فرمول درصد مشارکت در ساخت و تعیین سهم مالک و سازنده

محاسبه درصد مشارکت در ساخت؛ سهم مالک و سازنده چطور تعیین میشود؟

یکی از مهم ترین چالش های قرارداد مشارکت در ساخت، تعیین سهم مالک و سازنده است. خیلی از اختلاف هایی که بعدها بین طرفین به وجود میآید، از همین مرحله شروع میشود؛ جایی که ارزش زمین، هزینه ساخت و میزان سود مورد انتظار به درستی محاسبه نشده اند.

شاید شما هم این سؤال را داشته باشید که سهم مالک و سازنده دقیقاً بر چه اساسی تعیین میشود؟ آیا همان نسبت های رایج 60 به 40 یا 50 به 50 همیشه درست هستند؟ یا باید برای هر پروژه به صورت جداگانه محاسبه انجام شود؟

در این راهنما، قدم به قدم عوامل مؤثر بر تعیین درصد مشارکت در ساخت را بررسی میکنیم، فرمول محاسبه را توضیح میدهیم. سپس با یک مثال واقعی نشان میدهیم چطور میتوان سهم هر طرف را به شکل منطقی و عادلانه تعیین کرد.

عوامل موثر بر نحوه محاسبه درصد مشارکت در ساخت

1. آورده مالک: زمین یا ملک کلنگی
2. آورده سازنده
3. نیاز مالی مالک
4. شرایط بازار مسکن
5. مدت زمان پروژه و ریسک های احتمالی

قبل از اینکه سراغ فرمول محاسبه درصد مشارکت برویم، باید یک سؤال مهم را جواب بدهیم:

ارزش واقعی آورده مالک و سازنده چقدر است؟

در ظاهر ممکن است تصور کنید، کنار هم گذاشتن و مقایسه قیمت ملک و هزینه های ساخت کافی است؛ اما در عمل موضوع به این سادگی نیست. عواملی مثل موقعیت ملک، تراکم مجاز، وضعیت سند، هزینه های ساخت، شرایط بازار و حتی تجربه سازنده میتوانند نتیجه محاسبات را تغییر دهند.

به همین دلیل هرچه ارزیابی اولیه دقیق تر انجام شود، درصد مشارکت و در ادامه قدرالسهم طرفین هم واقعی تر و عادلانه تر خواهد بود.

1- آورده مالک: زمین یا ملک کلنگی

قیمت زمین یا خانه کلنگی صرفا بر اساس منطقه تعیین نمی شود. بلکه عوامل مختلفی روی ارزش واقعی زمین یا ملک تاثیر میگذارند. و باعث میشوند که سازنده به سرمایه گذاری و شراکت در ساخت علاقه مند شود.

• متراژ زمین و تراکم ملک کلنگی: تعداد طبقات، گذر، سطح اشغال و...
• موقعیت جغرافیایی: منطقه
• نوع سند و وضعیت حقوقی: تک برگ، دفترچه ای، تعاونی، قولنامه ای یا اوقافی
• اندازه عرض ساختمان یا بر و ابعاد: تعیین کننده میزان نور طبیعی
• تعداد مالکین: تک مالک یا مالکین متعدد
• ویژگی های هندسی ملک: زمین منظم و گونیا یا زمین نامنظم
• پیشروی طولی و پخ
• نوع زمین: بایر، دایر یا موات
• نیاز به تجمیع پلاک ها
• جهت ملک: شمالی یا جنوبی
• کیفیت خاک ملک: خاک سست یا خاک معمولی
• وضعیت درختان داخل ملک: درختان کوچک با قابلیت جابه جایی یا درختان بزرگ و ریشه دار

اگر برای تخریب و ساخت ملک کلنگی خود به دنبال ساختمان سازمیگردید، روی این بخش کلیک کنید

2- آورده سازنده: مصالح، هزینه اجرایی و هزینه های اداری

در این مرحله عواملی که روی ارزیابی آورده سازنده تاثیرگذار هستند، توضیح خواهیم داد. هرچند ارزیابی آورده سازنده همیشه به صورت تقریبی محاسبه میشود. اما تعیین ارزش آن، پایه و اساس تعیین درصد مشارکت است.

• اعتبار، تجربه و قدرت اجرایی سازنده
• قیمت مصالح (به کمک لیست مصالح)
• هزینه اجرایی پروژه ( از تخریب و گودبرداری تا تحویل پروژه)
• عوارض شهرداری
• هزینه نقشه های اجرایی
• هزینه های اداری و مجوزها
• هزینه بیمه، مالیات و انشعابات
• هزینه جواز ساخت

برای ارتباط با تامین کنندگان کالا و خدمات ساختمانی وارد سامانه پیام ساختمان شوید.

3- نیاز مالی مالک:

بعد از تعیین ارزش آورده مالک و سازنده میتوان درصد مشارکت در ساخت را محاسبه کرد. ولی گاهی اوقات مالک بر حسب نیاز مالی خود ممکن است بحث دریافت مبلغ بلاعوض و یا قرض الحسنه را مطرح کند. این دو مبلغ میتوانند درصد محاسبه شده را تغییر دهند.

فرض کنید مالک برای تهیه یک واحد استیجاری یا محل اسکان در طول پروژه یا تهیه جهیزیه و ... به پول نیاز داشته باشد. در این صورت مالک اعلام میکند، من چند صد میلیون پول نقد به عنوان مبلغ بلاعوض میخواهم. در این شرایط، تناسب طبق توافق طرفین تغییر کرده و در ازای کاهش درصد سهم مالک، مبلغ بلاعوض به مالک پرداخت میشود.

گاهی هم ممکن است مالک نیاز مالی نداشته باشد و ترجیح دهد بنای ساخته شده بیشتری بگیرد. در این شرایط بر حسب توافق هر دو طرف، درصد مشارکت مالک بیشتر میشود. بنابراین اینجا مالک باید یک مبلغ بلاعوض به سازنده پرداخت کند. مثلا تناسب 60 به 40 به تناسب 65 به 35 به نفع مالک تغییر کند. در نتیجه همیشه این طور نیست که مبلغ بلاعوض از طرف سازنده به مالک پرداخت شود.

4- شرایط بازار مسکن

زمانی که بازار ساخت و ساز پر رونق باشد، رقابت بین سازنده ها باعث افزایش قدرت چانه‎ زنی مالک میشود. اما در شرایط رکود اقتصادی و بازار، تقاضا برای خرید مسکن کاهش پیدا میکند. در نتیجه سازنده ها برای قبول ریسک، سهم بیشتری طلب میکنند.

5- مدت زمان پروژه و ریسک های احتمالی

هر چقدر یک پروژه بزرگتر و پیچیده تر باشد، مدت زمان اجرای آن هم بیشتر میشود. طولانی شدن پروژه با توجه به شرایط تورمی کشور، به نفع سازنده نیست. بنابراین در چنین پروژه هایی، درصد مشارکت باید به نفع سازنده تغییر خواهد کرد.

اگر برای تخریب و ساخت ملک کلنگی خود به دنبال ساختمان ساز میگردید، روی این بخش کلیک کنید

درصد مشارکت در ساخت چه طور تعیین میشود؟

بعد از تخمین ارزش آورده مالک و سازنده، نوبت به محاسبه درصد مشارکت در ساخت میرسد. برای محاسبه این درصد دو روش وجود دارد. یک روش منطقی و درست که پایه و اساس آن استفاده از فرمول محاسبه درصد مشارکت در ساخت است. و روش دوم که به آن عرف درصد مشارکت در ساخت میگویند.

فرمول درصد مشارکت در ساخت

برای آشنایی با فرمول محاسبه درصد مشارکت در ساخت، بهتر است آن را با یک مثال کاربردی توضیح دهیم.

فرض کنید، میخواهیم برای پروژه زیر در سال 1405، درصد مشارکت در ساخت را حساب کنیم.

مثال کاربردی برای سال 1405 (اعداد به صورت تقریبی در نظر گرفته شده اند)

• ابعاد زمین: 300 متر
• با تراکم 60 درصد: 900 متر زیر بنا (هر طبقه 180 متر ضربدر 5 طبقه معادل 900 متر بنای مفید)
• تعداد طبقات: 5 طبقه 2 واحدی (معادل 10 واحد)
• موقعیت زمین: منطقه متوسط رو به خوب در تهران
• پهنه زمین: مسکونی
• هزینه ساخت: تقریبا 33.3 میلیارد تومان (متری 37 میلیون تومان برای 900 متر زیربنای مفید)
• هزینه ساخت یک طبقه پارکینگ: 6.5 میلیارد
• هزینه جواز: 1 میلیارد تومان
• ارزش آورده سازند: 40.8 میلیارد (مجموع هزینه ساخت طبقات، پارکینگ و هزینه جواز)
• ارزش ملک کلنگی (آورده مالک): 66میلیارد (متری 220 میلیون ضربدر 300 متر)
• جمع آورده طرفین: 106.8میلیارد (مجموع آورده سازنده و مالک)

درصد مشارکت مالک = 100 × (مبلغ کل مشارکت ÷ آورده مالک)

(66÷106.8) × 100 = 61.8 %

درصد مشارکت سازنده = 100 × (مبلغ کل مشارکت ÷ آورده سازنده)

(40.8÷106.8) × 100 = 38.2 %

همانطور که میبینید، درصد مشارکت در ساخت 38.2 و 61.8 درصد به دست آمدند. استفاده از این اعداد غیر رند در مراحل بعدی، یعنیمحاسبه قدرالسهم پیچیدگی هایی ایجاد خواهند کرد. بهتر است با تعیین مبلغ بلاعوض درصدها را رند کنیم.

برای مثال اگر سهم مالک را از 61.8 به 60 برسانیم، سازنده باید ما به تفاوت آن را به مالک پرداخت کند. اما اگر 61.8 را به 70 درصد تبدیل کنیم، این مالک است که باید مبلغی را به سازنده پرداخت کند.

فرض کنیم، سازنده قصد دارد مبلغی را به عنوان بلاعوض به مالک بدهد تا درصد مشارکت وی از 38.2 درصد به 40 درصد تغییر کند. برای این کار کافی است از فرمول زیر استفاده کنید.

مبلغ بلاعوض = (درصد مورد نظر سازنده × (آورده مالک + آورده سازنده)) - آورده سازنده

((40.8 + 66) × 40%) - 40.8 = 1.9 میلیارد تومان

مبلغ بلاعوض معادل 1 میلیارد و 900 میلیون تومان خواهد بود.

اگر سازنده هستید، میتوانید با کلیک بر روی بخش ایجاد پروفایل ساختمان ساز، نمونه کارهای خود را ثبت کنید. با این کار نه تنها به دیده شدن بیشتر خود کمک میکنید بلکه میتوانید از چندین تامین کننده کالا و خدمات ساختمانی، استعلام قیمت بگیرید.

عرف درصد مشارکت در ساخت

احتمالا این جمله قبلا به گوش تان خورده که عرف مشارکت در این منطقه 60 به 40 یا 30 به 70 یا 50 به 50 است. این نسبت ها، درصد های مشارکت در مناطق مختلف هستند که برای پروژه های مسکونی یا تجاری بین سازنده ها رواج یافته اند. از بین این نسبت ها، 60 به 40 بیش از بقیه مورد استفاده قرار میگیرد. حالا این درصد 60 به 40 دقیقا به چه معنی است؟

فرض کنید شما یک ساختمان 5 طبقه دو واحدی استاندارد ساخته اید که معادل 10 واحد آپارتمان است. اگر واحدها را با درصد 60 به 40 تقسیم کنیم، 3 طبقه (6 واحد) به مالک و 2 طبقه (4 واحد) به سازنده میرسد.

رایج شدن عرف مشارکت در ساخت 60 به 40 در جامعه، لزوما درست نیست. چون به صورت منطقه ای محاسبه شده و همانطور که در بخش های قبل توضیح دادیم، ارزش ملک در هر منطقه به عوامل مختلفی بستگی دارد. حتی ممکن درصدهایی که به دست میآیند، رند نباشد. درست مانند مثال کاربردی که زدیم.

گاهی ممکن است مالک قبلا جواز ساخت را با هزینه خود دریافت کرده باشد و دیگر نیازی به پرداخت هزینه و گرفتن جواز توسط سازنده نباشد. از آنجاییکه پرداخت هزینه جواز به عهده سازنده ا ست، مالک ممکن است هزینه آن را معادل 7 درصد کل هزینه ها در نظر بگیرد. این 7 درصد به ارزش ملک اضافه شده و تناسبات را تغییر میدهد.

سود مشارکت در ساخت چقدر است؟

سازنده ها قبل از ورود به قرارداد مشارکت در ساخت، درباره موقعیت ملک و ارزش آن تحقیق میکنند. در صورتی که طبق محاسبات، درصد سود قابل قبول باشد وارد قرارداد مشارکت میشوند.

سازنده اول قیمت ساخت را برآورد میکند و سپس با هزینه جواز ساخت جمع میزند (کل هزینه). در مرحله بعد با توجه به تناسب (مثلا همان 60 به 40)، بنای مفید سهم خود را محاسبه کرده و در قیمت روز آپارتمان ضرب میکند (درآمد). حالا درآمد را از هزینه کم میکند. مبلغ نهایی باقی مانده اگر حداقل از 35 درصد بیشتر باشد، انجام پروژه به صرفه خواهد بود. البته بعضی از سازنده ها انتظار سودهای بالاتر مثلا 100 درصد را دارند.

این درصد، رابطه مستقیمی با قیمت آپارتمان های نوساز در آن منطقه دارد. چون هزینه ساخت برای هر متر مربع در بیشتر نقاط تقریبا یکی است. بنابراین ساخت واحدهای مسکونی در منطقه هایی با ارزش فروش بالاتر به صرفه تر است.

برای درک بهتر درصد سود سازنده از مشارکت در ساخت همان مثال قبلی را در نظر بگیرید.

فرض کنید:

• قیمت هر متر آپارتمان نوساز در منطقه: 180 میلیون تومان
• مبلغ بلاعوض: 1 میلیارد و 900 میلیون
• هزینه جواز: 1 میلیارد
• سهم سازنده از بنای مفید: 360 متر ( 900 متر بنای مفید ضربدر 40% سهم سازنده)
• سهم مالک از بنای مفید: 540 متر ( 900 متر بنای مفید ضربدر 60% سهم مالک)
• درآمد کل از فروش آپارتمان های نوساز: 162 میلیارد
• درآمد سازنده از فروش آپارتمان ها: 64.8 میلیارد (162 میلیارد درآمد کل ضربدر 40% سهم سازنده)
• درآمد مالک از فروش آپارتمان ها: 97.2 میلیارد (162 میلیارد درآمد کل ضربدر 60% سهم مالک)
• درآمد کل از فروش پارکینگ:
• درآمد سازنده از فروش پارکینگ: 6 میلیارد (2 پارکینگ متعلق به سازنده است)
• درآمد مالک از فروش پارکینگ: 12 میلیارد (4 پارکینگ متعلق به مالک است)
• جمع درآمدسازنده: 70 میلیارد و 800 میلیون
• جمع درآمد مالک: 109 میلیارد و 200 میلیون
• هزینه کل سازنده: 42.7 میلیارد (آپارتمان و پارکینگ، جواز، بلاعوض)

نکته: در 180 متر 6 پارکینگ میتوان ساخت. متراژ هر پارکینگ معادل 30 متر مربع است و قیمت آن متری 100 میلیون تومان. پس قیمت هر پارکینگ معادل 3 میلیارد خواهد بود.

بنابراین:

سود سازنده = هزینه کل سازنده - درآمد کل سازنده

70.8 - 42.7 = 28.1

سود خالص معادل 28 میلیارد و 100 میلیون تومان خواهد بود.

سود مالک = ارزش ملک - درآمد کل مالک

109.2 -66 = 43.2

سود خالص مالک معادل 43 میلیارد 200 میلیون خواهد بود.

سود را میتوان بر حسب سهم سازنده از کل فروش پروژه، بازگشت سرمایه (ROI) و حاشیه سود محاسبه کرد. یعنی:

1- درصد سود سازنده از درآمد فروش کل پروژه:

(28.1÷180)× 100 = 15.6 %

2- درصد سود سازنده بر حسب بازگشت سرمایه (ROI):

(28.1÷42.7)× 100 = 65.8 %

3- درصد سود سازنده بر حسب حاشیه سود:

(28.1÷70.8)× 100 = 39.7

نمونه بند تعیین سهم الشرکه و درصد مشارکت در ساخت

سهم مالک:

آورده مالک شامل ارزش روز زمین یا ملک موضوع قرارداد، به همراه کلیه حقوق و امتیازات قانونی مرتبط با آن، از جمله حقوق ناشی از سند مالکیت، وضعیت ثبتی و سایر حقوق قابل انتقال مربوط به ملک است که در مجموع معادل .......... درصد (...........) از ارزش کل پروژه خواهد بود.

سهم سازنده:

آورده سازنده شامل اجرای کامل عملیات ساختمانی پروژه مطابق مفاد این قرارداد، نقشه های مصوب و مشخصات فنی مورد توافق طرفین، تأمین مصالح، پرداخت هزینه های اجرایی، هزینه های اخذ پروانه ساختمانی، عوارض، تهیه نقشه های معماری، سازه و تأسیسات، هزینه های اداری و مجوزها، بیمه، مالیات، انشعابات و سایر هزینه های مستقیم و غیرمستقیم مرتبط با اجرای پروژه است که مجموع آن معادل .......... درصد (...........) از ارزش کل پروژه خواهد بود.

مبنای نهایی محاسبه سهم الشرکه طرفین، ارزش آورده هر یک از طرفین و زیربنای مندرج در پایان کار صادره از سوی شهرداری خواهد بود.

در محاسبه زیربنا، مساحت فضاهای مربوط به پارکینگ، انباری، رمپ و تأسیسات مطابق ضوابط و مقررات مربوط محاسبه و در تعیین سهم الشرکه طرفین لحاظ خواهد شد.

در زمان تقسیم واحدها، سهم الشرکه طرفین براساس زیربنای مندرج در پایان کار یا سایر اسناد و مدارک رسمی صادره از سوی مراجع ذی صلاح، مورد بازنگری قرار گرفته و مبنای تقسیم نهایی واحدها خواهد بود.

چنانچه پس از امضای این قرارداد، به موجب قوانین، آیین نامه ها یا مصوبات جدید، هزینه هایی از قبیل عوارض، هزینه پایان کار، صورت مجلس تفکیکی یا سایر هزینه های قانونی به پروژه تحمیل شود که در زمان انعقاد قرارداد قابل پیش بینی نبوده است، نحوه پرداخت آن براساس توافق طرفین و مفاد این قرارداد تعیین خواهد شد.

در صورتی که هر یک از طرفین از انجام تعهدات مالی یا اجرایی خود خودداری کند و طرف دیگر ناگزیر به پرداخت هزینه یا انجام تعهد مربوط شود، مبالغ پرداختی یا تعهدات انجام شده مطابق مفاد این قرارداد در محاسبات مالی و تعیین سهم الشرکه طرفین لحاظ خواهد شد.

جمع بندی

در این اینجا یکی از مهم ترین محاسباتی که برای قرارداد مشارکت در ساخت باید انجام دهید، توضیح دادیم. و گفتیم که محاسبه درصد مشارکت بدون در نظر گرفتن عوامل تاثیرگذار امکان پذیر نیست. سپس دو روش محاسبه درصد مشارکت در ساخت، یعنی با استفاده از فرمول و عرف رایج در بازار را توضیح دادیم. اگر سوالی در مورد فرمول درصد مشارکت در ساخت دارید یا موضوعی وجود دارد که هنوز برای تان مبهم باقی مانده، در بخش نظرات و کامنت ها مطرح کنید. ما در اولین فرصت به سوال شما جواب میدهیم.