فرسوده شده ام، مرا بساز

گروه گزارش: در شماره پیش با توجه به پیشنهاد انبوه سازان به دولت یازدهم مبنی بر اجرای طرح ساخت شهرک های مسکونی در اطراف تهران و کلان شهرها، گفته بودیم که این موضوع را در شماره های آتی از انبوه سازان پی خواهیم گرفت. در مراسم افطاری انبوه سازان فرصت مغتنمی دست داد تا نظر این متخصصان را در باره مسکن مهر و انبوه سازی در بافت های فرسوده جویا شویم. به همین بهانه با چند تن از انبوه سازان و سایر مسئولان و فعالان صنعت ساختمان در این خصوص گفتگو کرده ایم که در ادامه می خوانید.لازم به یادآوری است؛ مطابق اظهارت رئیس انجمن انبوه سازان به علت گرانی زمین در تهران، 40 درصد قیمت مسکن را هزینه خرید زمین تشکیل می دهد و اگر از زمین های ارزان قیمت اطراف تهران برای ساخت شهرک های مسکونی مدرن و مجهز به همه امکانات سکونتی با مسیرهای دسترسی سریع به مرکز استفاده شود، تقاضاهای مغفول مانده در این سال ها، مشتری این شهر ک ها خواهند شد. رئیس انجمن انبوه سازان استان آذربایجان شرقی: همه باید به نوسازی بافت های فرسوده کمک کنند جمشید برزگر، عضو هیئت مدیره کانون سراسری انبوه سازان کشور و رئیس انجمن انبوه سازان استان آذربایجان شرقی است. وی که در انتخابات اخیر این کانون با کسب 28 رای، حائز بیشترین تعداد آرا شده یکی از گزینه های اصلی برای ریاست کانون سراسری انبوه سازان کشور در دوره آتی است. مهندس برزگر که از طرح احیای بافت های فرسوده شهر تبریز به عنوان یکی از بهترین، زیباترین و موفق ترین طرح های کشور نام می برد، با طرح شهرک سازی موافق است. پیام ساختمان: طرح ساخت شهرک در اطراف کلانشهرها باعث افزایش مهاجرت نمی شود؟ اینها دو مقوله مجزا است و باید به شکل جداگانه به این دو موضوع «مسکن و مهاجرت» پرداخته شود. مهاجرت مقوله ای است که چندین مولفه دارد از جمله فقر اقتصادی، اجتماعی و کمبودها که موجب مهاجرت می شود. اگر برنامه ریزی شود که برای افراد ساکن در هر منطقه، اعم از روستاها و شهرهای کوچک و مناطق کم درآمد امکانات مناسب ایجاد شود، سرعت مهاجرت خیلی کم می شود چون خیلی از ساکنان آن مناطق همین الان هم حاضر به ترک موطن خودشان نیستند. ولی مقوله مسکن یک نیاز و بر مبنای عرضه و تقاضا است. علیرغم اینکه دو میلیون یا بیشتر طی سال های گذشته مسکن مهر ساخته شده هنوز سالی نزدیک به دو میلیون واحد مسکن نیاز داریم. این حجم از خانه باید به هر حال در جایی ساخته شود، در داخل شهرها، در کنار شهرها و یا دور از شهرها. البته اگر جلوی مهاجرت گرفته شود و یا به هر نحوی کند شود، با رسیدگی به روستاها و شهرهای کوچک، می توان به هدف تامین مسکن اقشار شهری به ویژه در کلانشهر ها برسیم. چون مسکن مقوله ای است که باید همه داشته باشند. طرح ساخت شهرک سازی هم کار بسیار خوبی است. پیام ساختمان: چگونه می توان بافت های فرسوده را احیا کرد؟ ما در تبریز تجربه های بسیار موفقی در نوسازی بافت فرسوده داشته ایم و پروژه هایی اجرا کرده ایم که الان عکس های آن به عنوان کارت پستال در فضای اینترنت دست به دست می چرخد! نوسازی بافت های فرسوده عزم ملی می خواهد و به تنهایی از عهده شهرداری، شورای شهر، دولت و وزارت راه و شهرسازی بر نمی آید. برای این کار باید به بخش خصوصی اهمیت و جایگاه داد و از سرمایه این بخش در جهت اصلاح این بافت ها استفاده کرد. پیام ساختمان: ولی مشکل این است که ساکنان این بافت ها حاضر به تجمیع نیستند! اگر کار درست و علمی باشد می شود. ما تجربه آن را داشته ایم و با همین روش با حمایت شهرداری و توسط بخش خصوصی الان در حال احیای 120 هکتار هستیم. این کار و نتایج آن الان در شهر تبریز موجود است. خوشبختانه همه مسئولان و دست اندرکاران هم حمایت کردند. این کاری چند بعدی است و همه باید در کنار هم باشند، مخصوصا در کلانشهرها. برای احیای بافت فرسوده در شهرهای بزرگ کشور اول از همه مجلس با قانون گذاری و دولت با برنامه ریزی و حمایت از اجرا و بعد هم استانداری و شهرداری و شورای شهر و سایر ادارات و نهادها باید کمک و همکاری کنند. اگر این کار امروز انجام نشود فردا چه کسی پاسخگوی آسیب ها و ناهنجاری هایی که در این بافت ها هست، خواهد بود؟ متاسفانه بافت های فرسوده تبدیل به مرکز ناهنجاری های اجتماعی می شوند که تنها با نوسازی جمع و جور خواهند شد . این کار عزمی ملی می خواهد و تمام دستگاه های ذیربط باید کمک کنند. عضو هیئت رئیسه انجمن انبوه سازان تهران: مسکن مهر جوابگوی عطش بازار نبود حسن محتشم از اعضای قدیمی و پرسابقه انجمن انبوه سازان استان تهران است که همیشه عضو هیئت مدیره آن بوده است. مهندس محتشم معتقد است؛ دولت تدبیر و امید برای برون رفت از وضعیت فعلی و تامین مسکن تمام اقشار جامعه باید شروع به بازسازی بافت های فرسوده، تکمیل طرح های نیمه تمام مسکن مهر و شهرکسازی در اطراف کلانشهرها کند. پیام ساختمان: طرح مسکن مهر را در پاسخگویی به نیاز بازار مسکن موفق ارزیابی می کنید؟ تولید مسکن در دو دولت اخیر در بهترین حالت به 400 هزار واحد در سال نرسید و مسکن مهر جوابگوی عطش بازار نبود؛ به این صورت که در طی این مدت چند میلیون قرارداد مسکن مهر منعقد شد ولی تا الان کمتر از دو میلیون آن تحویل شده و یک میلیون دیگر در حال آماده شدن است. حتی اگر فرض کنیم که این یک میلیون دیگر هم آماده و تحویل شود، به طور خوشبینانه با بقیه ساخت و سازهای کشور، سالی 400 هزار واحد ساخته شده است. در حالی که در ابتدای مسکن مهر، برنامه ریزی این بود که سالی یک میلیون و 500 هزار واحد جدید تولید شود تا ما در سال 1392 به نقطه تعادل برسیم. چون متاسفانه این اتفاق نیفتاد پس ما نیاز سالی بیش از یک میلیون واحد را طی 8 سال گذشته به طور انباشته داریم و از حالا به بعد هم همچنان با کمبود مواجه هستیم. پیام ساختمان: شما راهکاری برای این مشکل سراغ دارید؟ برای حل این معضل کوتاهترین راهکار این است که دولت خودش تصدی گری نکند بلکه کار را به بخش خصوصی واگذار و خودش با دادن تسهیلات کمک کند. اگر این اتفاق بیفتد تولید می تواند از سالی 400 هزار واحد به 700 تا 800 هزار واحد برسد و ما می توانیم با تولید بیشتر، علاوه بر کمک به حل معضل بیکاری در جامعه، پاسخگوی نیاز متقاضیان مسکن باشیم. از طرف دیگر در مسکن مهر، مخاطبان اقشار کم درآمد بودند در حالی که ما در جامعه اقشار دیگری داریم که مطابق قانون اساسی دولت موظف به تامین مسکن این افراد است و این افراد به خصوص در کلانشهرها سکونت دارند. برای حل مشکل این اقشار به نظر من دولت باید اول بازسازی بافت های فرسوده را فعال کند و دوم اینکه کمک کند تا آن مقداری که از مسکن مهر ناتمام مانده تکمیل و تحویل شود و سوم هم به سراغ شهرک سازی برود تا بتواند پاسخگوی نیاز متقاضیان باشد. پیام ساختمان: انبوه سازان معتقدند که تسهیلات باید به ساخت مسکن داده شود ولی اگر تسهیلات به ساخت مسکن داده شود ولی متقاضیان نتوانند واحدی را بخرند چه؟ اینکه سازنده بسازد ولی قدرت خرید در جامعه ایجاد نشود مشکل مسکن حل نمی شود و ما بحران و رکود خواهیم داشت. بنابراین دولت باید به متقاضیان هم کمک کند تا بتوانند خودشان مسکن شان را تامین کنند. به نظر من راهکار همین وام 50 میلیونی است که مصوب شده و الان کامل اجرا نمی شود. بهتر است دولت در استان های مختلف نرخ آن را با توجه به شرایط جغرافیایی و جمعیتی استان متفاوت کند. طبیعتا اگر این اتفاق بیفتد به متقاضی کمک می شود و می تواند برای خودش خانه ای بخرد. اما باید این وام برای خرید داده نشود. ما توصیه می کنیم این وام را صرفا در اختیار سازندگان بگذارند تا هم ساخت انجام شود و بعد هم قابل انتقال به خریدار باشد و در واقع تقسیط شود. پیام ساختمان: فکر می کنید مشکل مسکن در دولت جدید حل می شود؟ دولت جدید به خاطر حل مشکل مسکن باید تدابیر و راهکارهای موثری را در پیش بگیرد و آن هم با تعامل با مجموعه انبوه سازان به ثمر خواهد رسید. مسکن بخش بسیار موثر اقتصاد کشور را تشکیل می دهد و توجه به بخش مسکن اجتناب ناپذیر است. ما با توجه به اینکه از چندین سال قبل کمبود مسکن در کشور داشته ایم و همچنان با رشد این کمبود مواجهیم، چون سالی چند صد هزار تا نزدیک به یک میلیون ازدواج در کشور داریم که به معنای همین تعداد تقاضاست و از طرف دیگر هر ساله تعدادی از خانه های ساخته شده فرسوده می شوند و نیاز به تخریب و نوسازی دارند. اگر دولت با مجموعه انبوه سازان کشور تعامل داشته باشد از این طریق و سایر طرح هایی که ما می توانیم ارائه کنیم ، مشکل مسکن حل می شود. دبیر انجمن انبوه سازان مسکن استان تهران: نوسازی بافت فرسوده تهران طرحی 10 ساله می خواهد سید علیرضا قهاری که مدرک کارشناسی ارشد معماری دارد، در حال حاضر دبیر انجمن انبوه سازان مسکن استان تهران است. وی معتقد است بازسازی بافت های فرسوده به ویژه در کلانشهرها موضوع بسیار مهمی است که نیاز به ملاطفت، صبر و برنامه ریزی بلند مدت دارد. پیام ساختمان: انبوه سازان با انبوه سازی در بافت های فرسوه موافقند؟ این پیشنهاد در دولت نهم و دهم هم داده شد و البته مشکلات خودش را دارد؛ یعنی بحث کارشناسی بر سر این است که ما وقتی ساخت و ساز و سرمایه های ملی را مصرف می کنیم باید بتوانیم از آن استفاده بهینه کنیم و فرقی هم نمی کند که مردم پول آن را داده باشند یا دولت. ما باید از فرصت ها استفاده کنیم و آن چیزهایی که هم آرزویمان و هم نیازمان است را تحقق ببخشیم. چون بافت های فرسوده علاوه بر اینکه در معرض خطراتی مانند زلزله قرار دارند مرکز ناهنجاری های اجتماعی و امنیتی هستند و با نوسازی این بافت ها می توانیم مقداری از مشکلاتمان در این بخش ها را کم کنیم. اگر این برنامه ریزی در دولت نهم و دهم می شد تا برخی از ساخت و سازهای مسکن مهر، در جاهایی که مقدور بود، در بافت فرسوده انجام می گرفت ما با یک تیر چند نشان زده بودیم. اما حالا نباید همه آرزوهای تحقق نیافته مان را از دولت یازدهم بخواهیم و همانطور که امیدواریم طرح مسکن مهر برای دهک های پنج به پایین ادامه پیدا کند، توصیه مان هم این است که بخشی از آن در بافت فرسوده انجام گیرد. پیام ساختمان: ولی انبوه سازان پیشنهاد شهرک سازی در اطراف کلانشهرها را داده اند؟! این فعلا فقط یک پیشنهاد است و باید روی آن کار کارشناسی انجام شود. ما خیلی صدمه می خوریم از اینکه در اطراف شهرهایمان ساخت و ساز راه می اندازیم چون مهاجران را از شهرهای دیگر تشویق و اعلام می کنیم که ما در کلانشهرها محل زندگی داریم و شما به آنجا بیایید! بهتر است در جاهایی که می توانیم اشتغال ایجاد و برای ساکنان آنجا شرایط زندگی مطلوب تر را فراهم کنیم در همانجا این کار را بکنیم. یعنی اگر بتوانیم شهرهای کوچکتر را آباد کنیم بهتر از آن است اطراف شهرهای بزرگ مناطقی بسازیم که حتما دهک های پایین تر به آنجا می آیند. بهتر است در شهرهای خودشان سرمایه گذاری کنیم. به نظرم باید روی این طرح بیشتر کار شود ضمن اینکه نظرات آقای مهندس رهبر همیشه برای ما محترم است. پیام ساختمان: آیا بازسازی حجم بزرگی از بافت فرسوده در یک زمان معین مقدور است؟ نوسازی و احیای بافت های فرسوده در سایر کشورها انجام شده و چیز جدیدی نیست. کشورهایی هستند که مثل ما بافت های فرسوده داشته اند و الان آن بافت ها را رونق داده اند و حتی آن مناطق را اقتصادی کرده اند. ما می توانیم از تجربه سایر کشورها استفاده کنیم. برای اینکه بتوانیم ساکنان این بافت ها را در جاهایی مستقر کنیم باید بازسازی را به تدریج انجام بدهیم و به جای 200 هزار واحد از 20 یا 10 هزار واحد شروع کنیم و وقتی اینها جایگزین شدند گروه بعدی را مستقر کنیم. بازسازی بافت های فرسوده در کلانشهرها طرحی یکی دو ساله نیست. در شهری مثل تهران بازسازی بافت های فرسوده نیاز به طرحی 10 ساله دارد. چون با زندگی مردم نمی توان شوخی کرد آنها در آنجا علاقه مندی، ریشه و مالکیت دارند و هنوز همین بحث مالکیت را هیچ کدام از دستگاه های متولی نتوانسته اند حل کنند، نه وزارت راه و شهرسازی، نه شهرداری و نه سایر دستگاه ها. این مسئله حساسی است که نیاز به زمان زیاد، ملاطفت و جلب مشارکت مردم دارد. عضو هیئت مدیره انجمن انبوه سازان مسکن: مردم مشارکت بیشتری داشته باشند مسعود نورانی، عضو هیئت مدیره انجمن انبوه سازان مسکن، رئیس هیئت مدیره موسسه تحقیق و توسعه صنعت احداث و دانشجوی دوره دکتراست و وقتی با وی به عنوان یک انبوه ساز گفتگو می کردیم مشخص شد که در حال حاضر مشغول نوسازی و احیای یکی از مناطق بافت فرسوده شهر تهران است. وی معتقد است نوسازی بافت فرسوده باید مطابق طرح تفصیلی باشد. پیام ساختمان: نظر شما در خصوص انبوه سازی در بافت فرسوده چیست؟ طرح بسیار خوبی است چون بافت فرسوده از نظر تاسیسات زیربنایی کامل است. الان در مسکن مهر با مشکل تامین تاسیسات زیربنایی مواجه هستیم که باعث شده بسیاری از پروژه های مسکن مهر که فاقد مکان یابی صحیح بوده اند به مشکل برخورد کنند. بافت فرسوده چون در داخل شهرهاست زیرساخت آن از قبل تامین شده و برای تخریب و نوسازی حداقل امکانات را نیاز دارد. پیام ساختمان: اگر طرحی به بزرگی مسکن مهر بخواهد در بافت های فرسوده اجرا شود کسانی که الان در آن بافت ها ساکن هستند باید در کجا ساکن شوند و آیا حجم بزرگی از تخریب، بخشی از شهر را تعطیل نمی کند؟ باید برای این کار برنامه زمان بندی تهیه و کار مطابق آن انجام شود. ضمن اینکه میزان بافت فرسوده شناسایی شده ما در این حد نیست و از نظر تعداد و حجم از مسکن مهر کمتر است. مثلا در داخل هر منطقه ای از 22 منطقه شهر تهران به طور متوسط دو لکه بافت فرسوده داریم. البته بعضی مناطق چهار تا پنج لکه دارند ولی متوسط همان دو قسمت است. پیام ساختمان: شما اطلاعات دقیق دارید؟ بله. چون من خودم الان مجری نوسازی یکی از مناطق بافت فرسوده در منطقه 18 که شامل منطقه یافت آباد تهران می شود، هستم. پیام ساختمان: در مسیر نوسازی آن منطقه مهمترین مشکل شما چه بوده است؟ یک سری مسائل حقوقی در ارتباط با مالکیت داریم چون اعضای چند مجتمع مسکونی و همسایگان با هم تفاهم ندارند و در تجمیع قطعات دچار اشکال هستند ولی به هر حال باید روی این موضوع از نظر فرهنگی کار شود و تبدیل به سازمان یا نهادی شود که در آن خود مردم مشارکت بیشتری داشته باشند تا سازندگان بتوانند در حداقل زمان این کار را انجام دهند. پیام ساختمان: باریک بودن معابر ،کوچه ها و خیابان های آن مناطق برایتان ایجاد مشکل نکرده است؟ این مشکل وجود دارد ولی چون شهر تهران طرح جامع و تفصیلی دارد، بر مبنای طرح تفصیلی منطقه و پهنه بندی که در مطالعات طرح تفصیلی شهر تهران انجام شده، کلیه مسائل مربوط به اصلاح معابر و تغییر تراکم بر اساس دستورالعمل طرح تفصیلی انجام می گیرد و به موجب آن پروانه ساختمانی صادر می شود. پیام ساختمان: به نظر شما بهتر نیست در بافت فرسوده اضافه بر آنچه طرح تفصیلی اجازه می دهد اجازه ساخت یک یا دو طبقه به انبوه سازان به عنوان مشوق داده شود تا حجم ساخت و ساز در آن مناطق بیشتر شود؟ نه، چون این کار با مطالعات طرح تفصیلی در تعارض است. من روی طرح جامع شهر تهران و به تبع آن طرح تفصیلی تاکید دارم که بر اساس آن پهنه بندی شهر تهیه شده است. این مطالعات نشان دهنده آن است که سرانه های خدماتی بر مبنای آن میزان تراکم تعریف شده و اگر آن را به سمت افزایش تغییر بدهیم در بخش خدمات دچار کمبود و مشکل می شویم. مشاور معاونت برنامه ریزی و اقتصاد حمل و نقل: به اندازه کافی به احیای بافت فرسوده توجه نشد یکی از معاونت های وزارت راه و شهرسازی، «معاونت برنامه ریزی و اقتصاد حمل و نقل» است و فریدون پیرلورن، علاوه بر اینکه در این معاونت نقش مشاور را دارد، دبیر کارگروه فناوری اطلاعات آن نیز هست. در حاشیه مراسم افطاری انجمن انبوه سازان با مهندس پیرلورن که مدرک کارشناسی ارشد عمران دارد ولی حوزه اصلی فعالیتش مسکن مهر است، گفتگو کردیم. پیام ساختمان: آیا می توان انبوه سازی را به بافت فرسوده منتقل کرد؟از چند سال پیش که طرح مسکن مهر شروع شد تا زمان حاضر دو میلیون و 500 هزار واحد در سطح کشور در شهرهای جدید، شهرهای زیر 25 هزار نفر و شهرهای بالای 25 هزار نفر اجرا شده است. البته سیاست وزارتخانه این بوده که در بافت های فرسوده هم مسکن مهر را اجرا کند و تسهیلاتی هم برای این امر در نظر گرفته شده است. ولی به نظر من متاسفانه این امر آن طوری که باید مورد تاکید قرار می گرفت و تسهیلات ویژه ای به آن اختصاص می یافت، انجام نشد. البته دولت تلاش کرده و برای حدود 200 هزار واحد مسکونی، تسهیلات مسکن مهر در بافت فرسوده در اختیار متقاضیان در سال های اخیر و در دولت دهم قرار گرفته ولی هنوز خیلی جای کار دارد. با توجه به اینکه بافت فرسوده بافتی است که در درون شهرها قرار گرفته و تاسیسات زیربنایی آن وجود دارد و از نظر فنی از جهت تامین آب و برق و گاز هیچ مشکلی ندارد اگر تاکید ما از این به بعد و در دولت جدید اجرای مسکن مهر در بافت های فرسوده باشد هم در آبادانی شهرها و تحکیم بنای ساختمان ها ما را یاری خواهد کرد و هم اینکه موجب خانه دار شدن تعدادی از هم میهنان می شود.