راهکارهای نوسازی بافت فرسوده

گروه ساخت وساز: هسته اولیه شهرها که امروزه از آنها به بافت های فرسوده و ناکارآمد شهری تعبیر میشود، وضعیت بسیار نابه سامانی دارند و با وقوع یک زلزله بالای شش ریشتر باید منتظر فاجعه بزرگی باشیم. در سالیان اخیر برنامه هایی از طرف شهرداری و وزارت راه و شهرسازی در جهت نوسازی این بافت ها پایه گذاری شد اما واقعیت این است که این برنامه ها خروجی چندان مطلوبی برای ساکنان نداشته است. اگر در سال های اخیر میزان بافت های فرسوده کشور 72 هزار هکتار اعلام میشد، امروزه اظهارات متولیان وجود 76 هزار هکتار بافت فرسوده را تأیید میکند تا مهر تائیدی بر ناکارآمدی سیاست ها باشد. دولت جدید هم علیرغم شعارهای عامه پسند تاکنون اقدام قابل توجهی در این بافت ها صورت نداده است. پیام ساختمان به سراغ کارشناسان و صاحب نظران رفته تا نظرات آنان را در خصوص روش های بهتر نوسازی این بافت ها جویا شود. محله محوری به جای پلاک محوری جعفر قرائتی ستوده، عضو انجمن شرکت های ساختمانی با انتقاد از سیاست های مسئولان در بافت فرسوده در خصوص راهکارهای نوسازی بافت فرسوده به پیام ساختمان گفت: اشتباهی که تا کنون در رابطه با بافت فرسوده در کشور اتفاق افتاده این است که برنامه ریزی معطوف به پلاک ها است در صورتی که تجمیع چند پلاک بدون در نظر گرفتن زیرساخت های لازم و سرانه های خدماتی از جمله مدرسه، پارک، مسجد و... تنها باعث افزایش جمعیت و متناسب با آن افزایش مشکلات میشود. وی افزود: ما هم باید مانند بسیاری از کشورهای دیگر محله محوری را به جای پلاک محوری مد نظر قرار دهیم و با تملیک محلات و برنامه ریزی همه جانبه و توسعه محور، نوسازی بافت فرسوده را آغاز کنیم. تجربه در کشور ما نشان داده که با روند حاضر نوسازی بافت فرسوده اتفاق نمیافتد. ستوده خاطرنشان کرد: اعتقاددارم تعریف ما از شهروند مداری در بافت فرسوده، تعریف غلطی است. اینکه ما منتظر باشیم شهروندان خودشان اقدام به نوسازی کنند و هر کس وضعیت خودش را سامان دهد، اتفاق نمیافتد و بافت فرسوده نوسازی نمیشود، بلکه برخی پلاک ها نوسازی میشوند. درحالیکه نوسازی بافت فرسوده یعنی نوسازی ساختمان ها و زیرساخت منطقه. عضو انجمن شرکت های ساختمانی افزود: به عقیده من شهروند مداری یعنی سپردن کار به دست بخش خصوصی چون بخش خصوصی و شرکت های ساختمانی حاضرند در بافت فرسوده کار کنند اما لازم است دولت و شهرداری از آنها پشتیبانی قانونی کنند؛ همانند کاری که در ترکیه صورت گرفت. به طور مثال اگر قرار است محله ای توسط بخش خصوصی نوسازی شود به محض پخش این خبر، قیمت خانه ها چند برابر نشود تا انبوه ساز، سرمایه گذار و... بتواند با قیمت رایج قبل از طرح کارش را شروع کند. نوسازی بساز و بفروشی انجام نشود نصرت الله یوسفی، عضو انجمن پیمانکاران استان تهران نیز در خصوص نوسازی بافت های فرسوده و چالش های پیش رو به خبرنگار ما گفت: با روند حاضر نمیتوان به نوسازی بافت فرسوده امیدوار بود چرا که سرعت نوسازی بسیار پایین است. وی افزود:بسیاری از ساختمان های بافت فرسوده آب مورد نیازشان از طریق چاه های جذبی تأمین میشود و حتی در صورت نوسازی این ساختمان ها توسط بساز و بفروش ها نمیتوان به کیفیت سازه امیدوار بود زیرا خاک مقاومت خود را از دست داده است. یوسفی ادامه داد: برای حل این مشکل لازم است به جای ساخت وساز تک پلاک ها رو به نوسازی به صورت بلوک بیاوریم و محدوده های تعریف شده در بافت فرسوده به مجریان دارای صلاحیت سپرده شود تا آنها فکری به حال این چاه ها بکنند. متأسفانه نوسازیهایی که در حال حاضر صورت میگیرد همانند لباس نو بر اندام یک پیرمرد شکسته است. در یک مقطع زمانی، منطقه نواب بلوک بندی شد و نوسازی آن به سرعت پیش رفت و در شرایط حاضر هم میتوان اقداماتی از این دست انجام داد. وی خاطرنشان کرد: امکانات دولت و شهرداری به سرمایه گذاران تنها از طریق پول و وام نیست بلکه این کار میتواند از طریق پشتیبانی و همکاری صورت بگیرد. عضو انجمن پیمانکاران استان تهران در پاسخ به این سؤال که با توجه به بودجه بسیار زیاد برای تملک ساختمان ها آیا پیمانکاران حاضر به کار در بافت فرسوده هستند، گفت: قرار نیست پیمانکاران به یک باره کل بافت فرسوده را تملک کنند . این کار میتواند مرحله ای صورت بگیرد و به مردم تحویل داده شود اما نباید بدون برنامه این کار انجام شود. همچنان که طرحی مانند هدفمندی یارانه ها طرح خوبی بود اما به دلیل اینکه تمام جوانب در نظر گرفته نشد، مشکلات زیادی به بار آورد. یوسفی گفت: فرایندهای اجرایی ما در جامعه نتوانسته است مشوق مردم باشد و باید کاری کنیم که مردم انگیزه لازم را برای واگذاری خانه ها جهت نوسازی داشته باشند. بنابراین باید در جریان نوسازی منفعت مردم هم در نظر گرفته شود. وی تصریح کرد: بافت های فرسوده بهترین محل برای اجرای طرح مسکن مهر بود و با اجرای این طرح وضعیت بافت های فرسوده دگرگون میشد اما این کار انجام نشد. یکی از دلایل هم این بود که میگفتند هزینه تملک بسیار زیاد است، درحالیکه هزینه تملک به اندازه هزینه تأمین زیرساخت های مسکن مهر نیست. تأسیس صندوق بافت فرسوده اقبال شاکری، عضو شورای شهر تهران نیز در مورد راهکارهای مدنظرش برای نوسازی بافت های فرسوده به خبرنگار پیام ساختمان گفت: وسعت بافت فرسوده قابل توجه است و از طرفی محرک ها محدود و همین امر باعث شده تا نوسازی 10 درصدی سالانه اتفاق نیفتد و قطعاً با روند فعلی به جایی نمیرسیم.وی افزود: جلسات متعددی با وزارت راه و شهرسازی، شهرداری و کمیسیون های مرتبط شورای شهر داشته ایم و احساس کلی این است که باید سند جامع که نقش تمام ارگان ها و دستگاه های اجرایی از جمله شهرداری در آن آمده باشد، فراهم گردد. شاکری ادامه داد: به نظر من هر گونه تملک و تصدیگری دولت در بافت فرسوده اشتباه است چرا که این کار قبلاً انجام شده و عوارض آن باقی مانده است.وی در ادامه فعالیت های دولت در نوسازی بافت فرسوده را به دو بخش تقسیم کرد و گفت: یک بخش تأمین زیرساخت هاست که وزارت راه و شهرسازی و شهرداری مسئولیت آن را بر عهده بگیرند و شامل خدمات بهداشتی، فضای سبز ، مدرسه سازی و همچنین بازگشایی معابر میشود. بخش دیگر فعالیت ها که جنبه حاکمیتی پیدا میکند این است که باید یک نوع حمایت مالی از این بافت ها شود؛ به گونه ای که با همکاری بانک ها و موسسه اعتباری، تسهیلات لازم در اختیار مالکان یا مشارکت کنندگان قرار گیرد. عضو شورای شهر تهران با انتقاد از سیاست های مسئولان در بافت فرسوده، افزود: مردمی که در این بافت ها ساکن هستند، قادر به تأمین مالی ساخت وساز حتی با استمداد از وام هم نیستند؛ بنابراین به یک مشارکت ساخت نیاز دارند تا طرف ثالث تمام هزینه ها را قبول کند و البته نیاز است که اعتبارات به این مشارکت کننده که باید دارای صلاحیت باشد، داده شود. شاکری به ایجاد انگیزه و محرک های دیگر در بافت فرسوده اشاره کرد و گفت: شهرداری و نظام فنی- اجرایی کشور در واگذاری پروژه های عمرانی دستگاه های اجرایی و واگذاری پروژه های شهرداری، امتیاز قابل توجهی به پیمانکاران و سرمایه گذارانی بدهند که پروژه هایی در بافت فرسوده انجام داده باشند. نکته دیگری که لازم میدانیم به آن اشاره کنیم این است که پروژه های بافت فرسوده به صورت ترکیبی باید به سازندگان داده شود، تا هر کس هر جا را که خواست نسازد. پیشنهادی که من به شهرداری دادم این بود که پروژه های مناطق برخوردار مانند یک و دو را اصلاً به طور مستقل واگذار نکنند و این پروژه ها را مشروط به ساخت پروژه های دیگر مناطق فرسوده کنند. در کل باید از تمام این مکانیزم ها به صورت مکمل هم استفاده کنیم. وی در پاسخ به سؤال خبرنگار ما که چرا نباید دولت در بافت فرسوده تصدیگری و ساخت وساز کند، گفت: بر اساس اصل 44 قانون اساسی دولت ها از انجام اموری که مردم قادر به انجام آن هستند، نهی شده اند اما موانع نوسازی مربوط به مردم نیست و دولت باید رفع کند. به نظر من در نهایت دولت میتواند یک صندوق مانند صندوق توسعه ملی ایجاد کند و اعلام کند که هر پدیدآورنده حرفه ای که در بافت فرسوده ساخت وساز کند، از طریق این صندوق حمایت میشود تا بتواند با یک بهره متعادل بخشی از تأمین مالی را استقراض کند و نیازی به ایستادن در صف های عریض و طویل مؤسسات اعتباری و بانک ها نداشته باشد. شاکری با بیان اینکه دولت نباید خودش در بافت فرسوده شرکت دولتی تشکیل بدهد، گفت: دولت میتواند سهام دار یک شرکت خصوصی باشد و سهامش زیر 51 درصد باشد تا از این طریق موانع قانونی را رفع کند. به نظرم این بهترین دخالت است و بخش خصوصی هم راضی میشود.