پاسخ به مشکلات حقوقی ساخت و ساز

مردم معمولا مشکلات حقوقی متعددی در زمینه ساخت وساز دارند که اطلاع از آنها می تواند از بسیاری منازعات و مراجعات به شهرداری و مراکز قضایی بکاهد. بر این اساس در زیر تعدادی پرسش متداول در زمینه ساخت وساز و پاسخ آنها به منظور شفاف سازی و اطلاع رسانی بیشتر به خوانندگان محترم آورده شده است. مشکلات حقوقی ساخت و ساز شخصی ضمن معامله یک دستگاه آپارتمان تعدادی چک به فروشنده داده و سپس معامله مذکور به دلایلی فسخ شده است، ولی چک های صادره در ید فروشنده آپارتمان باقی مانده است، چگونه خریدار می تواند از فروشنده چک ها را پس بگیرد؟ به دو روش امکان دارد؛ یکی از طریق ارسال اظهارنامه، یعنی طبق ماده 156 از قانون آئین دادرسی مدنی به فروشنده اخطار کند که ظرف مهلت یک هفته یا چند روز پس از رؤیت اظهارنامه مبادرت به عودت سفته ها بنماید، در غیر این صورت می تواند شکایت کیفری مربوط به خیانت در امانت علیه فروشنده مطرح نماید. به دلیل اینکه از تاریخ اعلام فسخ قانونا چک ها در ید فروشنده امانت است و می بایستی به صادرکننده عودت دهد. روش دیگر اینکه از طریق دادگاه حقوقی دادخواستی با عنوان تقاضای استرداد لاشه چک ها به استناد فسخ معامله را تقدیم دادگاه نماید. -آیا کمیسیون ماده 100 حق تخفیف جریمه را کمتر از حداقل قانونی دارد یا خیر؟ البته تعدادی از اعضای کمیسیون نهایی ماده 100 قانون شهرداری اعتقاد دارند که به استناد مواد 35 و 40 قانون مجازات اسلامی می توانند میزان جریمه متخلف ساختمانی را از حداقل جریمه قانونی تخفیف داده و یا جریمه را به حالت تعلیق درآورند زیرا بنا به نظریه اداره کل حقوقی (نظریه 5527/7 مورخ 26/9/1374) قوه قضائیه، اعمال مقررات مربوط به تخفیف مجازات، خاص دادگاه ها و مجازات هاست و کمیسیون موضوع تبصره 1 ماده 100 قانون شهرداری نمی تواند به استناد آن جریمه را از حداقل مجازات قانونی کاهش داده و یا آن را معلق سازد. -اگر بنایی برخلاف اصول شهرسازی احداث شود و شهرداری درخواست تخریب آن را ننماید و فقط تقاضای جریمه کند،آیا کمیسیون ماده 100 برخلاف درخواست شهرداری می تواند حکم به تخریب آن بدهد یا خیر؟ مطابق نظریه اداره حقوقی قوه قضائیه نظریه شماره 6/4/1375، کمیسیون ماده 100 شهرداری باید با توجه به واقعیت موجود و مطابق قانون رأی بدهد و این کمیسیون تابع نظر شهرداری نیست. بنابراین اگر تشخیص دهد که عدم رعایت اصول فنی، بهداشتی یا شهرسازی در حدی است که با اخذ جریمه و ایجاد تنبیه قابل اغماض است، می تواند رأی به پرداخت جریمه بدهد. در غیر این صورت چنانچه عدم رعایت اصول مزبور در حدی است که ممکن است موجب خرابی و بروز حوادث نامطلوب شود و یا به بافت شهر لطمه بزند و یا اصول شهرسازی رعایت نشده باشد، می تواند حکم به تخریب آن صادر کند؛ هرچند شهرداری مایل به اخذ جریمه باشد. -در بعضی از املاک که ساخت وساز غیرمجاز صورت می گیرد قسمتی از ساخت وساز بنای مسکونی و قسمتی هم بنای تجاری است، در اینگونه موارد با توجه به تبصره های ماده 100 قانون شهرداری جریمه چه مقدار تعیین می شود؟ طبق نظریه شماره 673/7 مورخ 3/3/1376 با توجه به صراحت تبصره 4 ماده 100 شهرداری در مورد استعلام برای بنای مسکونی براساس یک دهم ارزش معاملاتی برای بنای تجاری بر اساس یک دهم ارزش معاملاتی و یا یک پنجم سرقفلی (هرکدام که بیشتر باشد) جریمه تعیین و مجموعا مورد حکم واقع می شود. -مالکی با اخذ پروانه ساختمانی اقدام به احداث بنا نموده ولی برخلاف مندرجات پروانه در قسمتی از ساختمان بنای اضافی احداث کرده و جدا از ساختمان نیز مستحدثاتی به وجود آورده است، تخلف مذکور چگونه ارزیابی می شود؟ مطابق نظریه شماره 2678/7 مورخ 22/5/1376 ، چنانچه کسی با اخذ پروانه ساختمانی و با اتمام آن و اخذ پایان کار اقدام به ساختن بنای اضافی کرده باشد یا در ضمن احداث بنا، اضافه به وجود آورده باشد، چنانچه بنای اضافی متصل به بنای مذکور باشد، اقدام شخص برخلاف پروانه بوده و مشمول تبصره های 2 و 3 ماده 100 قانون شهرداری است اما اگر اضافه بنا، جدا از بنای اصلی باشد مشمول تبصره 4 ماده 100 قانون شهرداری بوده و بر مبنای آن عمل می شود. صدور پروانه ساختمانی برای صاحبان اسناد عادی توجیه قانونی ندارد و این افراد بدواً باید سند مالکیت اخذ نموده و سپس به شهرداری مراجعه کنند. -قبلا به موجب مصوبه شورای عالی اداری به کسانی که دارای سند عادی خرید ملک بودند، شهرداری ها پروانه ساختمانی می دادند اما به موجب دادنامه شماره 96 مورخ 28/8/1373 دیوان عدالت اداری منتشره در روزنامه رسمی صدور پروانه ساختمانی بر روی اراضی واقع در محدوده قانونی شهرداری ها با سند عادی ممنوع شد. در این راستا در بعضی از شهرها اغلب زمین ها مشاع بوده و با اسناد عادی مورد خرید و فروش قرار می گیرد. حال در اینگونه موارد تکلیف شهرداری ها از جهت پاسخگویی به مراجعین و متقاضیان پروانه ساختمانی که دارای سند عادی خرید زمین هستند، چیست؟ نظر به اینکه برابر ماده 2 قانون زمین شهری مصوب 1366، اراضی شهری، زمین هایی است که در محدوده قانونی و حریم استحفاضی شهرها و شهرک ها قرار گرفته است و اراضی مورد استعلام نیز در محدوده قانونی شهر قرار دارد و نظر به اینکه با ابطال بند 2 مصوبه شماره 1560/ش مورخ 6/8/1371 شورای عالی اداری که به شهرداری ها اجازه صدور پروانه در زمین هایی که با سند عادی نقل و انتقال یافته اند، داده بود، اینک موردی برای صدور پروانه نسبت به اراضی دارای سند عادی که داخل در محدوده قانونی شهرهاست، نمی باشد. صاحبان این نوع اراضی باید قبلا با لحاظ مقررات جاری به اخذ سند مالکیت اقدام نموده و سپس با مراجعه به شهرداری و تقدیم اسناد تقاضای پروانه نمایند. اخذ تعهد از صاحبان آنها و موارد دیگر از محدوده مقررات قانونی خارج است و در این زمینه شهرداری باید با توجه به مقررات صدور پروانه اقدام نماید.