاد قرارداد تنها به این دلیل که توسط یکی از طرفین تدوین شده، نباید به ضرر وی تعبیر و تفسیر شود.

ماده 2: طرفین قرارداد مشارکت در ساخت

در یک قرارداد مشارکت ساخت و ساز (قرارداد مشارکت در ساخت) دو طرف وجود دارند، مالک و سازنده.

باید مشخصات هر دو طرف مانند نام و نام خانوادگی، نام پدر، شماره شناسنامه، کد ملی، آدرس محل سکونت فعلی، تلفن همراه و تلفن ثابت نوشته شود.

نکات و ریزه کاری های این بخش:

• احراز هویت باید با اصل مدارک شناسایی انجام شود
• نگه داری کپی کارت ملی طرف مقابل الزامی است
• سند ملک توسط سازنده بررسی شود
• اگر سند به نام مالک نیست باید مبایعه نامه و وکالت بلا عزل فروش را بررسی کرد
• قرارداد را محضری کنید، بنگاه املاک جای مناسبی برای بستن قرارداد مشارکت در ساخت نیست
• آدرس جدید طرفین برای ارسال اظهارنامه یا ابلاغ های دادگستری الزامی است (بعد از صورتجلسه تحویل زمین، باید آدرس جدید اعلام شود)
• آدرس میتواند آدرس محل سکونت یا آدرس محل کار باشد (جایی که اقامت دارد)
• در صورت تغییر آدرس ظرف مدت 10 روز، آدرس جدید به فرد مقابل اعلام شود
• در صورتی که صاحب ملک در خارج از کشور اقامت دارد، آدرس یکی از بستگان در اختیار طرف مقابل قرار گیرد.

نکته اول: مسئولیت تضامنی طرفین قرارداد

در برخی از قرارداد ها هر یک از طرفین قرارداد بیش از یک نفر هستند. مثلا چند مالک با یک سازنده یا یک مالک با چند سازنده قرارداد میبندد.

در این شرایط این جمله را در قرارداد حتما ذکر کنید " طرف های مقابل در قبال تعهدات این قرارداد مسئولیت تضامنی دارند". یعنی هر کدام از آنها به تنهایی در قبال کل تعهدات این قرارداد باید پاسخگو باشند. برای مثال اگر یکی از مالکان یا یکی از سازندگان به هر دلیلی از عهده تعهد بر نیاید یا مرتکب کلاهبرداری شود، بقیه مالکین یا سازندگان باید کل مسئولیت قرارداد را به عهده بگیرند.

اگر این جمله را در قرارداد ذکر نکنید، مالکی که سهم 20 درصدی از پروژه را دارد به اندازه همان 20 درصد پاسخگو خواهد بود نه بیشتر.

نکته دوم: استفاده از وکیل

در برخی از قراردادها، ممکن است طرفین بخواهند از وکیل استفاده کنند. در حالت کلی بهتر است که هر طرف شخصا به امضای قرارداد اقدام کند و وکیل صرفا به عنوان مشاور حضور داشته باشد. اما اگر به هر دلیلی دسترسی به مالک وجود ندارد، لازم است:

- وکالت نامه وکیل، به قرارداد ضمیمه شود

- حدود اختیارات وکیل دقیقا مشخص شود

در شرایطی که قصد دارید با یک شخص حقوقی قرارداد ببندید، بهتر است حتما با یک وکیل مشورت کنید. اما اگر شخصا میخواهید این کار را انجام دهید، نکات زیر را رعایت کنید.

1. مدارک شرکت مانند اساسنامه، آگهی تاسیس و آخرین تغییرات شرکت را بررسی کنید.
2. توجه کنید که اموال شرکت مورد نظر توقیفی نباشند.
3. شخص حقوقی برای تایید مفاد قرارداد مشارکت در ساخت، نیازی به تایید و مجوزهای خاص هیئت مدیره نداشته باشد. چون روند کارها را به شدت کند میکند.
4. شرکت توانایی مالی کافی برای اتمام پروژه را داشته باشد.
5. حدود اختیارات نماینده شرکت (شخص امضا کننده) و اعضای هیئت مدیره برای امضای قرارداد را بررسی کنید.

ماده 3: موضوع و آورده قرارداد مشارکت

در این بخش باید آورده هر طرف دقیقا مشخص شود. برای مالک، آورده خود ملک محسوب میشود. مشخصات ملک همراه با ارزش آن در این بخش آورده میشود. اگر موارد دیگری وجود دارند که به ارزش ملک اضافه میکنند مانند مجوز ساخت، باید در این بخش اشاره شود.

ملک همراه با ارزش آن در این بخش آورده میشود. اگر موارد دیگری وجود دارند که به ارزش ملک اضافه میکنند مانند مجوز ساخت، باید در این بخش اشاره شود.

- "موضوع این قرارداد عبارت است از مشارکت در ساخت 6 دانگ ملک با مشخصات ماده 3 که ارزش این ملک ... درصد از سرمایه کل پروژه را شامل شده و آورده طرف اول قرارداد محسوب میشود".

آورده سازنده تامین مالی پروژه و مسئولیت های مربوط به ساخت و ساز است.

- " آورده طرف دوم قرارداد کلیه هزینه های ساخت پروژه به همراه تمام تعهدات ذکر شده در این قرارداد به علاوه مبلغ ... تومان به صورت بلا عوض و مبلغ ... قرض الحسنه که در مجموع ... درصد از سرمایه کل پروژه را شامل میشود".

ماده 4: تعیین قدر السهم در مشارکت در ساخت

قدر السهم هر یک از طرفین بر اساس آورده هر طرف تعیین میشود. در ادامه با یک مثال نحوه محاسبه قدر السهم هر یک از طرفین را توضیح خواهیم داد.

نحوه محاسبه قدر السهم طرفین با مثال:

فرض کنید در یک قرارداد مشارکت در ساخت زمین یا ملک، ارزش ملک کلنگی و هزینه ساخت به شرح زیر برآورد شده است.

- ارزش ملک کلنگی/ زمین= 10 میلیارد تومان

- برآورد هزینه ساخت و ساز= 9 میلیارد تومان

بنابراین طبق فرمول قدر السهم:

قدر السهم مالک = 100× ((آورده مالک + آورده سازنده) ÷ آورده مالک)

(10,000,000,000 ÷ (10,000,000,000+9,000,000,000)) × 100 = 52.6%

قدر السهم سازنده = 100× ((آورده مالک + آورده سازنده) ÷ آورده سازنده)

(9,000,000,000 ÷ (10,000,000,000+9,000,000,000)) × 100 = 47.4 %

تقسیم های واحدهای نوساز و مبلغ بلاعوض

در بخش قبلی درصد قدر السهم هر یک از طرفین مشخص شد. اما درصد ها رند نیستند و نمیتوان برای تقسیم واحدهای نوساز از آن ها استفاده کرد. در این شرایط از "مبلغ بلاعوض" کمک گرفته میشود. برای استفاده از مبلغ بلا عوض ابتدا قدر السهم سازنده (طرفی که قدر السهم کمتری دارد) را رند کرده و سپس از فرمول زیر برای محاسبه مبلغ بلا عوض استفاده کنید:

47.4 % ≈ 50%

مبلغ بلاعوض= آورده سازنده - قدر السهم سازنده × (آورده مالک + آورده سازنده)

((9,000,000,000 +10,000,000,000) × 50%) - 9,000,000,000 = 500,000,000

یعنی سازنده مبلغ 500 میلیون تومان را به صورت بلا عوض به مالک میدهد تا سهمی برابر داشته باشند. با این کار محاسبه سهم مالک و سازنده در مشارکت در ساخت راحت تر صورت میگیرد.

طرح مسئله: گاهی اوقات مالک مدعی میشود که وی تمام سرمایه خود (ملک) را در اختیار سازنده میگذارد. در حالی که سازنده به مرور آورده (سرمایه) خود را به پروژه تزریق میکند. آیا این به این معنی نیست که مالک باید یک درصد سود مجزا برای خود در نظر بگیرد؟

این نگرش کاملا اشتباه است.. چون آورده مالک تنها سرمایه (ملک) است. در حالی که آورده سازنده سرمایه (هزینه ساخت) به علاوه کار و تخصص است.

بنابراین بهترین راه این است که ارزش ملک و هزینه ساخت با قیمت روز محاسبه شده و قدر السهم و مبلغ بلا عوض با فرمولهایی که عنوان کردیم، محاسبه شوند.

ماده 5: مدت قرارداد مشارکت

مشارکت در ساخت خانه یا هر ساختمانی مدت زمان خاصی طول میکشد. این زمان یک شروع و یک پایانی دارد که به آن مدت زمان قرارداد میگویند. در بیشتر قرارداد ها مدت زمان قرارداد مشارکت در ساخت را بین 14 تا 18 ماه برآورد میکنند، اما با توجه به اندازه پروژه میتواند کمتر یا بیشتر تعیین شود.

- شروع قرارداد

گاهی در قرارداد مشارکت برای ساخت، شروع قرارداد را دقیقا از زمان امضای آن توسط طرفین در نظر میگیرند. این کار اشتباه است. چون ملک هنوز تحویل سازنده نشده است. ممکن است مالک در تحویل ملک تاخیر کند. یا ارائه وکالت نامه به سازنده زمان ببرد. یا حتی فرم شروع عملیات توسط مهندس ناظر با تاخیر امضا شود. بنابراین بهترین کار است که زمان شروع قرارداد را همزمان با صورت جلسه تحویل زمین یا وکالت کاری به سازنده در نظر بگیرید.

توجه داشته باشید که حتی اگر ملک پروانه ساخت داشته باشد باز هم زمان شروع را همزمان با روز امضا قرارداد، قرار ندهید.

- پایان قرارداد

برای تعیین پایان قرارداد معمولا از سه حالت استفاده میشود. در حالت اول، تحویل آپارتمان های نوساز با انشعابات دایر را به عنوان پایان قرارداد در نظر میگیرند. این حالت برای سازنده ایده آل است. اما معمولا مالک ها چنین چیزی را نمی پذیرند. چون ممکن است به دلیل تخلفات سازنده، دریافت پایان کار با مشکل مواجه شود.

حالت دوم این است که پایان کار را همزمان با اخذ پایان کار در نظر بگیرید. این حالت برای مالک ایده آل است. حالت سوم، بعد از صدور سند آپارتمان های نوساز است. مورد سوم معمولا به دلیل رویه های طولانی صدور سند کمتر به عنوان پایان قرارداد کاربرد دارد. بهتر است مدت زمان لازم برای روندهای اداری صدور سند، بخشی از مدت قرارداد در نظر گرفته نشود.

نکته اول: پایان قرارداد و تعهدات

.در این بخش از قرارداد ذکر این جمله ضروری است: پایان قرارداد به معنای پایان تعهدات نیست.

برای مثال شما نقطه پایان کار را تحویل آپارتمان های نوساز با انشعابات دایر تعیین کرده اید. در این شرایط از این جمله در متن قرارداد استفاده کنید و بخشی از قدر السهم سازنده را نگه داشته و تحویل ندهید تا زمانیکه پایان کار دریافت شود.

نکته دوم: حق حبس مدت قرارداد

اگر یک طرف در تعهدات خود تاخیر داشته باشد، طرف مقابل هم میتواند در انجام تعهدات خود عدول کند.

یعنی همانطور که مالک بابت هر روز تاخیر در تحویل پروژه مبلغی را به عنوان جریمه دریافت میکند، سازنده هم میتواند بابت هر روز تاخیر مالک در انجام تعهدات، علاوه بر وجه التزام یا جریمه، مدت زمان انجام پروژه را افزایش دهد.

ماده 6: نحوه انتقال سند در قرارداد ساخت مشارکتی

مالک از مرحله عرصه تا تحویل پروژه به صورت گام به گام سهم سازنده را باید به وی منتقل کند. این موضوع متناسب با پیشرفت پروژه و قدر السهم سازنده صورت میگیرد. برای مثال اگر قدر السهم سازنده 50 درصد است، مالک باید در طول پروژه 3 دانگ از 6 دانگ زمین را به مالک منتقل کند. هر چقدر تعداد مراحل انتقال بیشتر باشد به نفع هر دو طرف است.

مراحل پیشنهادی انتقال سند به سازنده:

• مرحله اول: پس از اخذ مجوز ساخت و دریافت پول بلاعوض توسط مالک و همچنین تخریب ملک کلنگی ... دانگ از 6 دانگ
• مرحله دوم: بعد از اجزای عملیات فونداسیون و اجرای اسکلت ... دانگ از 6 دانگ (در صورتی که اسکلت فلزی باشد)
• مرحله دوم: بعد از اجزای عملیات فونداسیون و اجرای دو تا سه طبقه .. دانگ از 6 دانگ (در صورتی که سازه بتنی باشد)
• مرحله سوم: بعد از اتمام سفت کاری پروژه ... دانگ از 6 دانگ
• مرحله چهارم: پس از تحویل واحدهای نوساز با انشعابات دایر ... دانگ از 6 دانگ
• مرحله پنجم: بعد از اخذ پایان کار ... دانگ از 6 دانگ

نکته اول: برای تایید اتمام هر یک از این مراحل بهتر است ملاک، نظر داور باشد. به عنوان ای مثال ممکن است سازنده ادعا کند که مرحله سفت کاری به اتمام رسیده است. در حالی که این موضوع حقیقت ندارد. در این جا داشتن یک داور مورد تایید طرفین نقش کلیدی دارد. اگر داور در امور ساخت و ساز متخصص نیست، میتوانید مبنا را نظر کارشناسی مهندس ناظر در نظر بگیرید.

نکته دوم: پایان کلیه مراحل باید به صورت کتبی به مالک اطلاع داده شود.

نحوه انتقال سند:

:انتقال سند به دو روش انجام میشود

- انتقال قطعی سند در محضر

- تنظیم مبایعه نامه به علاوه وکالت بلاعزل فروش

تنظیم سند به صورت محضری به دلیل نیاز به استعلام های شهرداری و دارایی پروسه طولانی دارد. به همین دلیل در انتقال مرحله به مرحله سند، ترجیحا از روش دوم استفاده کنید. با مراجعه به بنگاه املاک، یک مبایعه نامه با قدر السهم مثلا نیم دانگ همراه با وکالت بلا عزل فروش برای همان میزان قدر السهم تنظیم کنید.

ماده 7: پیش فروش در قرارداد مشارکت در ساخت

برخی از سازندگان انتظار دارند که مالک از همان ابتدای کار اجازه پیش فروش واحدها را به سازنده بدهد. چون برخی از این سازندگان بدون سرمایه کافی وارد پروژه میشوند. اگر قرار بر شروع کار بدون سرمایه باشد، خود مالک هم میتواند بدون قرارداد مشارکت ساختمانی این کار را انجام دهد. بنابراین چنین انتظاری، کاملا غیر عقلانی است.

نکات پیشنهادی در پیش فروش واحدها:

1. طرفین بعد از اجزای اسکلت یا پایان سفت کاری اجاره پیش فروش واحدها را داشته باشند.
2. طرفین حداکثر، مجوز فروش چند واحد از کل واحدهای متعلق به خود را داشته باشند. در صورت فروش کل واحدها، دیگر دلیلی برای ادامه پروژه و اجرای تعهدات باقی نمی ماند.
3. شرایطی را فراهم کنید تا در صورت پیش فروش غیرمجاز واحدها توسط سازنده، مالک امکان فسخ قرارداد پیش فروش را داشته باشد.
4. مبلغی را تحت عنوان جریمه پیش فروش غیرمجاز توسط سازنده تعیین کنید تا در صورت تخلف آن مبلغ به مالک پرداخت شود.
5. در قرارداد ذکر کنید که پیش فروش انجام شده رافع هیچکدام از تعهدات این قرارداد نمیباشد. یعنی پیش خریدارانی که در این مرحله وارد پروژه شده اند حق دخالت در اجرای پروژه را ندارند. و سازنده همچنان مسئولیت اتمام پروژه را بر عهده دارد.

ماده 8: تعهدات طرفین در قرارداد مشارکت در ساخت

هر کدام از طرفین در قرارداد، تعهداتی دارند که باید در قرارداد ذکر شود. تعهد و مسئولیت مالک در قرارداد مشارکت در ساخت نسبت به تعهدات سازنده کمتر است.

تعهدات مالک در مشارکت

1. مالک باید تعهد بدهد که ملک وی و اسناد مربوط به آن در رهن هیچ شخص یا ارگان دولتی مانند بانک نیست. ضمنا ملک توسط ستاد بنیاد مستضعفان یا ستاد اجرایی امام و ... مصادره نشده باشد.
2. مورد بعدی مربوط به مالکیت 6 دانگ ملک است. مالک باید تعهد بدهد که ملک چه به صورت جزئی، چه به صورت کلی یا منفعتی به غیر واگذار نشده و کاملا تحت اختیار مالک است. و در صورت بروز هرگونه دعوی حقوقی و کیفری درباره مالکیت ملک، خود مالک مسئول حل و فصل آن است.
3. مالک حق واگذاری تمام یا حتی بخشی از عملیات اجرایی ساخت به غیر را ندارد.
4. مالک حداکثر ظرف مدت ... روز از تاریخ امضا قرارداد باید یک وکالت کاری به سازنده بدهد.
5. مالک باید ظرف مدت ... روز پس از اخذ مجوز و تسویه حساب فیش عوارض تخریب و نوسازی به صورت نقدی و همینطور پرداخت کامل مبلغ بلا عوض توسط سازنده، ملک را تحویل دهد. این کار با امضای صورتجلسه تحویل ملک توسط مالک انجام میشود.
6. هزینه مربوط به قرارداد مشارکت در پروژه ساختمانی به هزینه های قبل از تحویل ملک و بعد از آن تقسیم میشود. هزینه های قبل از تحویل بر عهده مالک است. مالک موظف است در زمان تحویل ملک، با تمام ارگان های دولتی مربوطه تسویه حساب نماید.
7. یکی دیگر از تعهدات مالک این است که ظرف مدت ... روز از اعلام کتبی سازنده مبنی بر اتمام هر مرحله از پروژه، سهم سازنده را انتقال دهد. (متناسب با مراحلی که تعریف شده است)
8. در طی پروژه گاهی ممکن است سازنده به یک تاییدیه از طرف مالک نیاز داشته باشد. مالک باید تعهد بدهد که پس از اعلام کتبی سازنده مبنی بر درخواست تاییدیه، ظرف مدت ... روز نسبت به تایید یا عدم تایید اقدام کند.
9. مالک برای ورود به پروژه نیاز به هماهنگی با سازنده دارد.
10. در صورتیکه مالک فوت کند، ورثه یا نماینده قانونی ایشان ظرف مدت ... ماه از فوت، ملزم به انجام کلیه تعهدات ذکر شده در قرارداد مشارکت در ساخت است.

تعهدات سازنده مشارکت در ساخت

تهعدات سازنده شامل موارد زیر هستند:

1. پرداخت کلیه هزینه های اداری و اجرایی ساخت از قبیل:

- شهرداری

- نظام مهندسی

- نقشه های اجرایی

- بیمه

- مالیات مشارکت در ساخت

- اداره ثبت

- آزمایشگاه های مکانیک خاک

- جوش و بتن

- آتش نشانی

- انشعابات آب و برق و گاز اختصاصی

- تامین مصالح

- عملیات اجرایی

- و کلیه هزینه هایی که در عرف ساختمان سازی وجود دارند و در این قرارداد ذکر نشده اند

2. سازنده باید تعهد بدهد که ساختمان را دقیقا مطابق با نقشه و چک لیست مصالح ساختمانی مورد تایید طرفین بسازد. اگر به هر دلیلی دسترسی به مصالح مشخص شده، محدود شده باشد، مصالح مشابه به لحاظ قیمت و کیفیت و با تایید مالک به کار ببرد. در غیر این صورت باید خسارت وارد شده به مالک را جبران نماید. تعیین میزان مبلغ خسارت به عهده داور است.

مصالح ساختمانیبا کلیک روی این گزینه با لیستی از تامین کنندگان مصالح ساختمانی آشنا شوید...
3. رعایت نکات ایمنی و حفاظتی کارگاه و مباحث مقررات ملی ساختمان به عهده مالک است. در صورت وارد شدن خسارت جانی و مالی در محیط کارگاه، مسئولیت آن با سازنده است و مالک/ مالکین هیچگونه مسئولیتی ندارند.
4. سازنده باید تعهد بدهد که در ساخت پروژه از افراد متخصص و دارای صلاحیت استفاده کند. در صورت بروز هرگونه خسارت، جبران آن به عهده سازنده است.
5. سازنده مسئول اجرای کامل پروژه دقیقا مطابق با بندهای ذکر شده قرارداد است. سازنده حق انتقال و واگذاری این قرارداد به غیر را ندارد.
6. مسئولیت خرید بیمه مدنی کارفرما در قبال کارکنان، ساختمان های مجاور پروژه و همچنین اشخاص ثالت به عهده سازند است و باید به تایید مالک هم برسد. در واقع پاسخگویی به تمامی اشخاص حقیقی و حقوقی به عهده سازنده است و مالک هیچگونه مسئولیتی ندارد.
7. جبران کلیه خسارت های ناشی از تخلفات ساخت که در قرارداد ذکر نشده به عهده سازنده است.
8. سازنده متعهد میشود که در انتهای پروژه نقشه ساخت و یا نقشه As built را تهیه کرده و به مالک تحویل دهد.
9. پرداخت های هزینه های اداره ثبت به منظور دریافت سندهای تفکیکی آپارتمان های نوساز هم بر عهده سازنده است.
10. سازنده باید طرح سه بعدی نما و فضاهای داخلی را آماده کند و از مالک تاییدیه کتبی بگیرد.
11. در صورت از بین رفتن درختان یا قطع آن ها در طول پروژه، خسارت آن متوجه سازنده است. سازنده باید متعهد شود که درختان را مطابق با صورت جلسه تحویل ملک، تحویل دهد.
12. مسئولیت ادامه پروژه و انجام تعهدات سازنده در صورت فوت وی، به ورثه یا نماینده وی منتقل خواهد شد.
13. هنگام تحویل واحدهای نوساز، انشعابات جدید آب، برق و گاز مجزا باید اخذ شده و دایر باشد. و سپس در یک صورت جلسه تحویل آپارتمان ها انجام شود.

موارد ذکر شده جزو تعهد و مسئولیت سازنده در مشارکت در ساخت است. و کوتاهی در انجام آنها موجب پرداخت جریمه و وجه التزام خواهد شد.

ماده 9: شرایط فورس ماژور

این بند نشان میدهد که در صورت بروز حوادث طبیعی که کنترل آن خارج از اختیار طرفین است، در نظر گرفته شده است. طبق این بند چنانچه شرایط فورس ماژور ظرف مدت ... روز پایان پذیرد، اجرای قرارداد و تمامی تعهدات آن به قوت خود باقی است و در صورت ادامه قرارداد، مدت زمان فورس ماژور به مدت کل قرارداد اضافه خواهد شد. اما اگر بعد از مدت تعیین شده، هر یک از طرفین در اجرای تعهدات خود کوتاهی کنند، قرارداد میتواند فسخ شود. مگر اینکه توافق جدیدی حاصل شود.

در صورت فسخ قرارداد، نیازی به پرداخت خسارت های تعیین شده نیست. و فورس ماژور رافع مسئولیت است.

ماده 10: تعیین داور در قرارداد مشارکت در ساخت

یکی از الزامات اصلی قرارداد مشارکت در ساخت بین مالک و سازنده ، تعیین داور است. در صورت نداشتن داور مورد تایید هر دو طرف، برای حل و فصل هر اختلاف کوچکی باید به مراجع قضایی مراجعه کنید.

داور فرد تایید شده و مورد اعتماد طرفین است. داوری قرارداد مشارکت در ساخت، برای تصمیم گیری در خصوص موارد پیش بینی نشده در قرارداد تعیین میشود. علاوه بر این اگر دو طرف قصد داشته باشند، تغییراتی در متن قرارداد مشارکت در ساخت اعمال کنند، وجود داور لازم است. برای مثال:

1. تغییر در لیست مصالح (اختلاف در هزینه)
2. سازنده امکان انجام تعهدات خود را به دلیل تغییر در مصوبات دولت ندارد
3. مشاور املاک در صورت داشتن تخصص کافی و اثبات بی طرفی، میتواند به عنوان داور انتخاب شود. ولی بهتر است مهندس ناظر را به عنوان داور انتخاب کنید.
4. حدود اختیارات داور را دقیقا تعیین کنید. بهتر است اختیارات تام به داور ندهید. زیرا دادگاه حکم به رای دادگاه میدهند.
5. وظیفه اصلی داور محاسبه هزینه ها و حل اختلاف در مورد هزینه ها است.

ماده 11: شرایط فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

قرارداد مشارکت در ساخت باید طوری تنظیم شود که احتمال فسخ به حداقل برسد. چون در طول پروژه طبیعتا درصدی از ملک به عنوان سهم سازنده، به وی منتقل شده که پس گرفتن آن کار راحتی نیست. اما در هر صورت لازم است، احتمالات فسخ در قرارداد را پیش بینی کنید و برای آن شرایطی تعیین کنید.

1. یکی از شرایطی که مالک میتواند قرارداد مشارکت با سازنده را فسخ کند، عدم اخذ مجوز توسط سازنده بعد از مدت زمان تعیین شده است. در صورتی که سازنده نتواند پس از ... روز از امضا قرارداد، مجوز ساخت را بگیرد، مالک میتواند قرارداد را فسخ کند. در این صورت درصدی از مبلغ بلا عوض نزد مالک به عنوان جریمه می ماند. و سازنده موظف است ظرف مدت ... روز کلیه مدارک ملک را به مالک برگرداند.
2. اگر سازنده در زمان صدور پروانه ساختمانی، نتواند نقشه های معماری مصوب را مطابق با نقشه های پیشنهادی اولیه تهیه کند، باید یک توافقنامه جدید تنظیم شود. این توافقنامه جدید که بر اساس نقشه های معماری مصوب بوده و مورد تایید هر دو طرف است، به قرارداد مشارکت در ساخت الحاق میشود. اما اگر توافق روی نقشه های مصوب حاصل نشود، قرارداد باطل است. در این صورت هزینه های صدور پروانه ساختمانی، بعد از تایید داور و به نسبت حق السهم، بین دو طرف تقسیم خواهد شد.
3. اگر بیش از یکسال از مدت زمان پروژه مشارکتی بگذرد و سازنده همچنان نتواند پروژه را تحویل دهد، مالک میتواند قرارداد مشارکت در ساخت را فسخ کند. سازنده باید به ازای هر روز تاخیر از تاریخ اتمام مدت زمان قرارداد، مبلغی به عنوان وجه التزام ناشی از عدم انجام تعهد به مالک پرداخت کند. در صورت فسخ قرارداد، وجه التزام بدل از اصل تعهد نمی باشد. در این شرایط هزینه کرد سازنده محاسبه شده و به وی مسترد خواهد شد.
4. سازنده حق انتقال تعهدات به غیر را ندارد. چه در موضوع مشارکت چه در موضوع سند عرصه ملک. در غیر این صورت مالک میتواند قرارداد را فسخ کند. بعد از فسخ قرارداد میزان هزینه کرد سازنده بعد از کسر مبلغی مشخص و پس از تکمیل پروژه به سازنده مسترد میشود. بعد از فسخ قرارداد، سازنده باید پروژه را به همراه سهم از ملکی که مالک به وی منتقل کرده را بلافاصله به مالک برگرداند. با این کار مالک میتواند با فرد دیگری قرارداد ببندد و سازنده هم حق اعتراض ندارد.
5. در صورت فوت سازنده و عدم انجام تعهدات توسط ورثه و یا نماینده وی بعد از طرف ... ماه از فوت سازنده، مالک میتواند قرارداد را فسخ کند. در این شرایط تمامی هزینه کرد سازنده تا آن مرحله توسط داور محاسبه شده و به ورثه تحویل داده میشود. سپس مالک میتواند با شخص یا اشخاص دیگری قرارداد بسته و پروژه را به اتمام برساند.

دانلود فرم قرارداد مشارکت در ساخت

ماده 12: تضامین قرارداد مشارکت در ساخت

برای متعهد کردن طرفین به اجرای تعهدات حتما لازم نیست از طرف مقابل چک و سفته دریافت شود. وقتی شما در بندهای مختلف قرارداد مبلغی را به عنوان وجه التزام یا خسارت یا جریمه پیش بینی میکنید، به این معنی است که ضمانت های اجرایی را دریافت کرده اید. وجه التزام یعنی مبلغی که طرف مقابل را ملزم به انجام تعهدات خود کند. در واقع همان خسارت یا جریمه است.

1. وجه التزام برای سازنده

- تاخیر در تحویل کار

به ازای هر روز تاخیر در تحویل کامل آپارتمان های نوساز با انشعابات دایر ظرف مدت ... ماه از زمان شروع قرارداد، سازنده موظف است روزانه ... تومان بابت وجه التزام ناشی از عدم انجام تعهدات به مالک پرداخت کند. و وجه التزام بدل از اصل تعهد نمی باشد. در اینجا به جای کلمه خسارت بهتر است از "وجه التزام" استفاده شود. وجه التزام بدل از اصل تعهد نمی باشد، یعنی علاوه بر پرداخت خسارت باید به تعهدات خود هم عمل کند.

بهتر است وجه التزام را برای تاخیر در تحویل کامل آپارتمان های نوساز و با انشعابات در نظر بگیرید نه اخذ پایان کار. چون تحویل آپارتمان های نوساز و با انشعابات به معنی اتمام مراحل عملیاتی است و بقیه مراحل مربوط به امور اداری است.

2. وجه التزام برای مالک

- تاخیر در انتقال سند

اگر مالک در هر یک از مراحل تعیین شده برای انتقال سند (سهم سازنده) در ماده ... تاخیر کند، می بایست روزانه مبلغ ... تومان بابت وجه التزام از عدم انجام تعهدات خود به سازنده پرداخت کند. و وجه التزام بدل از اصل تعهد نمی باشد.

- تاخیر در تحویل زمین

در صورت تاخیر در تحویل زمین به سازنده، به ازای هر روز تاخیر مالک می بایست روزانه مبلغ ... تومان بابت وجه التزام ناشی از عدم انجام تعهد به سازنده پرداخت کند. و وجه التزام بدل از اصل تعهد نمی باشد.

3. اجبار به پرداخت وجه التزام

اگر هر یک از طرفین در پرداخت وجه التزام بعد یک از مدت زمان مشخص کوتاهی کند، فرد مقابل حق توقیف سهم مالکیت ملک کلنگی یا واحدهای نوساز شخص متخلف را خواهد داشت.

4. پیش فروش غیر مجاز

در صورت پیش فروش غیر مجاز توسط هر یک از طرفین، به ازای هر پیش فروش غیر مجاز مبلغ ... تومان وجه التزام ناشی از عدم انجام تعهدات در نظر گرفته میشود. این وجه باید به طرف مقابل پرداخت شود.

ماده 13: حفظ محرمانگی در قرارداد مشارکت در ساخت

در این بند از قرارداد مشارکت در ساخت ملک کلنگی، طرفین باید تعهد بدهند که اطلاعات طرف مقابل را در اختیار فرد دیگری قرار ندهند. این اطلاعات فقط باید در هر حوزه در اختیار کسانی قرار گیرد که برای انجام وظایف به آن نیاز دارند. و هدف از به اشتراک گذاری اطلاعات، صرفا در راستای همین قرارداد باشد.

دانلود نمونه قرارداد مشارکت در ساخت

همانطور که قول داده بودیم، در این بخش میتوانید فایل های مورد نیاز خود را دانلود کنید.

دانلود نمونه قرارداد مشارکت در ساخت PDF

دانلود نمونه قرارداد مشارکت در ساخت Word

دانلود چک لیست قرارداد مشارکت در ساخت PDF

کلام آخر

در این مقاله درباره هر کدام از بندهای قرارداد مشارکت در ساخت به طور مفصل صحبت کردیم. هدف این بود که مالکان عزیز با اطلاعات بیشتر و کامل تری وارد یک قرارداد مشارکت در ساخت خانه شوند. در یک تجربه و مشارکت واقعی ممکن است مسائل دیگری هم پیش بیایند که در اینجا به آن پرداخته نشده است. اگر تجربه ای در این زمینه دارید که به کامل تر شدن این محتوا کمک میکند، لطفا در بخش کامنت ها و نظرات بنویسید.