واکاوی حقوقی پرونده های ساختمانی

طبق گزارشات معاون رئیس قوه قضایه در سال 95 تعداد 5 میلیون و 585 هزار و 489 پرونده در دستگاه قضایی مطرح شده است که می توان گفت دعاوی مربوط به املاک و قراردادهای مربوط به آن بعد از دعاوی خانواده یکی از بیشترین دعاوی مطروحه در دادگستری می باشد و از دلایل اصلی آن عدم اطلاع عموم در مباحث حقوقی و آشنایی به قوانین می باشد. هفته نامه پیام ساختمان از این پس در نظر دارد برای بالابردن آگاهی مخاطبین خود و افزایش اطلاعات حقوقی افراد اعم از حقیقی و حقوقی به ویژه در بخش املاک، مستغلات و همچنین قراردادهای مربوط در این زمینه، به زبان ساده پرسش و پاسخ های مهم راارائه کند. لذا شما مخاطبین نشریه پیام ساختمان می توانید سوالات خود را به شماره پیامک 200088100010 ارسال کنید. برای انعقاد قرارداد چه اصولی را باید رعایت کرد؟ در تنظیم انعقاد یک قرارداد باید نام و هویت طرفین قرارداد ذکر شود همچنین عنوان قرارداد ، مدت قرارداد، تعهدات طرفین ،مشخص نمودن میزان خسارت تأخیر و شرایط فسخ قرارداد معین شود. آیا تمامی عناوین قرارداد در قانون موجود است؟ قراردادهای منعقدشده فی مابین طرفین باید بر اساس عقود مشخص شده در قانون تنظیم شود مانند اجاره، وکالت، مضاربه و ...... ولی قانون گزار در ماده 10 قانون مدنی قراردادهای خصوصی را درصورتی که مخالف قانون نباشد صحیح اعلام کرده است مانند قراردادهای مشارکت در ساخت. ذکر مدت در قراردادهای مشارکتی چه منافعی برای طرفین در بر دارد؟ قراردادهای مشارکت در ساخت، یکی از طرفین سازنده و دیگری مالک زمین است که اصولا عدم تعیین مدت برای ساخت موردقرارداد به نفع سازنده می باشد و این در صورتی است که ذکر مدت برای مالک زمین دارای منافعی است مانند اینکه سازنده به تعهدات خود در مدت تعیین شده در قرارداد پایبند نبوده و موردقرارداد را به اتمام نرسانده است مالک زمین می تواند به ازای هرروز دیرکرد، خسارت تأخیر در انجام تعهد را از طریق مراجع قضایی از سازنده مطالبه کند. آیا الزامی برای تعیین مدت در تمامی قراردادها وجود دارد؟ خیر. در برخی از قراردادها قانونا باید مدت مشخص باشد و در صورت عدم پیش بینی مدت قرارداد باطل است مانند قرارداد اجاره ولی در برخی از قراردادها نمی توان مدت تعیین کرد و اصولا پیش بینی مدت با ماهیت قرارداد مغایرت دارد؛ مانند قرارداد خرید ملک در برخی از قراردادها تعیین مدت اختیاری است مانند وکالت و در قراردادهای پیمانکاری بر اساس مبانی حقوقی ذکر مدت الزامی نیست ولی بهتر است مدت تعیین شود. برای انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت ازلحاظ حقوقی چه مواردی را باید رعایت کرد؟ قراردادهای مشارکت در ساخت ازجمله قراردادهای نوظهور در جامعه محسوب می شود که ازلحاظ مقررات حقوقی کمبودهایی وجود دارد اما نکته مهم در زمان انعقاد چنین قراردادهایی که از نوع قرارداد و مفاد آن مهم تر می باشد شخصیت و اعتبار سازنده می باشد که بعضا مالکین بدون هیچ گونه شناختی نسبت به سازنده با ایشان قراردادی منعقد می نمایند و در مراحل ساخت با مشکلاتی مواجه می شوند. با توجه به این موضوع ، در این قراردادها تمامی مسائل حقوقی ساخت وساز انواع مصالح باید بین طرفین مشخص و تعهدات مالی هر یک از طرفین نیز مشخص باشد. همچنین قراردادهای مشارکت باید دارای زمانی مشخص برای انجام تعهدات طرفین باشد. یکی از مواردی که بسیاری از مالکین با آن مواجه می باشند حق پیش فروش واحدها برای سازنده می باشد که باید بسیار محدود شود و بر این اساس سازنده تنها حق فروش بخش از سهم خود آن هم به نسبت پیشرفت پروژه داشته باشد. نکته دیگر این که اجازه گرفتن وام به هر عنوان به شریک سازنده داده نشود و واحدهای شراکتی فی مابین مالک و شریک سازنده با توجه به میزان سهم آنان و نحوه بهره برداری، فروش و اجاره صریحاً مشخص شود. آیا می توان قرارداد مشارکت در ساخت را به صورت رسمی در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم کرد؟ چنین امکانی وجود دارد؛ اما تنظیم قرارداد عادی فی مابین طرفین، زیر نظر کارشناسان حقوقی و وکلای دادگستری دارای همان اعتبار است. در چه مواردی سازنده باید خسارت تأخیر در انجام تعهد پرداخت شود؟ موارد خسارت تأخیر در انجام تعهد یا به تعبیری تعیین وجه التزام در قرارداد وابسته به توافقات طرفین می باشد، اما خسارت تأخیر در مواردی همچون اخذ پایان کار و صورت مجلس تفکیکی، اخذ جواز ساخت، تکمیل نهایی ساختمان و تحویل آن باید ذکر شود. مالک چه تعهداتی در مقابل سازنده دارد و آیا می توان نسبت به تعهدات مالک خسارت تأخیر تعهد مشخص کرد؟ در یک قرارداد اصولا دو طرف نسبت به یکدیگر تعهداتی دارند که تعهدات مالک در قرارداد مشارکت در ساخت را می توان در چند مورد عنوان کرد: تخلیه و تحویل ملک به سازنده واگذاری سند نسبت به توافقات صورت گرفته و به میزان پیشرفت کار همکاری لازم با سازنده همانند تنظیم وکالت نامه برای مراجعات به ادارات می توان در تمامی موارد فوق خسارت تأخیر تعهد به صورت روزانه در نظر گرفت که چنانچه مالک به تعهدات خود پایبند نباشد از طریق مراجع قضایی سازنده بتواند به حق خود برسد. اگر ملکی در اختیار مستأجر می باشد آیا صاحب ملک می تواند قرارداد مشارکت با سازنده امضا کند؟ تا جایی که این دو قرارداد مزاحم یکدیگر نباشند مقدور می باشد و اگر زمان اجرای قرارداد با مدت اجاره تداخل داشته باشد امکان الزام به تخلیه به استناد قرارداد مشارکت وجود ندارد مگر با توافق مستأجر و جلب رضایت او. مگر آنکه شرط تخلیه زودتر از موعود در قرارداد اجاره ذکرشده باشد. آیا رعایت قانون پیش فروش (مصوب 1389) و آیین نامه آن در پروژه های مشارکت در ساخت هم لازم است؟ اگر به تبع قرارداد مشارکت در ساخت، قرارداد پیش فروشی نیز از جانب مالک یا سازنده منعقد شود قطعا باید با لحاظ قانون پیش فروش منعقد شود. اما در اینکه آیا خود قرارداد مشارکت در ساخت هم فی نفسه نوعی پیش فروش است و بدین جهت باید از مقررات وضع شده برای قراردادهای پیش فروش متابعت کند یا خیر اختلاف نظر است و هنوز رویه ای در این خصوص شکل نگرفته . اما به نظر می رسد که حیطه وسیع شمول قانون پیش فروش که در ماده یک آن بیان شده زمینه بروز اختلافات زیادی در این زمینه باشد. آیا انقضای مدت در قرارداد مشارکت در ساخت باعث اتمام قرارداد می شود یا خیر، پس از انقضای مدت، طرفین برای ادامه همکاری نیاز به توافق مجدد دارند؟ انقضای مدت به تنهایی اصولا باعث اختتام قرارداد مشارکت در ساخت و سقوط تعهدات طرفین نمی شود و پس ازاینکه زمان قرارداد منقضی شد کماکان طرفین موظف به اتمام تعهدات خود هستند و در این معنا نیاز به توافق جدیدی نیز نیست. شرایط فسخ قرارداد مشارکت با سازنده چیست؟ قرارداد مشارکت به استناد ماده 219 قانون مدنی که اظهار می دارد ((عقودی که طبق قانون واقع شده باشد، بین متعاملین و قائم مقام آن ها لازم الاتباع است مگر این که به رضای طرفین اقاله یا به علت قانونی فسخ شود)) از عقود لازم بود و برای فسخ قرارداد باید علت قانونی وجود داشته باشد، یا اینکه با رضایت طرفین، قرارداد فوق اقاله(بر هم زدن) گردد. قانون گذار در ماده 396 قانون فوق الذکر موارد فسخ قانونی معامله را ذکر کرده است که نیاز به ذکر آن در قرارداد نیست ولی بعضا شروطی فی مابین طرفین وجود دارد که باید در قرارداد ذکر شود این مهم به این علت است که برای فسخ قرارداد مشارکت که از عقود لازم است نیاز به علت قانونی می باشد. آیا برای فسخ قرارداد مشارکت باید به مراجع قضایی مراجعه شود ؟ بله. چنانچه سازنده یا مالک هر یک رضایت به اقاله قرارداد فوق الذکر نداشته باشند برای فسخ آن باید به مراجع قانونی صلاحیت دار مراجعه شود.