تمهید جدید بانکی برای نوسازی بافت های فرسوده

در حالی ابلاغیه اخیر بانک مرکزی در خصوص استفاده انبوه سازان از تسهیلات صندوق یکم برای بهسازی بافت فرسوده، صادرشده که هنوز هیچ نقشه راهی برای این فرآیند طراحی نشده است. به گزارش پیام ساختمان، چندی پیش امکان استفاده انبوه سازان از تسهیلات صندوق پس انداز مسکن یکم باهدف بهسازی بافت های فرسوده، فراهم شد. بر اساس این ابلاغیه بانک مرکزی، انبوه سازان باید ضمن اینکه سقف مذکور در قانون رفع موانع تولید (هزار میلیارد تومان) را در هنگام دریافت تسهیلات رعایت کنند، به این نکته توجه داشته باشند که سپرده گذاری در بانک مسکن، از سوی انبوه سازان برای دریافت این وام، اجتناب ناپذیر و ضروری است؛ اما آنچه محل اختلاف و پرسش است، اینکه آیا با توجه به اینکه تسهیلات صندوق یکم که قائم به فرد بوده و استفاده از آن، مشروط به داشتن سند واحد مسکونی است، امکان انتقال این تسهیلات به شخص حقوقی (انبوه ساز) وجود دارد؟ بر اساس اعلام بانک مسکن، آن دسته از اشخاصی که می خواهند از تسهیلات صندوق مسکن یکم در بافت فرسوده (به عنوان مثال شهر تهران) استفاده کنند، باید یک سال مبلغ 40 میلیون تومان سپرده گذاری کرده و سند ملک در رهن بانک می رود؛ اما با توجه به اینکه نرخ سود این تسهیلات 8 درصد است، استفاده آن توجیه پذیر است. حال اگر انبوه ساز یا یک شخص حقوقی بخواهد وام بهسازی بافت فرسوده بانک مسکن را دریافت کند، آیا باید واحد مسکونی فرسوده را خریداری کرده و سپس سرمایه گذاری یک ساله انجام دهد؟ آیا انبوه سازی که خود گردش مالی اش وابسته به دریافت تسهیلات است، می تواند خانه های فرسوده را خریداری کند؟ از سوی دیگر، اگر این ابلاغیه بانک مرکزی به معنای این است که مالکان واحدهای مسکونی فرسوده ابتدا خود، وام مذکور را دریافت کرده و سپس در پهنه های قدیمی، به انبوه ساز نمایندگی بدهند که واحدهای قدیمی یک محله را پس از تجمیع، نوسازی کند، همین اتفاق در حال حاضر نیز در برخی محله های فرسوده جریان داشته و دیگر نیازی به مجوز بانک مرکزی ندارد. همچنین اگر قرار باشد این مجوز بانک مرکزی به معنای ایجاد یک خط اعتباری جدید برای انبوه ساز باشد که دیگر، نام آن تسهیلات از محل صندوق پس انداز مسکن یکم نیست؛ بلکه یک وام جدید با اعتبارات اختصاصی است که هیچ ارتباطی به صندوق مسکن یکم ندارد؛ بنابراین شاید تنها شباهت آن به صندوق یکم، داشتن نرخ سود 8 درصد باشد. موضوع دیگری که محل بحث کارشناسان اقتصادی و بانکداری است، الزام انبوه ساز به سرمایه گذاری در بانک مسکن معادل آنچه متقاضیان حقیقی و انفرادی دریافت این تسهیلات انجام می دهند، است؛ حال باید پرسید در کدام نظام اقتصادی، یک سرمایه گذار باید برای دریافت تسهیلات بانکی، یک سال حجم بالایی از منابع مالی خود را سپرده گذاری کند تا بتواند مشمول دریافت تسهیلات شود؛ به خصوص این که انبوه ساز قرار نیست ساختمان تک واحدی بسازد. به همین دلیل است که کارشناسان، چنین ابلاغیه های بی برنامه ای را، دستورالعمل های کاریکاتوری بانک مرکزی می نامند. چون ازهرجهت آن قدر با انواع مشکلات روبه رو است که اگر چنین مجوزی هم صادر نمی شد، بازهم امکان ورود انبوه سازان به نوسازی بافت فرسوده با استفاده از تسهیلات و وام های دیگر وجود داشت؛ آن هم با روش های علمی و اقتصادی و محاسبه سود و زیان سازنده. در حال حاضر، تنها حسن این دستورالعمل این است که یارانه وام بهسازی بافت فرسوده از محل صندوق یکم به انبوه ساز، از سوی دولت تضمین شده است و دیگر قرار نیست این تسهیلات با سود 18 درصد از سوی اشخاص حقوقی و انبوه سازان به بانک عامل باز پس داده شود. در این میان، برخلاف دستورالعمل بانک مرکزی در خصوص وام بهسازی بافت فرسوده که سهمیه بانک ها مشخص شده؛ اما دولت یارانه 10 درصدی نرخ سود را تضمین نکرده است؛ بلکه بانک مرکزی بانک ها را مجاز و نه مکلف به اعطای این تسهیلات با نرخ سود 8 درصد کرده است. همه این ها در شرایطی است که در حال حاضر، بانک ها یا جلوی این وام را گرفته اند یا اگر پرداخت می کنند، با نرخ سود 18 درصد آن را محاسبه می کنند که سبب شده بسیاری از متقاضیان دریافت وام بهسازی بافت فرسوده از گرفتن این تسهیلات انصراف دهند. طراحی مکانیسم نحوه استفاده انبوه سازان از تسهیلات مسکن یکم نادر قاسمی، عضو هیئت مدیره بانک مسکن گفت: هنوز در بانک مسکن ساز و کار و مکانیسم ویژه اجرای این ابلاغیه بانک مرکزی طراحی نشده؛ اما آنچه محرز است، این است که بانک مرکزی با این ابلاغیه، ممنوعیت پیشین ورود افراد حقوقی به صندوق پس انداز مسکن یکم را برداشته و ازاین پس حقوقی ها هم می توانند از این محل تسهیلات بگیرند. وی ادامه داد: با این مجوز بانک مرکزی، در حال حاضر یک انبوه ساز می تواند به عنوان مثال برای 500 نفر از مالکان واحدهای مسکونی بافت فرسوده و به نمایندگی از آن ها حساب پس انداز مسکن یکم افتتاح کند و در پایان موعد مقرر و مذکور در آیین نامه های اجرایی صندوق مسکن یکم (در پایان دوره انتظار یک ساله) تسهیلات دریافت کند. با این برنامه ها هرگز مشکل بافت فرسوده حل نمی شود فرشید پورحاجت، دبیر کانون سراسری انجمن های صنفی انبوه سازان بابیان اینکه طرح صندوق مسکن یکم، ویژه خانه اولی هایی است که می خواهند با استفاده از رژیم پس انداز خانه دار شوند، اظهار داشت: این صندوق به مرور، امکان ورود ساکنان بافت فرسوده را به فرآیند استفاده از تسهیلات مذکور را هم فراهم کرد و حال با ابلاغیه ای جدید از بانک مرکزی، امکان استفاده انبوه سازان از این تسهیلات نیز فراهم شده؛ بااین وجود این ابلاغیه مبهم است. وی ادامه داد: به نظر می رسد با محدودیت های مذکور در آیین نامه اجرایی صندوق مسکن یکم، 2 راه حل برای استفاده انبوه سازان از این تسهیلات وجود دارد، یکی اینکه متقاضیانی که پیش تر در بانک مسکن سپرده گذاری کرده بودند و حال نوبت دریافت وام آن ها است، به انبوه ساز وکالت بدهند تا او پس از دریافت تسهیلات، ساخت وساز را آغاز کند. اما مشکل اینجاست که در حال حاضر و با توجه به اذعان مسئولان بانک مسکن، میزان استقبال از صندوق یکم بسیار محدود بوده و تاکنون تنها 8 هزار فقره وام مسکن یکم، اعطاشده است. پور حاجت خاطرنشان کرد: راه حل دوم آن است که انبوه ساز 40 میلیون تومان به ازای هر واحد مسکونی فرسوده در بانک مسکن سپرده گذاری کند تا بعد از یک سال وام با نرخ سود 8 درصد بگیرد؛ اما نکته اینجا است که اگر انبوه ساز چنین منابع مالی را داشت که دیگر نیازی به وام نداشت؛ با همین پول می توانست پروژه ساخت وساز جدیدی را کلید بزند. به گفته وی، با این روش ها، دغدغه بازآفرینی شهری دولت برطرف نمی شود. پور حاجت ادامه داد: اگر یارانه 10 درصد دولت به وام های بهسازی بافت های فرسوده قطعی است که باید در خصوص وام هایی که پیش تر در هیئت دولت به تصویب رسیده بود و در حال حاضر نظام بانکی جلوی پرداخت آن ها را یا گرفته یا با سود 18 درصد می دهد، اعمال می شد. p