انبوه سازی در بافت فرسوده چه شد؟

گروه گزارش: حتی اگر تقاضای متراکم شده قبلی را در نظر نگیریم، نیاز به ساخت یک میلیون و 500 تا 700 هزار واحد جدید در سال موضوعی است که هر دولتی را ملزم به برنامه ریزی برای تولید و عرضه مسکن به تعداد کافی میکند. اما دولت تدبیر و امید علاوه بر طرحی تازه برای اجرا در بازار مسکن، باید راهکاری برای اتمام پروژه های نیمه کاره مسکن مهر بیابد؛ پروژه هایی که مطابق آمار دولت دهم شامل حدود 400 هزار واحد مسکونی است که متقاضیان برای ساخت آنها مبالغی را تحت عنوان اقساط پرداخته اند ولی هنوز تکمیل و تحویل نشده اند. آخرین وضعیتی که متقاضیان مسکن مهر از واحدهای پیش خرید کرده خود در حال حاضر شاهدند این است که به علت افزایش چند برابری قیمت نهاده های ساخت طی دو سه سال اخیر، سازندگان و انبوه سازان قدرت و یا تمایلی برای اتمام آنها ندارند. در این میان ایرج رهبر، به عنوان رئیس کانون سراسری انبوه سازان مسکن، هم برای اتمام واحدهای نیمه تمام مسکن مهر و هم برای نیاز سالانه جمعیت به واحدهای مسکونی جدید راه حل هایی دارد. دهک های بالای 5 را دریابید ایرج رهبر به استناد کارهای کارشناسی که انجمن انبوه سازان انجام داده، معتقد است؛ در دولت یازدهم باید نیاز دهک های درآمدی بالای 5 در اولویت قرار گیرد و همزمان برای کم درآمدها نیز برنامه های خاصی همچون مسکن مهر ادامه پیدا کند. مهندس رهبر استدلال میکند که دولت احمدینژاد اولویت تأمین مسکن را به دهک های زیر 5 داد تا این گروه که کم درآمد ها محسوب میشوند با آورده کم بتوانند صاحب خانه شوند، اما برای دهک های بالا که آنها هم جزو این جامعه هستند فکری نشد؛ درحالیکه به اعتقاد وی، کم درآمدها چون اصلاً توان خرید مسکن ندارند، هیچ عامل تحریک کننده ای برای قیمت مسکن به حساب نمیآیند و عمده تحرکات در بازار تقاضا از طرف دهک های بالای 5 صورت میگیرد. تسهیلات بانکی و شهرک سازی رئیس کانون سراسری انبوه سازان مسکن برای ساخت مسکن دهک های بالای 5 جامعه دو پیشنهاد دارد: الف. یک پیشنهاد این است که تسهیلات بانکی با نرخ روز مشارکتی و عرف بازار برای ساخت مسکن مخصوص این دهک ها در اختیار انبوه سازان قرار گیرد و بانک ها میتوانند برای این موضوع، نقدینگیهای مردم را با نرخ سود بالا جذب کنند و با نرخ سود متناسب با آن، به انبوه سازان بدهند، چون بانک ها وظیفه دارند سالی 25 درصد از کل منابع خود را در اختیار بخش مسکن قرار دهند. ب. اما پیشنهاد اصلی انبوه سازان به دولت آقای روحانی اجرای طرح ساخت شهرک های مسکونی در اطراف تهران و کلان شهرها است، چرا که بررسیها نشان میدهد به علت گرانی زمین در تهران، 40 درصد قیمت مسکن را هزینه خرید زمین تشکیل داده و اگر از زمین های ارزان قیمت اطراف تهران برای ساخت شهرک های مسکونی مدرن و مجهز به همه امکانات سکونتی با مسیرهای دسترسی سریع به مرکز استفاده شود، تقاضاهای مغفول مانده در این سال ها، مشتری این شهر ک ها خواهند شد. به اعتقاد انبوه سازان در این مسیر دولت فقط باید مجوز احداث این شهرک ها را صادر کند و تسهیلات بانکی برای ساخت با نرخ مشارکتی در اختیار انبوه ساز قرار دهد. انبوه ساز با پول خود زمین این شهرک ها را خریداری میکند و چون تعداد شهرک ها محدود نیست و همزمان مجوز احداث حداقل 10 شهرک برای اطراف تهران صادرمیشود، ساخت وساز به صورت رقابتی انجام خواهد شد و عوامل شهر ک ها سعی میکنند با تجهیزات بیشتر و امکانات بهتر و حتی قیمت رقابتی، برای واحدهای خود مشتری جذب کنند. ساخت وساز با ضرر و زیان! اما تکمیل واحدهای نیمه تمام مسکن مهر خود داستان جداگانه ای است. وزیر راه و شهرسازی دولت دهم قراردادهای مسکن مهر را با قیمت مقطوع متری 300 هزار تومان با انبوه سازان منعقد کرد و درحالیکه قیمت نهاده های ساخت ظرف یکی دو سال اخیر به چند برابر رسید، اواخر سال گذشته مبلغ قراردادها به 340 هزار تومان افزایش پیدا کرد، یعنی فقط 13 درصد افزایش برای جبران 100 درصد افزایش هزینه ها! حال مشکلی که این دولت و دولت جدید با باقیمانده مسکن مهر دارد این است که اگر قیمت واحدها را اضافه کند، پیش خریداران نمیتوانند آن را پرداخت کنند، چون متقاضیان مسکن مهر اقشار کم درآمد هستند و توان پرداخت بیشتر را ندارند.با این حال رئیس کانون سراسری انبوه سازان برای کمک به دولت یازدهم در جهت تکمیل واحدهای پیش فروش شده مسکن مهر سه پیشنهاد دارد: 1. دولت جدید وام های 25 میلیونی را به 30 میلیون تومان فقط برای پروژه های نیمه کاره تبدیل کند تا افزایش قیمت، فشاری به متقاضیان از بابت آورده نقدی وارد نکند. 2. دولت میتواند در مناطق مسکن مهر، زمین هایی با کاربری تجاری و خدماتی به قیمت روز همراه با درصدی تخفیف به صورت اقساطی به انبوه ساز واگذار کند تا همپای مسکن مهر، امکانات رفاهی سکونتی نیز در کنار واحدها روی این زمین ها توسط انبوه ساز ساخته شود و از این طریق، زیان قیمت متری 300 هزار تومان برای انبوه سازان جبران شود. 3. واگذاری مسئولیت فروش واحدهای مسکونی مهر مازاد بر تقاضا به خود انبوه ساز داده شود تا این واحدها به قیمت روز بازار و بدون رعایت 4 شرط مسکن مهر، به میان درآمدها و حتی پردرآمدها فروخته شود. واحدهای تحویل نشده گران میشوند رئیس کانون سراسری انبوه سازان با بیان اینکه پیمانکاران از نرخ ساخت مسکن مهر رضایت ندارند، در خصوص گلایه انبوه سازان نسبت به قیمت های کنونی مسکن مهر، اظهار میدارد: با افزایش یک باره قیمت های مصالح ساختمانی در سال گذشته پیمانکاران درخواست افزایش قیمت دادند که وزارت راه و شهرسازی با آن موافقت کرد اما رقمی که افزایش پیدا کرد به اندازه بالا رفتن نرخ در بازار مصالح ساختمانی نبود، بنابراین پیمانکاران دوباره به وزیر راه و شهرسازی نامه نوشتند تا قیمت ها افزایش پیدا کند. ایرج رهبر با بیان اینکه بخشی از افزایش قیمت واحدهای مسکن مهر در شهر پردیس هم به دنبال تقاضای پیمانکاران بوده است، بیان کرد: فرمول قبلی برای افزایش قیمت مناسب نیست و وزارت راه و شهرسازی در حال بررسی این فرمول است تا قیمت ها متناسب با بازار مصالح ساختمانی تعیین شود. وی این موضوع را که در حال حاضر پیمانکاران واحدها را تحویل نمیدهند، نمیپذیرد و تاکید دارد که پیمانکاران در حال تکمیل ساختمان ها هستند، زیرا با توجه به تورم، توقف کار صرفه اقتصادی ندارد و زیان بیشتری را به آنها وارد میکند. وی با بیان اینکه اگر منابع مالی به موقع به پیمانکاران داده شود مشکلی بابت ساخت واحدها به وجود نمیآید، بیان کرد: تمامی واحدهایی که تاکنون تحویل داده نشده است شامل افزایش قیمت میشود. چند سؤال لازم الجواب! عجیب است که رئیس کانون سراسری انبوه سازان مسکن در حالی حرف از اعطای تسهیلات به انبوه سازان برای شهرک سازی در اطراف کلان شهرها به میان میآورد که پروژه های مسکن مهر اجراشده، نظیر طرح های پرند و پردیس، به عنوان طرح پایلوت نمایانگر مشکلاتی است که در این زمینه وجود دارد. در این خصوص شاید اولین سوالی که به ذهن خطور میکند این است که چه تضمینی وجود دارد پروژه ساخت شهرک های مسکونی در اطراف تهران و کلان شهرها به مشکلات طرح مسکن مهر دچار نشود؟ درحالیکه نیاز سالانه ما به ساخت مسکن غیرقابل چشم پوشی بوده و همگان بر ضرورت ساخت واحدهای جدید تاکید دارند، معلوم نیست با به فراموشی سپردن بافت های فرسوده، ایده ساخت شهرک های مسکونی در اطراف کلان شهرها بر اساس کدام طرح جامع ارائه شده است. باید توجه کرد که حواشی کلان شهرهای ما را سکونتگاه های غیررسمی تهدید میکند و از سوی دیگر باید به این سؤال به دقت فکر کرد و برای آن پاسخ قطعی یافت که آیا ساخت چنین شهرک های اقماری در اطراف کلان شهرها جریان مهاجرت را تندتر از قبل نمیکند؟ آیا چنین ساخت و سازی با قانون حریم شهرها منافات ندارد؟ با توجه به استقبال کم رونق از پروژه هایی چون مسکن ویژه تهرانسر که برای دهک های بالای جامعه اجرا شد، آیا اقشار این دهک ها حاضر به سکونت در شهرک های اقماری میشوند؟ اصلاً چه نیازی است دولت تسهیلات ساخت مسکن برای اقشاری بدهد که توان مالی دارند و خودشان میتوانند در هر جایی برای خودشان خانه و ویلا بخرند؟ از همه مهم تر، چرا جای بافت فرسوده در ایده های رئیس کانون سراسری انبوه سازان مسکن خالی است؟ پاسخ این سؤالات را در شماره های آتی از فعالان صنعت ساختمان پیگیری خواهیم کرد.